中國消費(fèi)者報報道（記者孫蔚）2021年,，堪稱中國樓市跌宕起伏之年,，上半年還是萬人搶房,，下半年房企“爆雷”、成交銳減不絕于耳,。那么,，2022年樓市走勢如何？在堅持房住不炒的總基調(diào)下,，穩(wěn)字當(dāng)頭,、良性循環(huán)成為2022年樓市的關(guān)鍵詞。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,，2022年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“前低后高”的走勢,，隨著政策的調(diào)整、糾偏,，以及新一年信貸額度的“重置”,，市場有望經(jīng)歷修復(fù)階段重回穩(wěn)定狀態(tài)，進(jìn)而走向良性循環(huán),。
依次全鏈降溫
“2021年,，二手房、新房和土地市場依次從歷史高位快速下降到歷史低位,，形成了全鏈降溫,，節(jié)奏失衡成為2021年房地產(chǎn)市場最明顯的特點(diǎn)。”針對2021年的市場表現(xiàn),，貝殼研究院首席分析師許小樂對《中國消費(fèi)者報》記者如此總結(jié),。他進(jìn)一步解釋稱，2021年房地產(chǎn)市場的降溫首先出現(xiàn)在二手房市場,。從3月到9月,，二手房市場呈跌宕起伏態(tài)勢,，成交量在半年之內(nèi)從峰值跌到谷底，成交量萎縮超過六成,。3月,，50城的二手房成交套數(shù)創(chuàng)2019年以來歷史新高，4月起成交量持續(xù)下降,，9月創(chuàng)2019年以來的歷史單月最低值（除疫情,、春節(jié)等特殊時點(diǎn)外）。
隨后,，新房市場開始降溫,。從6月到10月，新房成交量從2016年以來的同期最高跌至同期最低,。上半年全國新建商品住宅銷售面積保持增長，6月單月創(chuàng)2016年以來歷史同期最高水平,。7月銷售面積單月同比增長轉(zhuǎn)負(fù),，至11月單月銷售規(guī)模為2016年以來同期最低。
接著,，土地市場經(jīng)歷了從搶地到史無前例的大面積流拍,。在2021年第一批集中供地時，房企拿地積極,，平均成交率高達(dá)95%,，溢價率15.0%。到了2021年三季度第二批集中供地時,，房企拿地積極性全面降低,，出現(xiàn)大面積流拍，平均成交率降為69%,，綜合溢價率降至4.0%,，全年土地成交規(guī)模自2019年以來首次同比大幅下降。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國消費(fèi)者報》記者表示,，與以往市場下行不同,，2021年的市場迅速降溫與房企信用緊密關(guān)聯(lián)，肇始于房企,，也進(jìn)一步影響房企,。隨著“三線四檔”對房企有息負(fù)債規(guī)模增速進(jìn)行管控，加之房地產(chǎn)貸款集中度管理進(jìn)一步收緊開發(fā)貸款,，導(dǎo)致房企融資規(guī)模明顯下降,，債務(wù)違約風(fēng)險凸顯。而信貸收緊也導(dǎo)致購房者貸款難度加大,，房企資金鏈壓力驟增,，于是房企信用違約頻發(fā),，爆雷的房企從位列行業(yè)TOP50到千億房企，再到龍頭房企,。
釋放積極信號
房地產(chǎn)業(yè)作為國內(nèi)最大的消費(fèi)市場,，是穩(wěn)增長、擴(kuò)內(nèi)需,、建設(shè)強(qiáng)大國內(nèi)市場的重要領(lǐng)域,。同時，由于規(guī)模大,、鏈條長,、涉及面廣，房地產(chǎn)業(yè)又對經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險防范具有重要的系統(tǒng)性影響,。
當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題得到了相關(guān)部門的關(guān)注,。9月下旬，央行貨幣政策委員會例會明確提出“要維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”,，釋放了個人按揭貸款邊際放松的積極信號。
12月6日,，中共中央政治局召開會議,，明確要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán),。同日，中國人民銀行宣布,，將于12月15日降準(zhǔn)0.5個百分點(diǎn),，釋放長期資金約1.2萬億元。
12月8日-10日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上,，對于房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)除了對“房住不炒”定位的堅持,，還提出加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，堅持租購并舉,，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展等。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，針對房地產(chǎn)行業(yè)“良性循環(huán)”的表述是近年來首次提及,，釋放出很強(qiáng)的信號意義，對重建行業(yè)信心,，解決當(dāng)前行業(yè)遇到的問題,，都有至關(guān)重要的作用。最近,，包括央行及住建部在內(nèi)的眾多部門,，關(guān)于房地產(chǎn)提及最多的就是“穩(wěn)”與“良性循環(huán)”,，“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”被市場普遍認(rèn)為是2022年房地產(chǎn)調(diào)控的主要思路。
轉(zhuǎn)變發(fā)展模式
“2021年的市場波動打破了‘房價不會下跌,、房企大而不倒’的迷信,，房地產(chǎn)市場將逐步告別過去高增長、高杠桿,、高風(fēng)險的發(fā)展模式,。”中國社會科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立對《中國消費(fèi)者報》記者直言。他預(yù)計,，2022年將會出現(xiàn)以“提質(zhì)”取代“增量”的行業(yè)現(xiàn)象,，在以往高杠桿、高耗能的房企中,，部分房企在被兼并后將逐步退出市場,，另一部分房企將會深耕存量改造業(yè)務(wù)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,，如今,，房地產(chǎn)業(yè)站在了歷史拐點(diǎn)，需要探索新的發(fā)展模式,。在他看來,，關(guān)于房地產(chǎn)新發(fā)展模式的討論不應(yīng)該僅限于房企,，應(yīng)該包括多元供應(yīng)渠道和供應(yīng)主體,、多元房屋類型。在供地類型和土地出讓方式等方面也能有所創(chuàng)新,。
那么,，2022年將如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展？不久前,，住建部部長王蒙徽在接受新華社采訪時表示：一要保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性,，繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機(jī)制，落實城市主體責(zé)任,，保障剛性住房需求,，滿足合理的改善性住房需求，努力做到穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預(yù)期。二要增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性,、精準(zhǔn)性,，加強(qiáng)金融、土地,、市場監(jiān)管等調(diào)控政策的協(xié)同,，加強(qiáng)對城市調(diào)控工作“一對一”的指導(dǎo)監(jiān)督,。三要堅決有力處置個別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險，以“保交樓,、保民生,、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化,、市場化為原則,，確保社會穩(wěn)定、國家和群眾利益不受損失,。四要持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,，完善市場監(jiān)管機(jī)制，切實維護(hù)群眾合法權(quán)益,。
尹中立則認(rèn)為,，房地產(chǎn)市場的當(dāng)務(wù)之急是消除循環(huán)梗阻，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,，這是中央對房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)良性循環(huán)提出的對策,。按照該政策思路，2022年按揭貸款（包括首次購房,、改善型購房）會得到支持,，按揭貸款的速度會適度加快，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)會得到展期,，房地產(chǎn)行業(yè)的流動性風(fēng)險將得到緩解”,。
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