中國消費者報報道（記者孫蔚）7月22日,，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布貸款市場報價利率（LPR）,，即1年期LPR為3.35%、5年期以上LPR為3.85%,，相比于上月的3.45%和3.95%,，分別下降了10個BP。此次是今年內(nèi)5年期LPR的第二次下調(diào),。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，此次LPR調(diào)整對房地產(chǎn)市場是利好，有望助推核心城市市場情緒進(jìn)一步修復(fù),。
降息提升市場信心
此次LPR降息屬于“雙降”,，即1年期和5年期的LPR都進(jìn)行了下調(diào)，今年以來,，5年期以上LPR已累計下調(diào)了35個BP,。此舉對于房地產(chǎn)行業(yè)影響如何？58安居客研究院院長張波對《中國消費者報》記者表示,，首先,，降息可以視為一個明顯的信號，在二十屆三中全會召開之后,，央行緊跟著降息操作,，可以視為對會議精神的積極響應(yīng)，通過貨幣政策與財政,、產(chǎn)業(yè)等政策協(xié)同作用,，共同推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。這也是當(dāng)前強(qiáng)化逆周期政策，加大力度以支持經(jīng)濟(jì)增長的重要手段,。其次,，此次降息力度明顯，雖然LPR利率已經(jīng)處于歷史性低點,，但10個基點的降幅依然高于市場預(yù)期,，有助于緩解市場緊張情緒，提升市場信心,。最后,，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，通過降息操作,，房企的融資成本預(yù)計將有所降低,，有助于緩解資金壓力,，提高其償債能力和經(jīng)營穩(wěn)定性,，從而推動樓市持續(xù)發(fā)展，以推進(jìn)系統(tǒng)性降低房地產(chǎn)風(fēng)險,。另外,，此舉有助于吸引更多潛在購房者入市，提升其購房意愿和能力,。
值得關(guān)注的是,，隨著LPR再次下調(diào)，存量房貸利率同步下調(diào)呼吁也在增多,，一旦存量房貸利率一并調(diào)整,，對于提升消費信心將有更為直接的作用，有助于促進(jìn)內(nèi)需擴(kuò)大和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長,。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對記者表示,，1年期和5年期LPR下調(diào)，對房地產(chǎn)市場和整體經(jīng)濟(jì)都具有重要意義,。5年期以上LPR的調(diào)整尤其影響按揭貸款利率,，從而影響購房者的購房成本，如果LPR下行,，意味著月供額度降低,，購房成本有所降低 。此次調(diào)整后,，房貸利率接近歷史最低點,，對于購房者而言無疑是一個利好消息。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也表示,，整體來看,，此次LPR的調(diào)降將進(jìn)一步降低購房者的購房成本，有利于購房需求釋放，與前期“穩(wěn)市場”“去庫存”配套政策疊加形成合力,，有望助推核心城市市場情緒進(jìn)一步修復(fù),。
房貸利息能省多少錢
作為房貸利率之錨，5年期以上LPR的定價與購房成本息息相關(guān),。此次調(diào)整后,，房貸利息能省多少錢？
對此,，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)演算表示,，以目前各地主流的房貸利率進(jìn)行計算，即“LPR-75BP”的定價公式,，那么過去首套房主流利率為3.2%,，而現(xiàn)在將下降至3.1%，按照100萬元貸款本金,、30年等額本息的還貸方式,，房貸利息總額將減少近2萬元，每月月供將減少約55元,。
嚴(yán)躍進(jìn)表示：“從LPR的走勢來看,，今年一季度各地呈現(xiàn)‘破4’態(tài)勢，即從4.2%降至3.95%,。而此次是今年第二次‘降息’,，進(jìn)一步引導(dǎo)房貸等成本下降。若是疊加持續(xù)性的降息效應(yīng),，那么月供減負(fù)效應(yīng)非常明顯,，有助于和其他政策結(jié)合持續(xù)降低房貸成本?！?/p>
從今年以來出臺的房地產(chǎn)市場支持政策來看,，房貸利率政策的調(diào)整無疑是一大亮點。今年2月,，5年期以上LPR下降25個基點至3.95%,，降幅為有史以來最大。隨后,，央行于5月17日宣布取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限,。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月,，百城主流首套房貸利率平均為3.45%,，較4月份下降12個基點；二套主流房貸利率平均為3.90%,，較4月份下降26個基點,。同比來看,，5月首套、二套主流房貸利率較2023年同期分別回落55個基點和101個基點,。
記者咨詢北京建行,、工行信貸中心了解到，此次LPR調(diào)整之前,，北京首套房貸利率一般為3.5%,，二套房貸利率如果在五環(huán)外為3.7%、在五環(huán)內(nèi)為3.9%,。此次下調(diào)后,，各檔房貸利率均下調(diào)10個基點，首套,、二套房貸利率將分別調(diào)整為3.4%,、3.6%（五環(huán)外）/3.8%（五環(huán)內(nèi)），其中,，首套房貸利率已低于此前歷史最低水平3.43%,。
存量房貸調(diào)整受關(guān)注
“我和銀行約定的利率調(diào)整日是1月1日，現(xiàn)在我的房貸利率還是4.75%,，今年2月降息時就沒變,，此次下調(diào)還是享受不到,，真讓人著急,！”北京消費者劉先生對記者感嘆道。
據(jù)記者了解,，此次LPR下調(diào),，可以讓新貸款買房者享受到最新利率，但對于相當(dāng)一部分存量房貸客戶來說,，按照合同約定,，今年內(nèi)大都無法享受到降息紅利，還要等到明年重定價日才能適用調(diào)降后的利率,。
北京工行信貸中心工作人員告訴記者,，存量客戶的房貸利率重定價日一般分為兩種情況：一種是每年的1月1日，另一種是貸款放款日對應(yīng)的每年對月對日,。
對于重定價日是每年1月1日的存量客戶,，雖然今年LPR已經(jīng)下調(diào)兩次，累計降息35個基點,，但是也只能等到2025年1月1日才能享受到兩次降息的紅利,。以劉先生為例，明年1月1日,，他的房貸利率會從現(xiàn)在的4.75%降到4.4%,，百萬元房貸月供大約能省200元,。
對于重定價日是放款日對應(yīng)日的存量客戶，享受降息紅利的時間點各不相同,。對于此次下調(diào)而言,，如果重定價日在7月22日及之前，就只能等待明年下調(diào),；如果重定價日在7月23日及之后,，今年內(nèi)就可以享受到調(diào)整后的新利率。
如果重定價日正好是降息當(dāng)天呢,？該工作人員表示,，重定價日是降息當(dāng)日的存量客戶，當(dāng)天不能變成最新利率,，要等到下一年才能調(diào)整,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《中國消費者報》記者表示：“此次LPR下調(diào)影響最大的是存量房貸，因為本次降息之前,，全國各地的房貸已經(jīng)基本集中在3%—3.5%之間,，相比‘5•17’新政之前均有大幅度降低。但存量房貸一直處于高位,，新增房貸利率降低沒有影響到存量房貸,，此次LPR下調(diào)可以直接降低存量房貸利率?！?/p>
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