中國消費者報報道（記者耿記安）“我報名參加以舊換新后,，網(wǎng)上掛了一年多都沒談成功的房子,，不到10天就被收購了?！?月11日,，河南省鄭州市金水區(qū)的劉女士興奮地告訴記者。據(jù)官方透露,，自4月1日鄭州市開展房地產(chǎn)市場“賣舊買新,、以舊換新”工作以來，鄭州市各房地產(chǎn)以舊換新工作平臺已接受電話咨詢超萬人次,，網(wǎng)絡(luò)報名平臺累計接到報名申請超千人,，經(jīng)與換房群眾現(xiàn)場洽談，共有200多套房源客戶確認(rèn)了換房意向,。
政策助力消費者以舊換新
4月1日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局（以下簡稱鄭州市房管局）,、市財政局,、市資源規(guī)劃局、市商務(wù)局,、市金融局,、市稅務(wù)局等6部門聯(lián)合印發(fā)《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》（以下簡稱《方案》）,，在鄭州市試點推行房地產(chǎn)市場“賣舊買新,、以舊換新”工作。5月10日,，鄭州市宣布,，二手房以舊換新工作即日起取消試點期限和試點區(qū)域,，在市內(nèi)的鄭東新區(qū)、高新區(qū),、經(jīng)開區(qū),、中原區(qū)、二七區(qū),、金水區(qū),、管城區(qū)、惠濟(jì)區(qū)等8區(qū)全面開展“賣舊買新,、以舊換新”工作,。
鄭州市二手住房以舊換新有兩種模式：一種是由國資主導(dǎo)、鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡稱城發(fā)集團(tuán)）進(jìn)行收購,，在主城區(qū)全面實施后,，今年全年計劃完成5000套收購；另一種是政府政策鼓勵,，群眾市場交易,，全年計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”5000套,。無論市民選擇上述哪一種方式完成“賣舊買新,、以舊換新”，并進(jìn)而購買新建商品住房,，都可繼續(xù)享受鄭州市現(xiàn)有的購房契稅補貼政策,，即減免契稅的30%，該優(yōu)惠政策將持續(xù)到今年12月31日為止,。
《中國消費者報》記者采訪獲悉,，鄭州市所收購的房屋條件具體為：房屋性質(zhì)為普通商品住房，已取得房產(chǎn)證或不動產(chǎn)權(quán)證,，且自房屋竣工備案之日起至今不超過20年,；房屋坐落區(qū)域為主城區(qū)8區(qū)，優(yōu)先收購三環(huán)內(nèi)房屋,，三環(huán)外房屋需滿足職住平衡,、配套齊全等作為保障性租賃住房使用條件；房屋建筑面積不超過120平方米（含）,；房屋不存在查封限制狀況,；房屋若存在抵押、擔(dān)保,、按揭或設(shè)立居住權(quán)等情形,，換房群眾應(yīng)承諾在簽訂《二手房收購協(xié)議》前予以解除；房屋若存在租賃關(guān)系，換房群眾應(yīng)承諾在簽訂《二手房收購協(xié)議》前予以解除,；房屋所在小區(qū)有正常物業(yè)管理服務(wù),。提供換房群眾選購的新建商品住房條件為：已取得《商品房預(yù)售許可證》或《商品房現(xiàn)售備案證》等；房屋位于鄭州市建成區(qū)范圍內(nèi),。
鄭州市二手房以舊換新全面啟動政策出臺后,，劉女士立即網(wǎng)上申報了自己房子的以舊換新，經(jīng)過審查,、評估后不到10天就和負(fù)責(zé)二手房收購的城發(fā)集團(tuán)簽訂了協(xié)議書,。目前，她已經(jīng)和新房的開發(fā)商簽訂完了相關(guān)協(xié)議,。
換購二手房源用于保障性租賃
6月11日,，負(fù)責(zé)鄭州二手房收購的城發(fā)集團(tuán)負(fù)責(zé)人陳顯剛告訴記者，此次城發(fā)集團(tuán)收購二手住房,，將覆蓋鄭州市內(nèi)8區(qū),，想要換房的群眾通過鄭州市房源信息共享和發(fā)布綜合服務(wù)平臺（以下簡稱信息平臺）登記擬出售房源信息，同時選定意向購買房源,，與開發(fā)企業(yè)簽訂《新房購買意向書》,，新房價格需要大于舊房收購價。隨后,，由專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)對舊房進(jìn)行評估出具評估報告,，城發(fā)集團(tuán)和換房群眾進(jìn)行洽談收購、向金融機構(gòu)申請貸款等事項,。
陳顯剛說,，若洽談成功，二手房出售資金將劃入三方監(jiān)管資金賬戶,，款項用于購置新建商品房,，資金閉環(huán)操作，加快群眾換房速度,。
鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說,，2023年，鄭州二手房市場交易1133萬平方米,，全年成交10.2萬套,。在市場恢復(fù)過程中，居民二手房與改善性住房需求釋放不足,。目前鄭州掛牌出售二手房的客戶，不少人有改善性換房需求,，說明改善性住房需求有很大的擴展空間,。同時，賣房難,、周期長,、折價多等因素,，已成為群眾換房的最大阻礙?！斗桨浮返某雠_,，就是希望群眾在換房時能夠減少阻礙，滿足群眾住房需求逐步轉(zhuǎn)變的預(yù)期,，向房地產(chǎn)新發(fā)展模式過渡,。
“鄭州樓市新方案可以為以舊換新的置換客群提供便利，加強一,、二手房市場的聯(lián)動,，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展?！焙幽县斀?jīng)政法大學(xué)教授李曉峰認(rèn)為,，《方案》的出臺是對市民存量房置換和消費升級的又一次大力支持，同時結(jié)合了鄭州市的實際情況,，具有很強的可操作性,。
“收購的二手房源，一般是房齡20年以內(nèi)的商品房,，后續(xù)我們將對其進(jìn)行改造,，用于鄭州市的保障性租賃住房?！闭劶笆召彽亩址康娜ヌ?，陳顯剛告訴記者。
記者還了解到,，為提升工作效率,，鄭州市成立了二手住房“賣舊買新、以舊換新”工作專班,，統(tǒng)一調(diào)度,、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。同時,，鄭州市6部門分別在職能范圍內(nèi)給出了相應(yīng)的便民化服務(wù)和多條“綠色通道”,，如資金監(jiān)管和擔(dān)保服務(wù)、加快辦理交易過戶,、進(jìn)行契稅補貼,、快速辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)、發(fā)放家電消費券,、指導(dǎo)協(xié)調(diào)商業(yè)銀行制定便利融資政策等,。通過綠色通道，不僅讓換房群眾能獲得各方面的支持，還有效降低了市場化交易的交易風(fēng)險,，有效刺激了鄭州二手房消費市場,。
改善性換房或成房地產(chǎn)消費拐點
河南省消費者協(xié)會消費維權(quán)專家委員會辦公室主任李漢生表示，鄭州住房以舊換新模式的創(chuàng)新點在于,，地方城投公司的介入一方面提高了群眾換房的效率,，另一方面還將收購的二手房用于保障性租賃住房，同時還響應(yīng)了國務(wù)院消費品以舊換新的方案,，契合當(dāng)下的房地產(chǎn)新發(fā)展模式,。這將有力提振消費者的購房信心，促進(jìn)鄭州房地產(chǎn)消費市場更加健康而富有活力,。
記者從鄭州市房管局了解到,，2023年，在“增信心,、去風(fēng)險,、穩(wěn)增長、促消費”措施綜合作用下,，鄭州市房地產(chǎn)市場整體呈逐步復(fù)蘇態(tài)勢,，全年商品房累計銷售2028萬平方米，同比增長11%,，增速遠(yuǎn)超全國和全省平均水平,，其中，鄭州二手房市場交易1133萬平方米,，全年成交110.3萬套,，創(chuàng)近年歷史數(shù)據(jù)最高水平。但在市場恢復(fù)過程中,，居民二手房與改善性住房需求依然釋放不足,。
據(jù)鄭州市房地產(chǎn)中介機構(gòu)不完全調(diào)查統(tǒng)計，目前鄭州市場掛牌出售的二手房客戶中,，超三成有改善性換房需求,，說明改善性住房需求有很大擴展空間，同時,，賣房難,、周期長等，成為群眾實現(xiàn)改善性換房的最大阻礙之一,。
“舊房賣不出去,，一切都免談?！闭窃谶@一背景下,，鄭州市為解決房地產(chǎn)消費瓶頸,，經(jīng)過認(rèn)真研究,、科學(xué)論證和多次征求鄭州市開發(fā)企業(yè),、中介機構(gòu)、金融機構(gòu)和購房群眾等意見建議,，形成了促進(jìn)房產(chǎn)市場“賣舊買新,、以舊換新”的工作方案。
目前,，包括江蘇南京,、廣東廣州在內(nèi)的多個樓市熱點地區(qū)發(fā)布第二批次以舊換新活動名單，擴大以舊換新房源范圍,。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,，全國已有超70城表態(tài)支持住房以舊換新、收舊換新,。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,，未來參與住房以舊換新的城市范圍有望不斷加大，政策力度也將增強,，對房地產(chǎn)消費市場的健康發(fā)展將發(fā)揮更大作用,。
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