中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）房地產(chǎn)市場進(jìn)入筑底企穩(wěn)階段,，政策工具箱頻頻發(fā)力,。
近日，隨著人民銀行,、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》,，多地紛紛調(diào)整首套房貸利率下限，部分城市房貸利率已低至2.6%,，這也是金融監(jiān)管部門今年以來第二次下調(diào)首套房貸利率下限,。
對于貸款買房的消費(fèi)者來說，房貸利率是其購房決策中的重要考量因素,。還貸年限多長,、房貸利率多高，一定程度上影響著消費(fèi)者的購房意愿,。
差別化調(diào)整房貸政策
近日,，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知,，階段性調(diào)整差別化住房信貸政策,，符合條件的城市政府可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限,。
通知規(guī)定,，2022年6月—8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市,，可以階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限,。具體如何調(diào)整，由各城市根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化及調(diào)控要求自主決定,。同時(shí),，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示,，該政策發(fā)布,，是金融監(jiān)管部門今年以來第二次下調(diào)首套房貸利率下限。今年5月,，央行,、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，將購買普通自住房的首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn),。從2021年9月份房貸政策大拐點(diǎn)以來,，一年過去了，各類房貸調(diào)整政策不斷,，充分體現(xiàn)了央行等部門用好房貸工具的導(dǎo)向,。
據(jù)易居研究院智庫中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，結(jié)合國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，記者整理發(fā)現(xiàn),，滿足“今年6—8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比,、同比均連續(xù)下降”這一條件的城市有23個(gè)。
其中,，天津?yàn)橹陛犑?，石家莊、哈爾濱,、武漢,、昆明、貴陽和蘭州6個(gè)城市為省會(huì)城市,，大連為副省級市,。其余15個(gè)城市均為三四線城市，分別是秦皇島,、溫州,、泉州、瀘州,、大理,、岳陽、宜昌,、北海,、湛江、包頭,、安慶,、濟(jì)寧、常德,、襄陽和桂林,。
58安居客房產(chǎn)研究院分院長張波對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，上述城市普遍屬于當(dāng)前房地產(chǎn)交易疲軟,、房價(jià)跌幅過大或持續(xù)時(shí)間過長的城市。
部分城市房貸利率低至2.6%
根據(jù)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì),，近期全國已有30多個(gè)城市紛紛調(diào)整房貸政策,。
10月11日，天津市住房公積金管理中心宣布下調(diào)首套房公積金貸款利率,，10月1日以后發(fā)放的首套房公積金貸款,，5年期以下（含5年）利率調(diào)整為2.6%，5年期以上利率調(diào)整為3.1%,；第二套房公積金貸款利率保持不變,，即5年期以下（含5年）和5年以上利率分別為3.025%和3.575%,。
10月9日，北京市住房公積金管理中心宣布,，已執(zhí)行首套房貸5年期以下（含5年）2.6%的利率,，5年期以上執(zhí)行3.1%的利率，繳存職工新購房可按新利率執(zhí)行,。另外,，市管存量首套房住房公積金貸款利率將于明年1月1日起調(diào)整。
杭州,、無錫,、東莞、宜昌,、石家莊,、寧波、南寧等地也陸續(xù)發(fā)布下調(diào)首套房公積金貸款利率的通知,。調(diào)整后,，5年期以下（含5年）利率由2.75%降至2.6%，5年期以上利率由3.25%降至3.1%,。
房貸利率調(diào)整,，可以直接減少購房者的成本支出。據(jù)機(jī)構(gòu)測算,，以一筆600萬元,、期限30年的首套公積金貸款計(jì)算，按照等額本息還款方式計(jì)算,，執(zhí)行新貸款利率后,，貸款期間可為職工節(jié)省利息支出18萬元，每年可減少還款額5900元,。
除了調(diào)整公積金貸款利率,，山東濟(jì)寧、廣東清遠(yuǎn),、湖北武漢等多個(gè)城市已經(jīng)階段性下調(diào)首套房商業(yè)性個(gè)人貸款利率下限15個(gè)基點(diǎn),，這些城市所在的多家銀行目前實(shí)行的首套房商貸利率均已降至4%以下，大多為3.95%,，最低可達(dá)3.7%,。據(jù)測算，調(diào)整后,，30年期100萬元商業(yè)貸款可節(jié)省利息3.12萬元,。
相較總房款，利率下調(diào)所節(jié)省的利息看似不多,，但對于很多家庭來說,，“能省一點(diǎn)是一點(diǎn)”,。最近想換套二手房的北京消費(fèi)者方女士對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示 ：“想買房就要精打細(xì)算，公積金貸款利率下調(diào)能減輕點(diǎn)兒壓力,，最近樓市利好政策不斷出臺(tái),，這也是我下決心買房的因素之一?！?/p>
調(diào)控政策提振市場信心
樓市政策的連續(xù)調(diào)整對市場信心及預(yù)期的企穩(wěn)起到積極作用,。
張波對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，從首付和房貸利率等方面看,，現(xiàn)在對于首套置業(yè)需求的政策傾斜已經(jīng)比較到位,。但是針對二套或者改善型需求，政策還有放松的空間,。
一方面,，雖然許多城市已經(jīng)降低首付比例，但一些熱點(diǎn)城市二套房的首付依然較高,。例如,，北京、上海二套房首付大約為60%—70%,，對于改善型置業(yè)人群來說,，負(fù)擔(dān)仍然較大。
另一方面,，目前,，三四線城市的限購基本放開，但熱點(diǎn)一二線城市限購門檻依然很高,，下一步,，限購放松將是一個(gè)趨勢。但是,，限購放松并不等于全面放松,，而是分區(qū)域、定向人群的放松,。所謂的分區(qū)域,，即在城市部分區(qū)縣或者產(chǎn)業(yè)集中的地方，適當(dāng)放寬限購門檻,；定向人群,，即對人才或多孩家庭等放寬限購。
景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉也認(rèn)為,，未來保交樓,、保民生,、降低首付比例,、放寬限購才能真正提振市場信心,。在他看來，首次置業(yè)首付比例下調(diào)到10%,，二套首付比例下調(diào)到20%—30%,，對房市的提振作用會(huì)更大。
光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華則表示,，應(yīng)抓住穩(wěn)增長關(guān)鍵窗口期,，出臺(tái)階段性、差別化穩(wěn)樓市增量政策,，在風(fēng)險(xiǎn)可控情況下,，因城施策，適度放寬房貸利率空間,，降低剛需購房成本,，促進(jìn)樓市需求回暖。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示,，除了降低房貸利率促進(jìn)更多需求釋放外,，還要在供應(yīng)端發(fā)力，鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)促銷,，多推中低價(jià)位,、中小戶型普通商品住房；同時(shí),，要加速房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置,，加快保交樓，以提振市場信心,。
