中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）土地和房子的關(guān)系，就像面粉和面包一樣,?？梢哉f，地拿對了,，地產(chǎn)項(xiàng)目就成功了一半,。隨著近日長春2022年第二批集中供地落下帷幕，至此,，全國22個(gè)重點(diǎn)城市今年第二批集中供地已全部完成,，部分動作快的城市已經(jīng)完成了第三次土地集中拍賣。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的形勢下,，房企對于拿地持什么樣的態(tài)度,？土拍市場有哪些新變化？呈現(xiàn)出哪些特點(diǎn),？記者梳理近期的土地成交記錄發(fā)現(xiàn),，各地土拍市場持續(xù)分化，地方性中小房企開始躬身入局,。
城市之間冷熱不均
據(jù)中房網(wǎng)統(tǒng)計(jì),，今年全國22個(gè)城市第二批集中供地總成交住宅用地（含綜合用地）444宗，土地成交面積2116.86萬平方米,，土地出讓金總額5449.34億元,，整體溢價(jià)率約為3.05%。從各地土拍情況來看,，此輪集中供地不同城市之間的熱度分化依舊明顯,。
土地供應(yīng)量方面，此次集中供地共計(jì)推出484宗地塊,，較今年第一批次僅增加了10宗,，兩次供應(yīng)規(guī)模差距較小。
中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示,，成都是本批次唯一供應(yīng)地塊超過50宗的城市,，其以55宗的供應(yīng)量領(lǐng)跑全國。其次是杭州和南京,，分別供應(yīng)了45宗和44宗地塊,。與之形成鮮明對比的是,，長春第二批集中供地僅有3宗地塊，是22城中唯一供應(yīng)地塊為個(gè)位數(shù)的城市,。
據(jù)張凱介紹,，本輪集中供地中，深圳的土拍熱度較高,，推出的16宗地塊最終成交14宗,，其中有9宗地塊溢價(jià)觸頂，5宗進(jìn)入搖號階段,，整體溢價(jià)率為9.33%,，為22城中最高的城市。合肥地塊的溢價(jià)情況也可圈可點(diǎn),，平均溢價(jià)率達(dá)7.93%,，在22城中位居第二；廣州以平均6.55%的溢價(jià)率位居第三,。此外北京,、上海、杭州的市場熱度表現(xiàn)也尚可,，北京,、杭州第二輪集中供地均有半數(shù)地塊溢價(jià)成交，上海此輪集中供地?zé)o一流拍且有三分之二的地塊溢價(jià)成交,。
與此相對的是,，天津、鄭州,、沈陽,、長春的土拍熱度寒意仍存，除一部分地塊提前終止出讓,、流拍外,，成交地塊也均以底價(jià)成交，溢價(jià)率為0,。武漢,、重慶兩個(gè)城市土拍保持低位運(yùn)行，整體溢價(jià)率不足1%,。
三大原因拉低房企拿地意愿
對房企來說土地就是命根子,，沒有土地，房企就無以為繼,。那么為什么不同城市土拍分化明顯呢,？諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者分析認(rèn)為，土地市場跟房地產(chǎn)市場的整體表現(xiàn)密切相關(guān)，也受到當(dāng)?shù)貥鞘芯唧w情況的影響,。比如,，長三角經(jīng)濟(jì)圈城市在土地出讓中表現(xiàn)較為亮眼，地理位置的優(yōu)越加上購房需求龐大,、樓市熱度不減,，都是這些城市具有較強(qiáng)吸引力的原因，因此房企青睞度更高,。相反,，有的城市仍難逃土地流拍的現(xiàn)象，當(dāng)?shù)貥鞘械兔?、需求不振是很重要的原因?/p>
按受記者采訪的廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉,、中原地產(chǎn)首席分析師張大偉等認(rèn)為，今年房企普遍拿地意愿不足主要在三大原因,。
