中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）黑中介,、押金糾紛、長(zhǎng)收短付,、卷錢跑路……住宅租賃行業(yè)的種種亂象導(dǎo)致消費(fèi)糾紛不斷發(fā)生,。近日，《上海市住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）正式出臺(tái),，并將于明年2月1日起實(shí)施,。業(yè)內(nèi)人士表示，《條例》的制定對(duì)于貫徹落實(shí)“房住不炒”,，規(guī)范住房租賃行為,，保障消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展具有重要意義,。
明確禁止群租
今年研究生畢業(yè)落戶上海的小劉提起自己的租房經(jīng)歷就唉聲嘆氣：“我想在虹橋附近租個(gè)房,，看了十幾處也沒找到中意的。有的圖片上顯示房間整潔干凈,，進(jìn)門一看卻發(fā)現(xiàn)十幾個(gè)人住在一套打隔斷的房子里,，早晨上廁所都得排隊(duì)。還有的房子價(jià)格真合適,，想讓中介帶著去看房,，不是業(yè)主出差，就是房子剛租出去,，其實(shí)都是假房源,，用來(lái)讓你上鉤的?！?/p>
“租賃市場(chǎng)問(wèn)題主要表現(xiàn)為克扣租金押金（占比最高）,、長(zhǎng)收短付、高收低出,、長(zhǎng)租公寓爆雷,、個(gè)人二房東、卷錢跑路等,?！北本┓康禺a(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥對(duì)記者表示，“因此必須為違規(guī)主體量身定制‘緊箍咒’,，強(qiáng)化對(duì)住房租賃企業(yè),、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),、二房東等全過(guò)程監(jiān)管?！?/p>
近年來(lái),，隨著住房租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展，龐大的租賃規(guī)模和復(fù)雜的租賃關(guān)系也引發(fā)了一些新情況,、新問(wèn)題,。據(jù)上海市人大常委會(huì)法工委主任閻銳介紹，《條例》重點(diǎn)從加強(qiáng)市場(chǎng)主體監(jiān)管角度,，圍繞健全治理機(jī)制,、規(guī)范租賃行為、推進(jìn)服務(wù)與監(jiān)督并重等方面作出相關(guān)規(guī)定,，切實(shí)推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展,。
群租問(wèn)題一直是超大城市治理中的難點(diǎn)。一套房住多少人,、分隔成什么樣,，才稱得上是群租房？為此,，上海首次在地方性法規(guī)中明確群租的相關(guān)概念和定義,，基層治理中的模糊點(diǎn)有了法律依據(jù)?！稐l例》明確表示,，出租住房要以原始設(shè)計(jì)或者經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)改建的房間為最小出租單位，廚房,、衛(wèi)生間,、陽(yáng)臺(tái)、貯藏室以及其他非居住空間不得單獨(dú)出租用于居住,，每個(gè)房間的居住人數(shù)和人均居住面積也要符合上海相關(guān)規(guī)定,。
《條例》還表示，禁止違反上述規(guī)定將住房用于群租,，禁止將違法建筑,、擅自改變使用性質(zhì)的房屋以及其他依法不得出租的房屋用于出租，街鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)對(duì)此加大查處和整治力度,，定期組織排查,，發(fā)現(xiàn)安全隱患的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)督促整改,、啟動(dòng)執(zhí)法程序、開展聯(lián)合整治,。
加強(qiáng)監(jiān)管力度
“在我們接到的投訴中,，沒有登記備案的黑中介,、黑二房東約占2/3，有主體資格約占1/3,，租賃行業(yè)的長(zhǎng)效措施就是建立健全企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度,、人員的準(zhǔn)入制度?！壁w慶祥告訴記者,。
上海此次立法的一大亮點(diǎn)，即加大對(duì)個(gè)人“二房東”的監(jiān)管力度,?！稐l例》規(guī)定個(gè)人以營(yíng)利為目的轉(zhuǎn)租房屋達(dá)到規(guī)定數(shù)量，從事住房租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場(chǎng)主體登記,，并明確“二房東”收取的相關(guān)租金要納入監(jiān)管專用賬戶。同時(shí),，對(duì)企業(yè)和從業(yè)人員加強(qiáng)管理,，建立企業(yè)備案制度，并要求住房租賃企業(yè),、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為從業(yè)人員辦理從業(yè)信息卡,，從業(yè)人員需持卡實(shí)名從業(yè)。
