中國消費者報訊(記者 孫蔚)近日,北京市住建委,、發(fā)改委等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步推進非居住建筑改建宿舍型租賃住房有關(guān)工作的通知》(以下簡稱《通知》),,進一步推進非居住建筑改建宿舍型租賃住房,鼓勵其改建項目業(yè)態(tài)混合兼容,,促進產(chǎn)業(yè)融合和新業(yè)態(tài)發(fā)展,。在明確對非居住建筑改建宿舍型租賃住房工程加強監(jiān)督管理的同時,相關(guān)支持政策也被提及,。
此外,,《通知》出臺后,北京存量商辦物業(yè)是否有了新出路,、租賃市場的租金是否會產(chǎn)生波動等熱點話題備受業(yè)內(nèi)關(guān)注,。
鼓勵“非改租”和業(yè)態(tài)兼容
非居住建筑改建(以下簡稱“非改租”)宿舍型租賃住房是指具有一定規(guī)模、不動產(chǎn)權(quán)(房屋所有權(quán))證(或建設(shè)工程規(guī)劃許可證)證載用途為辦公,、商業(yè),、旅(賓)館、廠房,、倉儲等非居住類型的現(xiàn)有存量建筑,,由實施主體按照有關(guān)要求對其進行裝修改建,,經(jīng)政府有關(guān)部門驗收后,面向周邊單位員工或從事基本公共服務(wù)人員提供的宿舍,。
近年來,,職住失衡的現(xiàn)象在北京部分區(qū)域已逐漸凸顯,。隨著城市戰(zhàn)略空間布局的改變,,北京亦莊、懷柔科學(xué)城,、通州副中心等區(qū)域都提出了職住平衡的需求,。《通知》提出,,非居住建筑改建宿舍型租賃住房應(yīng)重點分布在商務(wù)區(qū),、科學(xué)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū),、交通樞紐等重點功能區(qū)周邊以及合理通勤圈交通樞紐周邊區(qū)域,。同時,根據(jù)周邊需求,,允許同一建筑物內(nèi)分區(qū)域改建為宿舍型租賃住房和公寓型租賃住房,,其中宿舍型租賃住房建筑面積比例不少于50%。
具體來看,,《通知》提及,,鼓勵宿舍型租賃住房改建項目業(yè)態(tài)混合兼容,同一項目內(nèi)可兼容多種功能,,租賃住房,、研發(fā)、辦公,、商業(yè)等用途可混合利用,,促進產(chǎn)業(yè)融合和新業(yè)態(tài)發(fā)展。在監(jiān)督管理方面,,《通知》將非居住建筑改建宿舍型租賃住房工程納入建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督范圍,,并且要求各區(qū)加強運營監(jiān)管,對于違規(guī)違法行為給予處置,。
有效破解職住分離
在業(yè)內(nèi)人士看來,,本次新規(guī)的發(fā)布,或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬暇徑獗本┦械穆氉∈Ш猬F(xiàn)狀,。貝殼研究院高級分析師黃卉對《中國消費者報》記者表示,,一般來說,非居住建筑改建為租賃住房普遍面臨改建范圍模糊、建造標(biāo)準(zhǔn)限制較多,、審核手續(xù)復(fù)雜,、缺乏流程指引等問題,除了加強監(jiān)管,、嚴(yán)禁以租代售以及提供常規(guī)的資金支持,、實行民水民電等政策支持外,此次《通知》還有不少亮點體現(xiàn),。
具體來看,,其一,明確定義非居住建筑改建宿舍型租賃住房,,劃定了清晰的“工/商改租”范圍界限;其二,,明確了運營期間的改建項目在被征收時,,項目應(yīng)獲得補償?shù)臋?quán)益,,保障了項目的運營權(quán)益;其三,強調(diào)選址要求,,重點解決突出的職住平衡矛盾;其四,,允許項目在確保安全的情況下,突破現(xiàn)行的結(jié)構(gòu),、消防等建造規(guī)范,,項目改造有標(biāo)可依;其五,細化了改建程序并設(shè)置聯(lián)席會議,,簡化了變更手續(xù),、縮短審核周期;其六,允許同一建筑內(nèi)分區(qū)改建藍領(lǐng),、白領(lǐng)公寓,,能夠更好地滿足周邊不同類型的租客需求。“該文件對當(dāng)前‘非改租’項目落地過程中的主要難點均做了針對性的約束,、規(guī)范和突破,,有利于盤活閑置存量的資源,更好地緩解城市職住平衡的問題,。”黃卉表示,。