一是房企銷售業(yè)績大幅下滑，拿地積極性受挫,。今年以來,，房企銷售業(yè)績不盡如人意。國家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,，1—9月份,，商品房銷售面積101422萬平方米，同比下降22.2%,；商品房銷售額99380億元,，下降26.3%。銷售不振,、手里沒錢,，房企的拿地積極性自然會受影響。
二是前期囤地充足,，房企“手中有糧”,。從目前已發(fā)年報(bào)的房企來看，多數(shù)頭部房企2021年新增土儲均維持在高位,。雖然房地產(chǎn)行業(yè)總的土儲規(guī)模有所下滑,，但多數(shù)房企現(xiàn)有土儲仍可以支撐未來兩到五年的開發(fā)需求，土地儲備仍較充足,，消化周期在3年到4年左右,，不必著急拿地。
三是開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)劇增,，房企拿地策略趨于保守,。近幾年，房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大，房企囤地風(fēng)險(xiǎn)越來越高,，項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)劇增,。受到房地產(chǎn)市場整體大環(huán)境的牽制，房企的拿地策略普遍由激進(jìn)轉(zhuǎn)向保守,，不拿貴地,、不拿錯地、不做激進(jìn)收并購,，已經(jīng)成為地產(chǎn)圈的主流選擇,。
張凱進(jìn)一步表示，目前來看,，土拍熱度較高的地塊集中在核心城市的核心區(qū)域,，以及存在限價(jià)倒掛的區(qū)域，其根本原因也是房企對其去化速度有信心,。土地市場的信心與項(xiàng)目入市后預(yù)期的銷售表現(xiàn)息息相關(guān),，只有當(dāng)房地產(chǎn)市場熱度有明顯改善之后，土地市場的信心才能夠全面恢復(fù),。
中小房企展現(xiàn)參拍熱情
長期以來,，土拍市場都是大型品牌房企的戰(zhàn)場，中小型房企常被形容成“連上桌玩牌的機(jī)會都沒有”,。但是如今的土拍情況顯示,，一些變化已經(jīng)發(fā)生，不少過去在激烈土地爭奪中毫無機(jī)會的中小型房企,，最近紛紛有所收獲,。
10月18日，名不見經(jīng)傳的偉星置業(yè)打敗了保利,、龍湖,、信達(dá)、金茂等一眾大牌開發(fā)商,，以15%溢價(jià)率以及滿分競品質(zhì)的條件拿下了合肥肥西區(qū)一宗宅地,。
10月19日，南京市第三批次土拍中,，成為斬獲地塊的南京佳祺建設(shè)集團(tuán)有限公司,、南京明月建設(shè)集團(tuán)有限公司等，均是企業(yè)規(guī)模偏小的本土房企,。
最近,，中小型房企成功站上土地大戲臺的現(xiàn)象并不少見，例如在上海不久前土拍中出現(xiàn)的中建大椿,、同進(jìn)置業(yè)等也是本土中小型民企,。天津的集中土拍中,，注冊資本僅1500萬元的天鉦置業(yè)進(jìn)入視野，以5.654億元競得了天津?yàn)I海新區(qū)一宗地塊,；以1.488億元總價(jià)競得寶坻區(qū)地塊的天津中寶置業(yè)有限公司,，注冊資本也僅3000萬元。
“以前我們想在杭州,、上海搶到一塊地,，那真是太難了，土地的前置要求非常高,，根本連土拍的門檻都摸不著?，F(xiàn)在我們公司好像很受歡迎?！绷硪患颐駹I房企的投資負(fù)責(zé)人對記者表示,。
華東一家千億房企的資深人士對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示：“土地市場并非一潭死水，其實(shí)有很多對房地產(chǎn)感興趣的中小企業(yè),，他們手上有錢,，以前是沒機(jī)會往里投，搶不過大型房企,，現(xiàn)在他們反而有了機(jī)會,，可以在土地市場上出手了?！?/p>
