中國消費者報報道(記者孫蔚)近日，北京市規(guī)劃與自然資源委員會公告第二批土地集中供地,，此批次共出讓43宗宅地,，總建設用地約244公頃，總規(guī)劃建面約496萬平米,。排除一宗招標項目以外,，總起始價約1358.7億元。
土地供應放量
與首批次相比,，此批次加大供應規(guī)模,，出讓宅地增加13宗，建設用地與規(guī)劃建面均增加44%左右,，總起始價增加約32%,。貝殼研究院分析師潘浩對《中國消費者報》記者表示，此批次供地涉及13個行政區(qū),，核心區(qū)域(朝陽、昌平,、豐臺,、大興,、海淀、石景山,、通州)的規(guī)劃建面占比64.1%,，比首批次核心區(qū)域供應的85.4%下降約21個百分點。具體從行政區(qū)來看,，供應前五分別是朝陽,、房山、昌平,、大興,、門頭溝，占比總規(guī)劃建面分別是15.1%,、13.1%,、12.1%、10.9%與10.9%,。
與首批次相比,，此次土地供應結(jié)構(gòu)更為均衡。值得注意的是,，房山此次加大供應量的力度最強,，其次是昌平、門頭溝與平谷,，順義也從首批次缺席,，到此次有2宗地出讓。進一步具體地塊來看,，孫河板塊此次有6宗地供應出讓,，實屬意外，孫河相比于其他板塊,，是北京唯一一個先規(guī)劃后建設的區(qū)域,，其容積率相對較低，且綠化環(huán)境優(yōu),、國際學校與醫(yī)療等配套資源完善,，疊加拍地規(guī)則相對寬松，預計房企關(guān)注度會較高,。
潘浩表示,，本次供地有13宗地塊配建保障性租賃住房，總規(guī)劃建面為23.62萬平方米,，較首批次21.41萬平米增長10.3%,，占比總規(guī)劃建面兩次均在5%-6%左右，表明保障性租賃住房的供應穩(wěn)定，有效支撐“夾心層”群體的購房需求,。
供地價格回落有助于進一步平抑房價
潘浩對《中國消費者報》記者表示,，與首批次相比，由于此次供地非核心區(qū)域供應量較大,，因此起始樓面價有所回落,，從30025元/平方米下跌8.32%至27527元/平方米，進一步平抑土地市場價格,。
從行政區(qū)來看,，呈現(xiàn)分化現(xiàn)象，大興區(qū)以及海淀區(qū)由于所推出地塊本身素質(zhì)較優(yōu),，因此起始樓面價分別增長40.2%與52.94%,，而其他行政區(qū)的起始樓面價皆有不同程度的下降。如昌平區(qū)明顯下跌46.96%,，主要原因是此次供應地塊無首輪宗地優(yōu)質(zhì),，疊加其中1宗地為共有產(chǎn)權(quán)房，其起始樓面價較低,，進而有效平抑昌平區(qū)整體起始樓面均價,。i
潘浩認為，一是此次供地相較第一批次整體加大供應量,，有助于平衡市場供需關(guān)系,；二是此次供地非核心區(qū)域的供應占比提高，調(diào)低整體起拍樓面價,，可以進一步平抑土地市場價格,；三是增加保障性租賃住房的供應規(guī)模，進一步支撐“夾心層”購房需求,；四是與首批次拍地規(guī)則相比,，此次規(guī)則有更細致的優(yōu)化，一地一策的機制更為成熟,，如設定溢價率最高在15%,，有效杜絕部份宗地高溢價情形，進而平穩(wěn)土地競拍市場,。綜合而言,，此次供地對企業(yè)端、消費者端與市場端均有所顧及,，北京房地產(chǎn)市場朝向“三穩(wěn)”道路穩(wěn)步邁進,。
拍地規(guī)則更加精細優(yōu)化
在備受關(guān)注的拍地規(guī)則方面，潘浩對《中國消費者報》記者表示,，北京首批供地在7月時受到住建部肯定,，疊加積極響應自然資源部的會議，此次供地在原來限地價、競品質(zhì)等工具使用下,，有了更精細的規(guī)則優(yōu)化,，主要特征有：
一是整體溢價率的上限區(qū)間收窄,，每宗地塊均為房企留下一定程度的利潤空間,。此批次的平均上限溢價率為9.93%，雖然比首批次的8.6%有些微提高,，但首批次有3宗地的溢價率在20%-25%之間,，16宗地上限溢價率為15%，整體上限溢價率區(qū)間為2.5%-25%之間,。此次各宗地的上限溢價率區(qū)間收窄,，皆位于5%-15%區(qū)間，除了穩(wěn)地價外,，杜絕個別地塊溢價率過高情形,。
二是大力推行競品質(zhì)方案。43宗地塊中,，36宗地為競品質(zhì)宗地,，其占比84%，相比于首輪8宗地,，占比27%有明顯提升,。7月時住建部已明確肯定北京競品質(zhì)的舉措，從已出臺第二次集中供地規(guī)則的城市來看,，多數(shù)城市已將競品質(zhì)作為土拍市場的重要規(guī)則之一,，未來有望在更多城市擴容，競品質(zhì)方案或成為土拍市場的標配規(guī)則,。
三是6宗地首次引入觸頂搖號機制,。搖號可以說是鼓勵“人人有機會”，從北京首批次拿地企業(yè)來看,，規(guī)模房企拿地占比較高,，因此不難理解此次有部分宗地嘗試使用搖號規(guī)則。從無錫已結(jié)束的第二次集中供地看亦是如此,，無錫此次拍地采用全部宗地觸頂搖號,，其第二批集中供地前50規(guī)模房企拿地金額占總成交金額28.8%，與首批集中供地前50房企拿地金額占比69.0%呈現(xiàn)顯著下滑,，表明通過搖號的方式,，中小規(guī)模房企、本土房企均有機會競地成功,，市場呈現(xiàn)多元競爭局面,。
四是創(chuàng)新引入“競現(xiàn)房銷售面積”規(guī)則。大興區(qū)黃村鎮(zhèn)的一宗地試點“競限價→競現(xiàn)房銷售面積→競品質(zhì)”，為北京此次拍地規(guī)則上的創(chuàng)新,，對購房者而言,，現(xiàn)房銷售能更直觀地確保質(zhì)量和品質(zhì)，保障消費者權(quán)益;對開發(fā)商而言,，現(xiàn)房銷售無疑對資金周轉(zhuǎn)能力有更嚴格的要求,，同時，杭州第二次集中供地中,，有10宗地明確要求是現(xiàn)房銷售,，從發(fā)展趨勢來看，未來現(xiàn)房銷售或在更多城市擴容,，房企需提升“慢的能力”,。資金實力不足以及資金運轉(zhuǎn)不健康的企業(yè)將逐漸退出市場。
五是嚴格資金和資質(zhì)審查,。明確競買企業(yè)需具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),、土地款需均為競買人自有資金、禁馬甲公司,，上述舉措能有效降低非開發(fā)類企業(yè)參與住宅用地炒作的現(xiàn)象,，疊加嚴控自有資金來源，能更有力減少房企借聯(lián)合開發(fā)提高拿地資金杠桿的風險與隱患,。
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