中國消費者報報道(記者孫蔚)隨著樓市調控進入深水區(qū),，實施二手房指導價成為新的殺手锏,。二手房指導價的效力已經在深圳、廣州,、上海等地得到驗證：深圳二手房成交量暴跌、上海二手房成交跌入冰點,、廣州樓市熱度驟降……近期,，北京樓市調控再度加碼，在海淀區(qū)啟動了二手房指導價試點,，此前大熱的學區(qū)房遭遇重拳出擊,。
海淀先行試點
近日，北京市海淀區(qū)房地產經紀協會發(fā)布行業(yè)內部自律倡議,，號召中介機構共同抵制惡意爭奪房源的行為,，同時結合近一年成交價格情況，對部分價格漲幅大,、成交量大的熱點小區(qū),，向中介機構發(fā)布了二手房交易指導參考價。
據記者了解,，海淀區(qū)房地產經紀協會此次給出交易指導參考價的29個小區(qū),，包括了多個此前大熱的學區(qū)房，比如蜂鳥家園,、新起點嘉園等,。這29個重點小區(qū)分小戶型(60平方米以下)、中戶型(60-90平方米)和大戶型(90平方米以上)設定掛牌指導價,，超過指導價1%則不允許任何中介掛牌,，且不能通過中介成交。
北京市房協相關負責人表示,，在嚴格監(jiān)管下,，仍有個別中介機構為爭取多銷售房源,，通過暗示、鼓動或直接幫助業(yè)主抬高售價等方式,，惡意搶單,、撬單，既擾亂了二手房交易市場,，也不利于房地產經紀行業(yè)的良性健康發(fā)展,。此次發(fā)布二手房交易指導參考價，在政府部門加大調控力度,、強化執(zhí)法檢查的同時,，有助于促進房地產經紀行業(yè)的自律良性發(fā)展。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受《中國消費者報》記者采訪時表示,，北京此次自律行為由行業(yè)協會發(fā)起,，中介機構共同參與，對非理性推高價格爭奪房源的惡意競爭行為說“不”,，既可以有效避免房地產經紀行業(yè)惡性無序競爭,，促進中介機構規(guī)范良性發(fā)展，也有利于一些過熱區(qū)域的二手房市場價格回歸理性,。
“解決大城市住房問題,，一個很重要的方面就是二手房，尤其是與學區(qū)房掛鉤的二手房,。所以此類政策還是符合預期的,，將進一步解決大城市二手房價格虛高的問題。”嚴躍進表示,。
劍指學區(qū)房過度炒作
“我們已經接到通知,，掛牌價高于指導價的房子都下架了。”在蜂鳥家園樓下的鏈家門店,，經紀人小吳告訴《中國消費者報》記者,，“這次要求很嚴，高價的房源在鏈家,、貝殼上都不會再展示,，只能內網推薦。新掛出來的房子如果不符合條件,，整個行業(yè)不得接受登記委托,，否則會吊銷執(zhí)照。”
記者在貝殼找房平臺上看到,，蜂鳥家園9月成交參考均價為181737元/平方米,，在售房源為23套，目前多數報價集中在15萬元-16萬元/平方米左右,。而該小區(qū)指導價為小戶型為17.1萬元/平方米,、中戶型14.6萬元/平方米,、大戶型14.6萬元/平方米。
也有中介人員對《中國消費者報》記者直言：“其實,，指導價對漲幅較大的學區(qū)房作用更明顯,，對于非熱點小區(qū)來說只是限報價，作用并不大,，因為目前的成交價跟上半年相比已經回調,，基本都低于指導價。”據介紹,，以海淀黃莊小區(qū)為例,，其二手房指導價為14.7萬元/平方米，但9月的成交價格在13.3萬-14萬元/平方米不等,，均低于指導價,。
合碩機構首席分析師郭毅對《中國消費者報》記者表示，這個參考價更多還是針對海淀一些熱點學區(qū)板塊和熱點社區(qū)進行約束,，核心目的是為了多管齊下管控學區(qū)房的炒作之風,。
記者在貝殼找房平臺上看到，海淀區(qū)非熱門學區(qū)房掛牌價與指導價相差并不大,。以育新花園為例,，該小區(qū)指導價為小戶型8.8萬元/平方米、中戶型7.8萬元/平方米,、大戶型7.8萬元/平方米,。貝殼找房平臺上顯示,，育新花園9月成交參考價為89556元/平方米,，在售房源為20套，目前多數報價集中在7.8萬元/平方米左右,。
諸葛找房研究中心數據顯示,，自2021年以來，海淀區(qū)二手房市場熱度整體較高,，成交價格呈現上漲態(tài)勢,，此后隨著“多校劃片”等教改政策的逐步落實，二手房成交價格有所回落,。從成交量來看,，從6月到9月，海淀二手住宅成交量已連續(xù)3月下滑,，但月度成交量仍在2000套左右,。
諸葛找房數據研究中心分析師梁楠表示，從二手房市場來看,，隨著北京“多校劃片”打擊學區(qū)房炒作以及防止違規(guī)資金流入樓市等政策的逐步落實,，市場有所降溫,，二手房市場價格上漲節(jié)奏放緩，基本維持較穩(wěn)定運行,。海淀區(qū)在此基礎上針對部分熱點小區(qū)出臺二手房指導價機制,，進一步促進了房價維持平穩(wěn)。同時,，對部分學區(qū)房價格虛高,，一定程度上帶動區(qū)域二手房價上漲的現象起到一定的警示作用。
或將全市推廣
據記者統計,，目前落實二手住房參考價制度的城市共有10個,，包括深圳、上海,、寧波,、成都、三亞,、西安,、廣州等。值得注意的是,，此前,，上海、深圳,、廣州等地均已發(fā)布針對二手房的價格參考機制,，北京是4個一線城市中唯一一個尚未全面發(fā)布二手房價格參考機制的城市。
58安居客房產研究院分院院長張波對《中國消費者報》記者表示,，二手房指導價對市場的影響可以從深圳,、上海等地明顯看出來，深圳二手房市場已經連續(xù)多月成交環(huán)比下降,，上海的二手房成交量也快速回落,。各城市出臺二手房交易指導參考價是個大趨勢，目前北京只是在海淀先行試點,，預計北京二手房參考價格未來擴大到全市只是個時間問題,。
張波表示，對于已經進入到存量房為主的一線城市,，二手房的調控政策顯得尤為重要,。但二手房指導價要想對市場形成直接影響，還需要相關配套政策,，例如房貸政策與指導價同步核準,，對于明顯超過指導價的房源在線上不予展示等，以保障二手房市場的平穩(wěn)有序發(fā)展,。
