中國消費者報報道(記者孫蔚)自黨的十九大提出“加快建立多主體供給,、多渠道保障、租購并舉的住房制度”以來,住房租賃市場備受關(guān)注,,從中央到地方,,陸續(xù)出臺了一系列促進(jìn)租賃市場穩(wěn)健發(fā)展的政策。在此背景下,,2021年租賃市場供給呈現(xiàn)爆發(fā)式增長,,產(chǎn)品日益多元化。業(yè)內(nèi)專家表示,,2022年,,住房租賃市場有望開啟2.0發(fā)展模式,將繼續(xù)保持活躍度上升趨勢,。
供應(yīng)爆發(fā)式增長
ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院近日發(fā)布的《中國住房租賃市場藍(lán)皮書•2021》顯示,,2021年以來,重點城市服務(wù)式公寓,、生活方式型公寓,、青年公寓、租賃式社區(qū),、宿舍型公寓等大規(guī)模集中入市,,集中式租賃房源供給端出現(xiàn)爆發(fā)式增長。貝殼研究院日前發(fā)布的《2021年住房租賃市場報告》也顯示,,2021年租賃企業(yè)規(guī)模創(chuàng)新高,,住房租賃企業(yè)已達(dá)2萬家左右,其中八成為近兩年成立,。
貝殼研究院首席分析師許小樂對《中國消費者報》記者表示,,自去年以來,各地陸續(xù)出臺監(jiān)管政策,,有效降低了租賃企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險,,住宅租賃企業(yè)迎來了良性的市場競爭環(huán)境,租賃行業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢,。
許小樂進(jìn)一步分析指出,,住宅租賃企在分布上按“東-中-西”依次減弱,由于東部地區(qū)的租賃需求旺盛,,租賃企業(yè)集中在沿海區(qū)域,,超六成的租賃企業(yè)分布在長三角、東南沿海及環(huán)渤海地區(qū),。城市分布上,,企業(yè)數(shù)量TOP5的城市為廣州、重慶,、上海,、蘇州和天津,近三成的租賃企業(yè)分布于租賃企業(yè)數(shù)量TOP30的城市,超過五成的企業(yè)分布在TOP4的城市,。
克而瑞研究中心分析師房玲認(rèn)為,,22城集中供地政策極大地擴(kuò)大了租賃用地的供應(yīng)規(guī)模,多主體,、多元供給的方式促進(jìn)了保障性租賃住房的加速發(fā)展,。比如,北京通過集體用地建設(shè)大型租賃社區(qū),;上海供應(yīng)大量純租賃住房,,建設(shè)大型租賃社區(qū);深圳通過城中村改造加大租賃住房供應(yīng),;杭州通過大量配建和自持用地建設(shè)租賃住房,;成都推出銷售型人才公寓。
據(jù)克而瑞租售對2021年22城集中供地數(shù)據(jù)的統(tǒng)計,,總計推出545塊涉租賃住宅用地,,規(guī)劃建筑面積約1096萬平方米。
產(chǎn)品更加多元化
《2021年住房租賃市場報告》顯示,,從租金水平來看,2021年全國重點40城平均住宅月租金為38.8元/平米,,同比微漲1.3%,相比于2019年下跌8.8%,,超六成城市住宅租金低于疫情前,。相比于2019年,上海,、深圳,、杭州、成都,、西安,、合肥、南京,、福州,、長沙、廈門,、無錫,、蕪湖、徐州等14個城市租金持平或微漲外,,其余26個城市租金下跌。
許小樂認(rèn)為,,未來隨著城鎮(zhèn)化率的提升,,租戶租住時間的延長,預(yù)計2022年租賃市場活躍度仍保持上升趨勢,對外來人口吸引力較強(qiáng)的城市,,如城市群核心城市,、省會城市租賃市場熱度將更為旺盛。而隨著保障性租賃房源,、白領(lǐng)公寓和藍(lán)領(lǐng)公寓等房源的增加,,未來租賃市場供需矛盾趨于緩和,租金水平不具備大幅上漲的動力,,尤其是對外來人口吸引力較弱的城市,,租金將保持相對穩(wěn)定。
