中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）今年已經(jīng)過(guò)半,，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)在多重政策利好與調(diào)整中展現(xiàn)出復(fù)雜多變的態(tài)勢(shì)?？傮w來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策引導(dǎo)下出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖跡象,，但整體下行壓力依然較大,，仍處于調(diào)整周期。
政策寬松市場(chǎng)逐步復(fù)蘇
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)而言，政策仍是很重要的影響因素,。今年以來(lái),，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策主基調(diào)延續(xù)寬松，中央層面繼續(xù)圍繞“三大工程”（保障性住房建設(shè),、平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),、城中村改造）建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，并進(jìn)一步松綁限購(gòu),、限售等限制性措施,，提高公積金貸款額度、降低房貸利率和交易稅費(fèi)等,，均為市場(chǎng)提供了有效支撐,。
上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策寬松的主基調(diào)下,，經(jīng)歷了從疲弱到逐步回暖的過(guò)程,。4月30日，中央提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”,。5月17日,，“一攬子”房地產(chǎn)政策落地，著力“穩(wěn)市場(chǎng)”“去庫(kù)存”,；6月7日,，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“對(duì)于存量房產(chǎn)、土地的消化,，盤(pán)活等工作既要解放思想,、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握,、扎實(shí)推進(jìn)”,，進(jìn)一步明確政策方向。隨著多項(xiàng)政策落地,，部分核心城市二手房成交率先好轉(zhuǎn),，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖，市場(chǎng)信心有所恢復(fù),。
中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示,，當(dāng)前北京、上海的樓市限購(gòu)政策仍較為嚴(yán)格,，北京在購(gòu)房時(shí)降低社保年限,、優(yōu)化非住宅限購(gòu)政策等方面均具備優(yōu)化空間。供給端政策或?qū)⑴浜先?kù)存,，優(yōu)化存量土地規(guī)劃條件,，控制增量規(guī)模,，為“好房子”建設(shè)提供支持。
二手房市場(chǎng)表現(xiàn)好于新房
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,，上半年,，全國(guó)批準(zhǔn)商品房上市面積同比下降約40%，整體供應(yīng)處在低位,，6月供應(yīng)量環(huán)比小幅回升,，但同比降幅受高基數(shù)影響而擴(kuò)大。新房銷(xiāo)售表現(xiàn)較弱,，重點(diǎn)100城新建商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降約四成,，6月由于基數(shù)回落疊加政策效果顯現(xiàn)，成交面積同比降幅收窄至約兩成,。1月至5月重點(diǎn)城市二手房成交套數(shù)同比下降13%,，6月二手房周均成交套數(shù)同比增長(zhǎng)約20%，市場(chǎng)表現(xiàn)明顯優(yōu)于新房,。
在房?jī)r(jià)走勢(shì)方面,，新房市場(chǎng)受改善型樓盤(pán)入市帶動(dòng)的影響，1月至5月百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲1.09%,，漲幅較2023年同期擴(kuò)大1.07個(gè)百分點(diǎn),。具體來(lái)看，百城新建住宅價(jià)格月度環(huán)比均呈結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢(shì),，5月百城新建住宅均價(jià)為16396元/平方米,，環(huán)比上漲0.25%，漲幅較4月收窄0.02個(gè)百分點(diǎn),。
