中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）近日,，住建部召開(kāi)了企業(yè)座談會(huì)，對(duì)繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)明確了政策方向,。隨后,，一線城市北京、深圳和廣州立即表態(tài)將抓緊落實(shí)相關(guān)工作,。一時(shí)間,，樓市政策下一步將如何優(yōu)化,、取消認(rèn)房又認(rèn)貸影響幾何等熱點(diǎn)話題引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。
適時(shí)優(yōu)化樓市政策
最近,，關(guān)于樓市政策的一舉一動(dòng)牽動(dòng)人心,。7月24日，中央政治局會(huì)議在談及房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)首次明確提出,，適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì),，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，今年上半年,，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5.85萬(wàn)億元，同比下降7.9%,；全國(guó)商品房銷售面積5.95億平方米,，同比下降5.3%。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副研究員王瑞民表示,，正是基于這種供求發(fā)生的重大變化,，有些樓市政策可能已經(jīng)到了需要調(diào)整的時(shí)候，除了一些人口凈流入的一二線城市,，大部分城市已經(jīng)到了政策優(yōu)化調(diào)整的時(shí)候,，而且這樣能夠有助于市場(chǎng)筑底回升，提振消費(fèi)信心,，真正讓一些改善性需求能夠以合理的價(jià)格和成本得到滿足,。
那么如何適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策？業(yè)內(nèi)專家表示,，中央已經(jīng)發(fā)出了明確的指示,，地方政府和有關(guān)部門應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際情況，積極探索因城施策,，用好政策工具箱,。此外,，未來(lái)出臺(tái)的新政策重點(diǎn)也要逐步從增量轉(zhuǎn)到存量,，從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，政策方向也要從需求端刺激逐步轉(zhuǎn)向供給側(cè)改革,。
住建部部長(zhǎng)倪虹在近日召開(kāi)的企業(yè)座談會(huì)上明確表示,，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率,、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免,、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作,，加快項(xiàng)目建設(shè)交付,，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益,。
58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波在接受記者采訪時(shí)表示，結(jié)合此前高層會(huì)議的表態(tài)來(lái)看,，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化,，決定了政策調(diào)整的必要性，與房地產(chǎn)相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)依然存在,，需要進(jìn)一步提升市場(chǎng)信心和預(yù)期,。“此次住建部的表態(tài)更加實(shí)際,，尤其在政策的推進(jìn)方面給出了具體的指引方向,，重點(diǎn)在首套房的首付比例和利率層面，以及此前市場(chǎng)呼聲較高對(duì)于認(rèn)房又認(rèn)貸的調(diào)整,?！睆埐ㄕJ(rèn)為，“尤其一二線熱點(diǎn)城市,，在認(rèn)房認(rèn)貸,、首付比例、稅費(fèi)減免等方向的政策會(huì)加快出臺(tái),?！?/p>
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則對(duì)記者表示：“其實(shí)對(duì)于取消認(rèn)房又認(rèn)貸政策呼聲最大的是一線城市，因?yàn)橐恍┮痪€城市的政策過(guò)緊,，導(dǎo)致二套房購(gòu)買成本過(guò)高,。此次住建部發(fā)聲也意味著在這方面會(huì)有持續(xù)寬松的政策變化?！?/p>
一線城市紛紛表態(tài)積極跟進(jìn)
在中央政治局會(huì)議,、住建部先后發(fā)聲適時(shí)調(diào)整優(yōu)化樓市政策后，一線城市北京,、深圳和廣州立即表態(tài)將抓緊落實(shí)相關(guān)工作,。
7月29日晚，北京市住建委表示,，將認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)中央政治局會(huì)議精神,，按照倪虹部長(zhǎng)在企業(yè)座談會(huì)上的講話要求，在市委,、市政府領(lǐng)導(dǎo)下,，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，結(jié)合北京房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況,，會(huì)同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實(shí)相關(guān)工作,。