近年來(lái),，長(zhǎng)租公寓“暴雷”現(xiàn)象頻現(xiàn),，給租客帶來(lái)巨大損失。為此,，《條例》明確,，住房租賃企業(yè)承租個(gè)人住房從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的，要按規(guī)定在商業(yè)銀行開立住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶,，并將這一信息向社會(huì)公示,。住房租賃企業(yè)向承租人一次性收取租金超過(guò)3個(gè)月的部分，以及收取押金超過(guò)1個(gè)月租金的部分,，應(yīng)當(dāng)存入住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶,。
針對(duì)租賃市場(chǎng)出現(xiàn)的虛假房源信息，《條例》也作出相關(guān)規(guī)定,，要求發(fā)布的房源信息必須真實(shí)有效,，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)發(fā)布房源信息的，要求平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者核實(shí)發(fā)布者提交的材料并建檔保存,。
促進(jìn)市場(chǎng)規(guī)范
貝殼找房高級(jí)副總裁,、貝殼研究院院長(zhǎng)李文杰對(duì)記者表示，《條例》是繼北京之后，第二部規(guī)范住房租賃的地方性法規(guī),?！稐l例》以解決市場(chǎng)問(wèn)題為導(dǎo)向，能夠有效抑制市場(chǎng)亂象,，對(duì)促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展具有重要意義,。
一是租客居住權(quán)益更有保障?！稐l例》從居住條件,、安全保障、穩(wěn)定租金等方面,，強(qiáng)化承租人的權(quán)益保障,，如虛假房源、違約漲租,、克扣押金等現(xiàn)象將得到遏制,，同時(shí)通過(guò)多種糾紛調(diào)解機(jī)制，租客能切實(shí)保護(hù)自身權(quán)益,。
二是租金水平更穩(wěn)定,。隨著住房租賃市場(chǎng)房源的增加，市場(chǎng)供需矛盾將逐步緩和,，租金水平走勢(shì)更加平穩(wěn),，在租金“明顯上漲”時(shí)相關(guān)部門也會(huì)及時(shí)介入。
三是市場(chǎng)主體經(jīng)營(yíng)更規(guī)范,?！稐l例》對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)等市場(chǎng)主體經(jīng)營(yíng)行為提出明確要求,，將推動(dòng)市場(chǎng)主體嚴(yán)格規(guī)范住房租賃經(jīng)營(yíng)行為,，促進(jìn)上海形成穩(wěn)定有序的住房租賃市場(chǎng)。
四是為租賃行業(yè)機(jī)構(gòu)化率提升提供更好的市場(chǎng)環(huán)境,，市場(chǎng)參與主體將迎來(lái)更加嚴(yán)格規(guī)范的行業(yè)監(jiān)管環(huán)境,，曾經(jīng)依靠非正規(guī)手段獲利的“二房東”模式將逐漸被能真正為租客、房東提供價(jià)值服務(wù)的規(guī)范化經(jīng)營(yíng)模式所取代,。
近年來(lái),，各地都大力發(fā)展保障性租賃住房，緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足,。為了發(fā)揮保障性租賃住房作用,，《條例》還表示，要在租賃需求集中,、生產(chǎn)生活便利,、交通便捷的區(qū)域重點(diǎn)布局，并對(duì)租金、租期等作出了專門規(guī)定,。《條例》還明確上海要建立全市統(tǒng)一的住房租賃公共服務(wù)平臺(tái),，提供房源核驗(yàn),、信息查詢、網(wǎng)上簽約,、登記備案等“一站式”服務(wù),。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，《條例》對(duì)保障性租賃住房設(shè)立專章予以規(guī)范,，有助于進(jìn)一步把各類資金和資源導(dǎo)入上海租賃住房市場(chǎng),，尤其是保障性租賃住房市場(chǎng)。隨著后續(xù)配套政策的完善,，對(duì)于租賃行業(yè)而言,，無(wú)疑將開啟規(guī)范發(fā)展的新時(shí)代。
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