中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）自黨的十九大提出“加快建立多主體供給,、多渠道保障,、租購(gòu)并舉的住房制度”以來(lái)，住房租賃市場(chǎng)備受關(guān)注,，從中央到地方,，陸續(xù)出臺(tái)了一系列促進(jìn)租賃市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的政策。在此背景下,，2021年租賃市場(chǎng)供給呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng),，產(chǎn)品日益多元化。業(yè)內(nèi)專家表示,，2022年,，住房租賃市場(chǎng)有望開啟2.0發(fā)展模式，將繼續(xù)保持活躍度上升趨勢(shì),。
供應(yīng)爆發(fā)式增長(zhǎng)
ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院近日發(fā)布的《中國(guó)住房租賃市場(chǎng)藍(lán)皮書•2021》顯示,，2021年以來(lái)，重點(diǎn)城市服務(wù)式公寓,、生活方式型公寓,、青年公寓、租賃式社區(qū),、宿舍型公寓等大規(guī)模集中入市,，集中式租賃房源供給端出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。貝殼研究院日前發(fā)布的《2021年住房租賃市場(chǎng)報(bào)告》也顯示,，2021年租賃企業(yè)規(guī)模創(chuàng)新高,，住房租賃企業(yè)已達(dá)2萬(wàn)家左右，其中八成為近兩年成立,。
貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示,，自去年以來(lái)，各地陸續(xù)出臺(tái)監(jiān)管政策,，有效降低了租賃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),，住宅租賃企業(yè)迎來(lái)了良性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，租賃行業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì),。
許小樂(lè)進(jìn)一步分析指出,，住宅租賃企在分布上按“東-中-西”依次減弱,，由于東部地區(qū)的租賃需求旺盛，租賃企業(yè)集中在沿海區(qū)域,，超六成的租賃企業(yè)分布在長(zhǎng)三角,、東南沿海及環(huán)渤海地區(qū)。城市分布上,，企業(yè)數(shù)量TOP5的城市為廣州,、重慶、上海,、蘇州和天津,，近三成的租賃企業(yè)分布于租賃企業(yè)數(shù)量TOP30的城市，超過(guò)五成的企業(yè)分布在TOP4的城市,。
克而瑞研究中心分析師房玲認(rèn)為,，22城集中供地政策極大地?cái)U(kuò)大了租賃用地的供應(yīng)規(guī)模，多主體,、多元供給的方式促進(jìn)了保障性租賃住房的加速發(fā)展,。比如，北京通過(guò)集體用地建設(shè)大型租賃社區(qū),；上海供應(yīng)大量純租賃住房,，建設(shè)大型租賃社區(qū)；深圳通過(guò)城中村改造加大租賃住房供應(yīng),；杭州通過(guò)大量配建和自持用地建設(shè)租賃住房,；成都推出銷售型人才公寓。
據(jù)克而瑞租售對(duì)2021年22城集中供地?cái)?shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì),，總計(jì)推出545塊涉租賃住宅用地,，規(guī)劃建筑面積約1096萬(wàn)平方米,。
產(chǎn)品更加多元化
《2021年住房租賃市場(chǎng)報(bào)告》顯示,，從租金水平來(lái)看,2021年全國(guó)重點(diǎn)40城平均住宅月租金為38.8元/平米，同比微漲1.3%,，相比于2019年下跌8.8%,，超六成城市住宅租金低于疫情前。相比于2019年,，上海,、深圳、杭州,、成都,、西安、合肥,、南京,、福州、長(zhǎng)沙、廈門,、無(wú)錫,、蕪湖、徐州等14個(gè)城市租金持平或微漲外,，其余26個(gè)城市租金下跌,。
許小樂(lè)認(rèn)為，未來(lái)隨著城鎮(zhèn)化率的提升,，租戶租住時(shí)間的延長(zhǎng),，預(yù)計(jì)2022年租賃市場(chǎng)活躍度仍保持上升趨勢(shì)，對(duì)外來(lái)人口吸引力較強(qiáng)的城市,，如城市群核心城市,、省會(huì)城市租賃市場(chǎng)熱度將更為旺盛。而隨著保障性租賃房源,、白領(lǐng)公寓和藍(lán)領(lǐng)公寓等房源的增加,，未來(lái)租賃市場(chǎng)供需矛盾趨于緩和，租金水平不具備大幅上漲的動(dòng)力,，尤其是對(duì)外來(lái)人口吸引力較弱的城市,，租金將保持相對(duì)穩(wěn)定。