據(jù)了解,近年來,,除北京外,,還有一些城市也出臺了鼓勵非住宅改建居住用途房屋的相關(guān)政策。
2017年,,南京出臺了《南京市住房租賃試點工作方案》,,主要鼓勵國有企業(yè)廠房、商業(yè)辦公樓改建為租賃用房,,通過國有企業(yè)對非住宅類用房改建,,從而在保證居住安全性的情況下,,提高這部分物業(yè)使用效率。同一年,,廣州出臺了《加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》,,鼓勵市場化的租賃企業(yè)參與到老舊社區(qū)、城中村,、廠房的改造中,,緩解市場的租賃矛盾。
巴樂兔研究院分析指出,,北京租賃政策向來以規(guī)范,、控制為宗旨,此次《通知》的出臺表明北京市已開始有針對性地解決租賃市場的問題,,是一次分人群,、分用地的積極嘗試。特別對于一二線城市未來是否能幫助藍領(lǐng)和龐大的“長尾人群”解決租房貴的問題,,有著非常重要的意義,。
存量商辦探尋去化新思路
自2017年“3·26商辦限購政策”出臺以來,北京商辦用房的成交量驟然降至冰點,,商辦用房大量積壓,。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對《中國消費者報》記者表示,目前商辦改造項目面臨著一定的現(xiàn)實難題,。商辦改造存在技術(shù)上的改造難度,,由于商住與民住在水、電設(shè)施配置上不完全相同,,因此,,在建筑完工后水電更改難度較大。另外,,改造需要投入的成本不低,,且租賃回報率不高,資金回籠的時間較長,,開發(fā)商更偏向出售,,而如果地段、配套等條件不佳,,改造后出租難度也較大,。“商辦改造項目,一方面需要前期改造的政策支持,,另一方面,,后期還需相應(yīng)的監(jiān)管、規(guī)范政策相配套。”陳霄認為,,《通知》激起了業(yè)內(nèi)對北京存量商辦出路的探討,。
合碩地產(chǎn)機構(gòu)首席分析師郭毅也指出,該政策的積極信號是,,城市管理者們重視北京商辦市場目前存在的一些問題,,在積極尋找破題的思路與解決的可能性。
北京市此次政策除了提出“符合條件的改建項目可申請使用中央財政補貼資金”外,,更提出“納入全市政策性住房建設(shè)籌集計劃的宿舍型租賃住房改建項目,,運營期間相對應(yīng)的土地視同城鎮(zhèn)居住用地管理,租賃住戶使用水,、電,、氣、熱執(zhí)行居民價格”,。
短期內(nèi)對租金影響不大
“非改租”在一定程度上能夠擴大北京市場的租賃房源供應(yīng),,那么市場租金水平是否有可能會被拉低?多位接受《中國消費者報》記者采訪的行業(yè)人士均表示,新規(guī)短期內(nèi)對租賃市場的租金水平影響有限,。
陳霄分析指出,,總的來說,,由于符合改造的商辦項目有限,并非所有的非居住建筑均可改建成宿舍型租賃住房,,符合指標(biāo)條件的方可申請改建,,在一定程度上限制了改建的規(guī)模,不會出現(xiàn)大批量的改建產(chǎn)品涌入市場;并且相關(guān)改造在實施上也有諸多難度,,預(yù)計短期內(nèi)對租金水平影響不會太大,。
那么,對于持有非居住建筑房源的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,,持有期間的資金壓力將如何緩解?
同策研究院分析師陳舒認為,,針對正規(guī)持有房源的開發(fā)商來說,抵押貸,、經(jīng)營貸等融資渠道一直保持暢通,,企業(yè)可以通過各種方式獲得融資,以緩解資金壓力,。他還表示,,非居住建筑改建宿舍型租賃住房的開發(fā)商,可以通過發(fā)展其他業(yè)務(wù)板塊來分擔(dān)資金壓力,。“相信進一步的配套政策,,在接下來也會隨之出臺。”
作為目前北京分散式長租公寓市場的代表企業(yè),自如相關(guān)負責(zé)人認為,,在“非改租”新規(guī)之下,,精細化的運營管理極為重要,這既是企業(yè)應(yīng)對市場風(fēng)險的有效措施,,也是優(yōu)化客戶居住體驗的根本所在,。
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