值得一提的是,，現(xiàn)房銷(xiāo)售表現(xiàn)好于期房。1月至5月,，商品房期房銷(xiāo)售2.5億平方米,，同比下降31.0%；現(xiàn)房銷(xiāo)售1.1億平方米,，同比增長(zhǎng)23.0%,，表現(xiàn)明顯好于期房。從占比上看,，1月至5月現(xiàn)房銷(xiāo)售面積占總銷(xiāo)售面積的比重為30.6%,，較2023年提升8.1個(gè)百分點(diǎn)。戶型方面,，改善型住房需求成為市場(chǎng)主流,，高端改善性產(chǎn)品成交明顯好于普通住宅。這表明,，在居民收入預(yù)期未明顯改善的背景下,，購(gòu)房者更傾向于選擇品質(zhì)更高,、居住體驗(yàn)更佳的住房產(chǎn)品。
中指研究院分析師孟新增對(duì)記者分析表示,，“以價(jià)換量”帶動(dòng)二手房銷(xiāo)售表現(xiàn)持續(xù)好于新房，比如上海,、廣東深圳,、浙江杭州在政策優(yōu)化后，市場(chǎng)情緒明顯提升,，二手房成交規(guī)模保持高位,。其中，上海6月二手房多日網(wǎng)簽超千套,，創(chuàng)近年來(lái)新高,；北京6月26日出臺(tái)貸款新政后，市場(chǎng)情緒也有所回升,。
下半年預(yù)計(jì)仍處于筑底階段
土地市場(chǎng)方面,，由于新房銷(xiāo)售表現(xiàn)尚未好轉(zhuǎn)，在“以銷(xiāo)定投”策略下,，房企拿地仍較謹(jǐn)慎,，同時(shí)4月，自然資源部提出“合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)”后,，各地政府推地節(jié)奏放緩,，全國(guó)300城住宅用地供求兩端同比降幅均超三成。
據(jù)統(tǒng)計(jì),，上半年,，全國(guó)300城住宅用地推出1.1億平方米，同比下降42.7%,；住宅用地成交8105萬(wàn)平方米,，同比下降35.4%；土地出讓金收入4993億元,，同比下降40.6%,。土拍熱度方面，僅部分熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊尚能實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交,，大多數(shù)城市地塊底價(jià)成交,，整體成交樓面均價(jià)同比下降8.0%，溢價(jià)率較2023年同期下降2.5個(gè)百分點(diǎn),。各地土拍規(guī)則繼續(xù)優(yōu)化,，比如上海于6月取消了土拍溢價(jià)率10%的上限要求，北京則上調(diào)了部分地塊溢價(jià)率上限,。
孟新增認(rèn)為,，土拍熱度方面,，第一季度核心城市表現(xiàn)尚可，第二季度土拍熱度下滑明顯,，僅上海,、杭州、四川成都等地部分地塊尚能競(jìng)拍出高溢價(jià),，土拍分化加劇,。22城中央國(guó)企仍是拿地主力，部分城市地方國(guó)資占比較高,，民企占比約兩成,。
展望下半年，在政策托底和高基數(shù)效應(yīng)減弱的影響下,，全國(guó)新房銷(xiāo)售同比降幅將逐步收窄,，但投資開(kāi)工表現(xiàn)或延續(xù)偏弱走勢(shì)，市場(chǎng)仍處筑底階段,。
中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示,，整體來(lái)看，下半年一線城市在政策優(yōu)化的帶動(dòng)下,，新房成交規(guī)模有望溫和修復(fù),；二線、三四線城市低基數(shù)效應(yīng)明顯減弱,，新房成交面積同比降幅或?qū)⒚黠@收窄,，預(yù)計(jì)全年新建商品房銷(xiāo)售規(guī)模將在10億平方米以下。短期來(lái)看,，一線城市政策仍具備較大優(yōu)化空間,，隨著下半年政策端持續(xù)發(fā)力，一線城市市場(chǎng)情緒有望繼續(xù)好轉(zhuǎn),，從而帶動(dòng)新房成交規(guī)模溫和修復(fù),；二線、三四線城市政策優(yōu)化空間不足,，市場(chǎng)情緒整體或難有明顯改觀,，市場(chǎng)活躍度預(yù)計(jì)將保持在低位。隨著下半年高基數(shù)效應(yīng)的明顯減弱,，新房成交面積同比降幅或出現(xiàn)大幅收窄,，其中部分核心城市下半年市場(chǎng)有望逐漸筑底企穩(wěn)。
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