房玲對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示,，隨著租戶對(duì)于租房品質(zhì)要求不斷提升,，預(yù)計(jì)2022年機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)的集中式租賃房源漸受青睞，市場(chǎng)接受度開始提高,。她認(rèn)為,，大型租賃社區(qū)是租賃產(chǎn)品的新生力量，隨著大項(xiàng)目源源不斷地入市,，數(shù)據(jù)與經(jīng)驗(yàn)不斷積累,，其不僅能讓城市新租客享有更全面、更便捷的居住體驗(yàn),，引導(dǎo)租賃市場(chǎng)向社區(qū)化,、品質(zhì)化、生活化的方向發(fā)展,，而且還能讓存量住宅發(fā)揮更大的潛力,，成為城市發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
此外,，作為細(xì)分賽道的企業(yè)員工宿舍,、藍(lán)領(lǐng)公寓也受到關(guān)注，運(yùn)營(yíng)商不僅僅為企業(yè)員工提供住宿產(chǎn)品,，還從開始的運(yùn)營(yíng)“空間”逐漸走向運(yùn)營(yíng)“人”,，為城市基層奮斗者帶來(lái)全新的租住體驗(yàn),，在城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)的推動(dòng)下，潛力巨大,，有望迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī),。
發(fā)展模式升級(jí)
對(duì)于2022年的住宅租賃市場(chǎng)，許小樂(lè)認(rèn)為,，市場(chǎng)整體日漸活躍,，正逐漸向“買方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變，品質(zhì)化租住需求持續(xù)釋放,。隨著租賃行業(yè)市場(chǎng)主體筑基初步完成,，預(yù)計(jì)2022年行業(yè)將繼續(xù)保持活躍度上升趨勢(shì)，開啟行業(yè)發(fā)展2.0模式升級(jí),。
“在模式方面,，住宅租賃企業(yè)發(fā)展模式將呈兩極化，要么更輕,、要么更重,。”許小樂(lè)進(jìn)一步解釋說(shuō),，一方面,，包租模式在疫情期間顯示出極強(qiáng)的脆弱性，輕資產(chǎn)-分散式和中資產(chǎn)-集中式企業(yè)開始由包租轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)托管模式,。另一方面,，由于政策鼓勵(lì)以新建、盤活方式擴(kuò)大保障性租賃房源,，資金實(shí)力較強(qiáng)的中資產(chǎn)-集中式企業(yè)會(huì)通過(guò)收購(gòu)或自建的方式獲得租賃房源,，從包租轉(zhuǎn)向自持模式，從而轉(zhuǎn)向重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),，品牌房企也會(huì)增加自持租賃房源,，以獲得長(zhǎng)期收益及未來(lái)資產(chǎn)增值收益。
許小樂(lè)認(rèn)為,，不論更“輕”還是更“重”,，租賃企業(yè)不再盲目拓展房源，開始致力于打造專業(yè)化的租賃服務(wù)和精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)能力,，將步入穩(wěn)健發(fā)展時(shí)期。隨著住房租賃行業(yè)頂層設(shè)計(jì)完善,，租賃監(jiān)管政策趨嚴(yán),，住房租賃市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展的環(huán)境已基本形成，同時(shí)政策支持全方位突破,，租賃企業(yè)迎來(lái)土地,、財(cái)政,、稅收、金融等方面支持,。未來(lái)在政策引導(dǎo)下,，住宅租賃領(lǐng)域?qū)⒏喟l(fā)揮市場(chǎng)化力量，推動(dòng)租賃市場(chǎng)成熟化發(fā)展,。
住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然也認(rèn)為,，未來(lái)住宅租賃市場(chǎng)發(fā)展將走向成熟化，住房租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化比例將繼續(xù)提升,，并提供專業(yè)化,、精細(xì)化的租賃產(chǎn)品和服務(wù)。此外,，預(yù)計(jì)2022年會(huì)有住宅租賃REITs產(chǎn)品推出,，將有效解決住宅租賃企業(yè)重資產(chǎn)模式退出的難題，租賃行業(yè)將迎來(lái)發(fā)展模式的創(chuàng)新,。
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