中國消費者報報道（記者孫蔚）房產(chǎn)交易中的稅費問題歷來備受關(guān)注,。11月13日,，財政部,、稅務(wù)總局,、住建部公布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡稱《稅收公告》）《關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限的公告》（以下簡稱《土地增值稅公告》）,，推出了3項支持房地產(chǎn)發(fā)展稅收政策,，備受關(guān)注的財政支持房地產(chǎn)稅收新政正式落地,。
擴大契稅優(yōu)惠力度
房產(chǎn)交易時，買方必須依法繳納契稅,。58安居客研究院院長張波對記者表示,，契稅通常為3%到5%,，各地?fù)?jù)此確定本地的具體稅率,，大多為3%,。2016年國家出臺了契稅優(yōu)惠政策，對個人購買家庭前兩套住房,，只要面積在90平方米及以下，減按1%征收契稅,。首套房面積如果超過90平方米,，減按1.5%稅率征收契稅，而二套房面積超90平方米,，減按2%稅率征收契稅,。值得注意的是，北京,、上海,、廣州,、深圳的置業(yè)者不能享受二套房契稅優(yōu)惠政策,。
此次《稅收公告》沒有在稅率上做出調(diào)整，而是通過上調(diào)適用優(yōu)惠政策的范圍,，來擴大契稅優(yōu)惠政策的力度,。《稅收公告》表示,，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米,，明確北京、上海,、廣州,、深圳4個城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策，即調(diào)整后,，在全國范圍內(nèi),，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房,，只要面積不超過140平方米的統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅,。
稅收優(yōu)惠政策拉齊
在北京,、上海等一線城市,，普通住宅與非普通住宅有著明確的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)地其交易時需要繳納的稅費也大不相同,。
根據(jù)2016年財政部、稅務(wù)總局相關(guān)規(guī)定,，針對北京,、上海、廣州,、深圳四地,，對于個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的,，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅,。此后,，這一免稅政策年限一度提高至5年,，但近期上海等地又將其調(diào)整為2年,。
從中可以看出,，普通住房享受的增值稅優(yōu)惠力度更大。只要所售房屋持有兩年及以上,，就可以享受免征增值稅,。但如果屬于非普通住房,，依然需要繳納房屋增值部分5%的稅費,。這對于房價動輒數(shù)百萬元甚至上千萬元的一線城市來說，這可以說是一筆不菲的費用,。
此次《稅收公告》明確,，北京,、上海,、廣州和深圳,，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個人銷售住房增值稅政策,，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的,，免征增值稅,。
土地增值稅預(yù)征率下調(diào)
為了減輕房企的資金壓力,，緩解房企財務(wù)困難，此次《土地增值稅公告》明確,，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點,，即東部地區(qū)省份預(yù)征率下限為1.5%，中部和東北地區(qū)省份預(yù)征率下限為1%,，西部地區(qū)省份預(yù)征率下限為0.5%,，各地可以結(jié)合本地區(qū)情況對實際執(zhí)行的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。
張波向記者介紹說,，與我國房地產(chǎn)開發(fā)模式相適應(yīng),，目前土地增值稅實行預(yù)征制度，其中東部地區(qū)為2%,，中部和東北地區(qū)為1.5%,，西部地區(qū)為1%。此次在土地增值稅預(yù)征層面的減少,，對于減少房企現(xiàn)金流壓力將起到一定作用,，助力行業(yè)去風(fēng)險,。
“無論是降低契稅，還是增值稅調(diào)整等,，都是降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù),。可以說現(xiàn)在稅負(fù)成本降至歷史最低,，這是重要信號,。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示,。
張波也認(rèn)為,，此次政策在降低交易稅費，利好換房人群這一點,，和此前市場預(yù)期相同,。對于一二線城市來說，包括首套和改善置業(yè),，大量的購房需求都是集中在140平方以下,，此次契稅的大幅優(yōu)惠可以大大節(jié)省買房支出。契稅不同于房貸,，需要在購房時一次性繳付,，減少契稅支出給購房者的感受更為直接和明顯。疊加目前交易過程中,，個人所得稅減免的相關(guān)規(guī)定,，換房的稅費成本將大大降低，甚至除了二手房交易的經(jīng)紀(jì)人傭金,，大量住房都可以實現(xiàn)交易稅費不斷接近“零成本”,。
算算能省下多少錢
那么，此次稅費調(diào)整,，具體能給購房人帶來多少實惠,？
契稅方面，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)算了筆賬,，以上海為例,，過去只有購買90平方米及以下的普通住房，契稅按1%征收?，F(xiàn)在購買140平方米以下的房子,，無論是首套房還是二套住房，都可以按1%契稅征收,。對于購房者來說,，其稅率可從原來最高的3%下調(diào)到1%，以500萬元的住房為例，契稅從原來的15萬元減少到5萬元,。140平方米以上的住房,，對于一線城市來說一般被列為非普通住宅。新政下,，若是按首套房的名義購買,，其契稅將從3%下降至1.5%，即1000萬元的房子,，契稅從30萬元減少到15萬元,。若是按二套房購買，稅率將從3%下降至2%,，即從30萬元減少到20萬元,。
增值稅方面，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，此前北京二手房交易增值稅率為5.6%（含附加稅）,，以一套160平方米的二手房為例，雖然房產(chǎn)持有已經(jīng)超過2年,，但因為是非普宅,，所以需要繳納差額5.6%的增值稅。如果原來購房價格是100萬元,，現(xiàn)在賣出價格是1100萬元,，那么按照差額1000萬計算，就需要繳56萬的增值稅,。此次政策出臺后,，如果取消普宅與非普宅劃分，可以免征增值稅,，原應(yīng)繳納的56萬可以全部節(jié)省,。
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