深圳緊隨其后，明確要更好滿足居民剛性和改善性住房需求,，扎實(shí)推進(jìn)保交樓工作,，切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,，促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
廣州也于7月30日表示,，將結(jié)合廣州實(shí)際盡快推出有關(guān)政策措施,，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求,，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。
房貸利率是影響樓市的重要方面之一，今年以來(lái)全國(guó)已有超過(guò)40個(gè)城市調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下,。根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%,，均較上月下降10個(gè)基點(diǎn),。7月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落45和25個(gè)基點(diǎn)。重點(diǎn)城市首套平均房貸利率已降至3.9%,，其中南寧,、柳州、珠海等城市首套房貸最低利率已調(diào)至 3.6%,，鄭州,、無(wú)錫、揚(yáng)州,、沈陽(yáng)已降至已降至3.7%,。
分能級(jí)來(lái)看，7月一線城市首二套房貸利率分別為4.50%,、5.03%,，二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%,，三四線城市首二套房貸利率分別為3.88%,、4,80%。由此可見(jiàn),，一線城市首二套房貸利率與其他城市相比仍然高出不少,。
實(shí)現(xiàn)剛需和改善群體良性循環(huán)
更為重要的是，此次個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策措施引發(fā)了眾多關(guān)注,。據(jù)記者了解,，“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時(shí)評(píng)判首套房、二套房的標(biāo)準(zhǔn),，其中“認(rèn)房又認(rèn)貸”最為嚴(yán)格。
貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)對(duì)記者表示,，“認(rèn)房”指商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)會(huì)參考擬購(gòu)房人在擬購(gòu)房地家庭名下實(shí)際擁有住房套數(shù)確定貸款比例,；“認(rèn)貸”是指銀行會(huì)根據(jù)擬購(gòu)房人家庭在全國(guó)范圍內(nèi)是否有住房貸款記錄（包括公積金貸款和商業(yè)貸款）確定貸款比例,。目前部分一線城市實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即“賣一買一”情況下,，只要家庭在全國(guó)范圍內(nèi)有過(guò)購(gòu)房貸款記錄,，再次貸款購(gòu)買住宅時(shí)都會(huì)被認(rèn)定為二套。
“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策明顯提升了換房群體的首付門檻,。以北京為例,，一套650萬(wàn)元的改善型住房（非普通住宅），在“認(rèn)房不認(rèn)貸”的情形下,，首付比例40%,，而在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的情形下，首付比例翻倍為80%,，首付額度多出260萬(wàn)元,。即便在賣掉首套房后，首付款的缺口還有70萬(wàn)元,，且大概率不排除首套房還有未還完的房貸,，由此可見(jiàn)換房艱難。另外從貸款利息看,，不同認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)下的房貸利率也有所差異,，以北京當(dāng)前利率水平計(jì)算，100萬(wàn)元商貸,、貸款25年,，采用等額本息還款方式，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策下貸款利息將多付約9萬(wàn)元,。
許小樂(lè)表示,，如果“認(rèn)房不認(rèn)貸”，可以讓改善型購(gòu)房群體按照首套房標(biāo)準(zhǔn)貸款,，能夠非常明顯降低改善型需求的首付比例和利率成本,，促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)剛需和改善群體良性循環(huán),。
對(duì)于“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策可能面臨的調(diào)整,，張波認(rèn)為：“目前從三四線城市來(lái)看，無(wú)論首套還是二套的首付比例大都已明顯下調(diào),，這一政策信號(hào)對(duì)于此類城市的影響力多體現(xiàn)在心態(tài)層面,。但是對(duì)于一二線熱點(diǎn)城市而言，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)更為重要,，即‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策的落地執(zhí)行,，一旦得以推行則不少原來(lái)按二套執(zhí)行的首付比例和利率標(biāo)準(zhǔn)都有可能按首套執(zhí)行，這對(duì)于樓市的影響更為明顯，可以讓真正被誤傷的改善需求得到相匹配的政策支持,?！?/p>
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