中國消費者報報道（記者孫蔚）如果你是房貸一族,，會選擇哪種還款方式,？近期，多家銀行在住房按揭貸款方面推出了“先息后本”“氣球貸”等多種還款方式,，甚至還有“月供本金低至1元”之類的宣傳,，引發(fā)人們廣泛關(guān)注。在這種情況下,，如何還款,？是否合算？不同的還款方式又適合什么人群,？《中國消費者報》記者對此進行了采訪,。
多家銀行“更新”還款方式
在房貸利率不設(shè)下限后，銀行間的競爭也愈加激烈。在低利率環(huán)境中,，如何在日益“內(nèi)卷”的貸款市場中突圍,，成為各家銀行亟須解決的問題。
近期,，多家銀行紛紛靈活調(diào)整住房按揭還款方式,。例如，建設(shè)銀行存量房貸可申請調(diào)整還款方式,，降低月供,，還款方式變?yōu)椤跋认⒑蟊尽保徊糠址中嗅槍π律暾埛抠J的客戶推出了“輕松供”,。興業(yè)銀行也推出“隨薪供”,，可將存量房的房貸還款方式改為“先息后本”。平安銀行則一口氣推出4種特色還款方式,，分別為“二階段還款”“雙周供”“輕松還”和“氣球貸”,。
通過建設(shè)銀行APP，房貸消費者劉先生給記者做了演示——在“我的貸款”欄目中,，可以選擇“還款計劃調(diào)整”,，進入“降低月供”的頁面；針對“最低償還”選項,，本金最低可選1元,，“降低期數(shù)”選項只能選擇1—24期，“未還本金后期還款方式”只能選擇“剩余期限每月分期攤還”,。
劉先生表示：“我嘗試點擊還款計算,，想看看利息總額，但頁面只顯示了前三期的“本金1元+利息”,，并沒有顯示24期后的月供金額,。目前這項業(yè)務(wù)的有些問題還不夠明確，比如到底本金加利息要還多少錢,、申請后如果LPR下降還款利息是否也會下降等,，這些問題都不清楚,?！币虼耍麜簳r并不打算變更還款方案,。
這些新的還款方式都是什么意思,？民生銀行北京航天橋支行客戶經(jīng)理盧女士對《中國消費者報》記者表示，各家銀行對不同的還款方式都有相應(yīng)的具體要求,，不過總體而言，“先息后本”是指貸款放款之后,，先支付利息，然后按還款約定支付本金的還款方式,；“二階段還款”是指前三年可以按月付息,、無需償還本金,，然后在剩余貸款期限內(nèi)按月等額本息還款，通常貸款期限不少于10年,、不超過30年,；“氣球貸”是指借款人按約定的總期數(shù)計算每期月供，在貸款前期歸還貸款本息,，最后一期一次性償還剩余本金,。
采用新還款方式得算好賬
在上述還款方式中，“先息后本”和“氣球貸”是最受消費者關(guān)注的類型,，“氣球貸”的消息還一度沖上社交平臺的熱搜,。
一部分消費者認為,，“先息后本”每月還款不多，相當(dāng)于變相降低了購房門檻，短期內(nèi)減輕了還款壓力,。但也有消費者表示,，這些新方式看似初期月供壓力較小,，但實際支付的利息總額更多，加大了后續(xù)的還款壓力,。
那么,，“先息后本”還款方式到底是否劃算？記者對此進行了演示計算（實際須以銀行計算為準,，下同）：以貸款總額100萬元、時限30年當(dāng)下,、房貸新政調(diào)整后首套房貸利率3.4%為準，按等額本息的還款方式來計算,，每月需要償還金額約為4434.81元,，共需償還利息總額為596533.09元；若按“先息后本”還款方式來計算,，因為現(xiàn)有的“先息后本”還款方式大多有期限設(shè)置,、不能超長期選擇，記者以前期36個月“先息后本”,、每月還1元本金的還款方式來計算,，則前36個月每月只需還1元本金,，月供在2800元至2900元之間，前3年總利息為101999.88元,，3年后還款利息共為529580.42元,，總體計算還款利息為631580.3元，較等額本息還款方式利息多了35047.21元,。
針對“氣球貸”,，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示,，“氣球貸”就是長貸短供,，在前期分期償還本息,，剩余本金到期一次性償還,。因其前期每期還款金額較小,，在貸款到期日還款金額較大,，“前小后大”像是個氣球,，所以被命名為“氣球貸”。他進一步表示：“如果您選擇了氣球貸,，千萬要注意,，低月供只是暫時的,，如果沒有規(guī)劃好,，氣球的大尾巴一點也容不得忽視?！?/p>
以貸款總額100萬元,、期限為5年,、利率為5%計算,，采用等額本息的還款方式,，每個月月供約為18870元,。如果在“氣球貸”的還款方式下，約定前4年零11個月的月供金額為“貸款期限20年,、還款方式為等額本息”的月供金額，則前4年零11個月每個月只需6599元月供,，大約只是前者的三分之一。但是,，到了最后一期，就需要一次性歸還剩余本金83.7萬元,，以及當(dāng)月3940元的利息,。
而且,，從還款結(jié)果來看，在等額本息的還款方式下,，5年一共還了113.27萬元，利息為13.2萬元左右,；而在“氣球貸”的還款方式下,，總共還款金額約為123.08萬元，利息為23.08萬元,，利息比前者增加了約80%。
須根據(jù)自身需求合理規(guī)劃
中央財經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員楊海平對記者表示,，各家銀行紛紛推出按揭貸款特色還款方式,，一方面是響應(yīng)政策，支持房地產(chǎn)企穩(wěn),，另一方面,，住房按揭貸款仍然是相對優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，商業(yè)銀行希望通過靈活多變的方式吸引客戶入場,，優(yōu)化信貸資產(chǎn)配置,。
招聯(lián)首席研究員董希淼則認為，“先息后本”“氣球貸” 等都是針對房貸客戶還款方式做出的優(yōu)化,，只是“氣球貸”針對的是新增房貸,，“先息后本”主要針對的是存量房貸。其主要針對兩類人群：一是短期內(nèi)收入有所下降,、還款壓力較大的新市民,；二是工作時間不長、但未來收入有望增加的年輕人,。較低的前期還款壓力,、靈活的還款方式能夠幫助他們減緩短期還款壓力，在更長周期內(nèi)平衡好收入和支出,。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對記者表示,，“先息后本”的還款方式比較適合那些前期資金緊張,，但預(yù)計未來會有更多可支配資金的借款人?！皻馇蛸J”看似能緩解借款人前期的經(jīng)濟壓力，但是并不適合所有人,。因為“氣球貸”需要借款人有合理的還款規(guī)劃，畢竟低月供只是暫時性的,，一旦借款到期就需要一次性還清欠款,。所以“氣球貸”比較適合當(dāng)下資金緊缺,，但預(yù)期收入很高的人,。
接受《中國消費者報》記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均認為，預(yù)計未來銀行會推出更多的創(chuàng)新舉措來吸引客戶,。值得注意的是,，房貸還款方式?jīng)]有絕對的優(yōu)劣之分，適合自己的才是最好的,，建議借款人基于個人和家庭需求,，仔細了解各種房貸還款方式的特點，合理評估還款能力,，根據(jù)自身需求合理規(guī)劃,，不可因為前期還款壓力較小而盲目借貸,。
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