房玲對《中國消費者報》記者表示,,隨著租戶對于租房品質(zhì)要求不斷提升,,預(yù)計2022年機(jī)構(gòu)化運營的集中式租賃房源漸受青睞,市場接受度開始提高,。她認(rèn)為,,大型租賃社區(qū)是租賃產(chǎn)品的新生力量,隨著大項目源源不斷地入市,,數(shù)據(jù)與經(jīng)驗不斷積累,,其不僅能讓城市新租客享有更全面、更便捷的居住體驗,,引導(dǎo)租賃市場向社區(qū)化,、品質(zhì)化、生活化的方向發(fā)展,,而且還能讓存量住宅發(fā)揮更大的潛力,,成為城市發(fā)展新的增長點。
此外,,作為細(xì)分賽道的企業(yè)員工宿舍,、藍(lán)領(lǐng)公寓也受到關(guān)注,運營商不僅僅為企業(yè)員工提供住宿產(chǎn)品,,還從開始的運營“空間”逐漸走向運營“人”,,為城市基層奮斗者帶來全新的租住體驗,在城市產(chǎn)業(yè)升級的推動下,,潛力巨大,,有望迎來新的發(fā)展契機(jī)。
發(fā)展模式升級
對于2022年的住宅租賃市場,,許小樂認(rèn)為,,市場整體日漸活躍,正逐漸向“買方市場”轉(zhuǎn)變,,品質(zhì)化租住需求持續(xù)釋放,。隨著租賃行業(yè)市場主體筑基初步完成,,預(yù)計2022年行業(yè)將繼續(xù)保持活躍度上升趨勢,開啟行業(yè)發(fā)展2.0模式升級,。
“在模式方面,,住宅租賃企業(yè)發(fā)展模式將呈兩極化,要么更輕,、要么更重,。”許小樂進(jìn)一步解釋說,,一方面,,包租模式在疫情期間顯示出極強(qiáng)的脆弱性,輕資產(chǎn)-分散式和中資產(chǎn)-集中式企業(yè)開始由包租轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)托管模式,。另一方面,,由于政策鼓勵以新建、盤活方式擴(kuò)大保障性租賃房源,,資金實力較強(qiáng)的中資產(chǎn)-集中式企業(yè)會通過收購或自建的方式獲得租賃房源,,從包租轉(zhuǎn)向自持模式,從而轉(zhuǎn)向重資產(chǎn)運營,,品牌房企也會增加自持租賃房源,,以獲得長期收益及未來資產(chǎn)增值收益。
許小樂認(rèn)為,,不論更“輕”還是更“重”,,租賃企業(yè)不再盲目拓展房源,開始致力于打造專業(yè)化的租賃服務(wù)和精細(xì)化的運營能力,,將步入穩(wěn)健發(fā)展時期,。隨著住房租賃行業(yè)頂層設(shè)計完善,租賃監(jiān)管政策趨嚴(yán),,住房租賃市場規(guī)范化發(fā)展的環(huán)境已基本形成,,同時政策支持全方位突破,租賃企業(yè)迎來土地,、財政,、稅收、金融等方面支持,。未來在政策引導(dǎo)下,,住宅租賃領(lǐng)域?qū)⒏喟l(fā)揮市場化力量,推動租賃市場成熟化發(fā)展,。
住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然也認(rèn)為,,未來住宅租賃市場發(fā)展將走向成熟化,住房租賃市場機(jī)構(gòu)化比例將繼續(xù)提升,,并提供專業(yè)化,、精細(xì)化的租賃產(chǎn)品和服務(wù),。此外,預(yù)計2022年會有住宅租賃REITs產(chǎn)品推出,,將有效解決住宅租賃企業(yè)重資產(chǎn)模式退出的難題,租賃行業(yè)將迎來發(fā)展模式的創(chuàng)新,。
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