中國消費者報報道（記者孫蔚）近日在北京舉行的中央經(jīng)濟工作會議引起了社會各界的廣泛關注。對于明年房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路,，會議提出,，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,，加強預期引導,，探索新的發(fā)展模式,，堅持租購并舉,，加快發(fā)展長租房市場,，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求,，因城施策,，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展,。
業(yè)內(nèi)專家一致認為,，相較于以往經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)市場的表態(tài)，本次會議內(nèi)容具備更強的指導意義,。未來的樓市調(diào)控在守住“房住不炒”這個底線的同時,，會有更多政策支持房地產(chǎn)健康發(fā)展，防范金融風險,。
“房住不炒”定位不動搖
5年前,，即2016年12月14日，中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房子是用來住的,、不是用來炒的”定位。此后,，每年的中央經(jīng)濟工作會議都堅持這一樓市調(diào)控主基調(diào),，今年也不例外。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《中國消費者報》記者表示,，“房住不炒”的提法已剛好滿5年,，對于各類市場參與主體而言，要更深刻地理解這句話,。無論后續(xù)政策對于剛需和改善型購房需求如何支持,，炒房和投資投機的購房需求已經(jīng)沒有市場,。所以，今后各地在出臺相關政策時,，要嚴格守住這一底線,。“比如，當前銀行信貸政策有放松的可能,，但是各地也不能盲目放松,，對于信貸的審核和風險管控依然十分必要。”嚴躍進表示,。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《中國消費者報》記者表示,，中央連續(xù)多年強調(diào)“房住不炒”定位，這是頂層設計,，也是指導房地產(chǎn)和住房工作的長期指導方針,，不會因行業(yè)出現(xiàn)一時下行和局部風險而調(diào)整，這個戰(zhàn)略定位是不會動搖的,。即便短期策略有調(diào)整,，也是有底線、有堅守的調(diào)整,，不會亂了陣腳,。
首提“探索新的發(fā)展模式”
此次中央經(jīng)濟工作會議在房地產(chǎn)方面除了“房住不炒”“保障房”“長租房”等關鍵詞外，還首次出現(xiàn)了“預期引導”“良性循環(huán)”“探索新的發(fā)展模式”等提法,。
“我國房地產(chǎn)企業(yè)在長期發(fā)展過程中形成的高周轉(zhuǎn),、高杠桿開發(fā)模式已經(jīng)面臨嚴重挑戰(zhàn)，當前,，部分房企爆發(fā)債務危機,，引發(fā)了行業(yè)動蕩。”貝殼研究院首席分析師許小樂對《中國消費者報》記者表示,，對此需要采取疏堵結(jié)合的方式,，加快引導房企轉(zhuǎn)型升級，從發(fā)展模式上防范和化解房地產(chǎn)金融風險,。他認為,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應探索新的發(fā)展模式，這是防范和化解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展風險的必然選擇,，也是房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路,。
那么，房企如何探索新的發(fā)展模式呢?哪些領域可迎來發(fā)展機會,？
對此,，李宇嘉認為，新的發(fā)展模式有多方面路徑可供探索,。比如,，一是從過去開發(fā)商作為唯一供應主體向多供應主體轉(zhuǎn)變,；二是房屋類型多元化，包括公租房,、共有產(chǎn)權(quán)房,、保障房等；三是探索如何盤活存量,，搞多用途綜合開發(fā)等,；四是在融資模式上，不用大規(guī)模加杠桿,，而是采用專項債,、REITs、ABS等新的融資模式,；五是開發(fā)商品房時探索新的土地出讓模式,，不是價高者得。此外,，對于地方政府而言,，過去依賴房價、地價上漲來驅(qū)動的“土地財政”模式也亟須轉(zhuǎn)變,。
滿足購房者合理住房需求
此前,，部分熱點城市房貸額度受限、批貸時間延長等問題引發(fā)了市場高度關注,。對此,，此次中央經(jīng)濟工作會議明確表示，支持商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求,。
易居企業(yè)集團克而瑞分析師肖文曉對《中國消費者報》記者表示,，當前的主要住房矛盾從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，而支持商品房市場更好地滿足購房者的合理需求,，指的是滿足人民對美好居住的更高追求,，不是僅僅把房子蓋起來。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《中國消費者報》記者表示,，此次會議強調(diào),，合理住房需求的滿足是立足于需求端的，引導市場銷售回歸正常節(jié)奏,，避免對首套剛需及改善型需求的“誤傷”,，這也有利于維持房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。
“此次中央經(jīng)濟工作會議把‘良性循環(huán)’的表述放在了‘健康發(fā)展’的前面,，這樣的排序和定調(diào)，對行業(yè)發(fā)展來說更具有指示性意義,。”嚴躍進說道,。
嚴躍進認為,，當前房地產(chǎn)市場確實陷入了難以良性循環(huán)的矛盾和尷尬，比如樓市信貸受限,、市場迅速降溫,，很多城市出現(xiàn)了新房交易連續(xù)下降6個月的態(tài)勢，房企經(jīng)營風險和債務風險加大,，這本身就說明“市場-企業(yè)-居民家庭”之間的房地產(chǎn)要素流通不順暢,，致使房地產(chǎn)運行效率不高、房地產(chǎn)風險明顯增大,。所以從這個角度看,，只有房地產(chǎn)市場在“市場-企業(yè)-居民家庭”之間實現(xiàn)了良性循環(huán)，行業(yè)才能真正迎來健康發(fā)展的空間,。
針對明年房地產(chǎn)市場的走勢,，許小樂預計，一方面,，會適度放松對房企融資的管控,，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款等,，緩解房企債務壓力,；另一方面，購房信貸環(huán)境有望改善,，重點滿足首套房,、改善型住房按揭需求，在“房住不炒”的前提下,，未來針對剛需,、改善性購房需求可能有定向的支持政策。他表示,，2022年房地產(chǎn)市場將逐步修復,，預計不會出現(xiàn)硬著陸，將持續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟運行中的“穩(wěn)定器”作用,。
