中國消費(fèi)者報(bào)訊 剛需是指為滿足基本居住需求而購房置業(yè)的群體,。剛需人群購房資金有限，買房時(shí)優(yōu)先會(huì)考慮自我承受能力,。綜合來看，剛需人群可以歸納為以下幾個(gè)特征：一般是首套房或生活范圍內(nèi)唯一房產(chǎn);有不得不買房的強(qiáng)烈需求：如婚房,、異地安家,、孩子上學(xué)、落戶等;所購房產(chǎn)為面積緊湊的中小戶型，總價(jià)低,。為準(zhǔn)確反映各地剛需購房狀況,，貝殼研究院近日發(fā)布了《2020城市剛需購房報(bào)告》，其顯示,，一線城市北京(350萬元),、深圳(345萬元)和上海(295萬元)剛需上車門檻最高，而此次統(tǒng)計(jì)的30個(gè)城市中,，有12城剛需“上車”線超過100萬元,。
10城套均總價(jià)超160萬元
本次調(diào)查基于貝殼找房數(shù)據(jù)平臺(tái)近1年來的成交數(shù)據(jù)，選取了4個(gè)一線城市,、15個(gè)新一線城市與11個(gè)二線城市共30個(gè)城市作為研究樣本,，比較了各城市剛需購房群體在購房總價(jià)、面積,、區(qū)位等方面的選擇差異特征,。
調(diào)查顯示，在套均總價(jià)排名前十的城市中,，北京(350萬元),、深圳(345萬元)、上海(295萬元)三城領(lǐng)跑,，組成了“300萬元區(qū)間”的第一陣營;廈門(266萬元),、杭州(226萬元)以超過200萬元水平，構(gòu)成了第二梯隊(duì);值得一提的是,，2020年前9月廈門二手房均價(jià)40242元/平方米,，超過眾多新一線和二線城市房價(jià)，躋身于房價(jià)一線陣營,。
而“160萬元”成為第三道分水嶺,，由廣州(198萬元)、南京(190萬元),、寧波(175萬元),、東莞(160萬元)、蘇州(159萬元)五城組成,，五城幾乎以超過160萬元“上車價(jià)”,，擠入城市排行榜前十。
除了TOP10城市,，再加上中部核心城市武漢(140萬元),、西南中心城市成都(106萬元)，此次統(tǒng)計(jì)中共有12個(gè)新一線及二線城市,，剛需上車線超過100萬元,。
而長沙(84萬元),、沈陽(73萬元)等8城市剛需上車門檻稍低，平均購房套均總價(jià)在百萬元以內(nèi),。以沈陽為例,，剛需房總價(jià)水平僅為北京的1/5。
一線城市剛需表現(xiàn)典型
報(bào)告將“剛需上車價(jià)”與“城市整體交易房價(jià)”進(jìn)行了對比分析發(fā)現(xiàn),，高房價(jià)城市才有典型的“剛需人群”,。
在30個(gè)樣本城市中，北京,、深圳,、廈門、杭州等高房價(jià)城市,，剛需上車均價(jià)顯著偏離整個(gè)市場交易均價(jià),。其中，北京剛需客戶置業(yè)套均總價(jià)比全市成交套均價(jià)低77萬元,，深圳則低63萬元,。而房價(jià)相對較低城市如惠州、南通,、重慶,、合肥等,，居住負(fù)擔(dān)整體不高,，剛需客戶購房總價(jià)與市場整體水平幾近持平。
值得關(guān)注的是,，如果單從性價(jià)比角度考慮,，“大面積-低價(jià)格”無疑是最優(yōu)的。貝殼研究院分析師指出,，“大面積-低價(jià)格”剛需友好置業(yè)城市包括了成都,、青島、武漢,、西安,、鄭州、佛山,、長沙等新一線城市及濟(jì)南,、南通、昆明等二線城市,。
與之相反,，北上廣深、廈門和南京,，屬于典型的“小面積-高價(jià)格”類型,，受到供需關(guān)系等因素影響，剛需群體上車難度較大，且在居住體驗(yàn)方面也有待提高,。特別是廈門及南京,，兩個(gè)城市剛需主流交易戶型約七成集中在小戶型(兩居及以下)。
當(dāng)然,，除了價(jià)格與面積,，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，就業(yè)機(jī)會(huì),、未來成長空間等也是購房置業(yè)重要的參考指標(biāo),。本次調(diào)查綜合了城市人口潛在需求、城市發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo),，構(gòu)建出城市置業(yè)動(dòng)力指數(shù),。研究結(jié)果顯示，四個(gè)一線城市購房動(dòng)力綜合水平仍然領(lǐng)跑全國,，其中深圳置業(yè)動(dòng)力指數(shù)最高,，排名居于百城購房動(dòng)力榜榜首。分項(xiàng)指標(biāo)上,，重慶,、深圳、東莞在人口潛在需求上排名前三;而在城市發(fā)展?jié)摿χ笜?biāo)上,，新一線城市南京,、杭州表現(xiàn)亮眼。
綜合對比來看,，以長沙,、成都、西安等為代表的城市,，在居住友好性,、就業(yè)機(jī)會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面有相對優(yōu)勢,，對剛需群體會(huì)形成持續(xù)吸引力,。
剛需置業(yè)偏離市中心
同時(shí)，剛需上車難在購房年齡上得到充分體現(xiàn),，平均購房年齡全面進(jìn)入“30+”時(shí)代,。剛需購房者年齡最大的為天津，平均約37.5歲,，重慶,、成都、合肥,、西安,、鄭州等新一線城市的剛需平均購房年齡相對較低,，其中重慶剛需購房年齡最低，約為29.4歲,。
由于對資金價(jià)格敏感而城市房價(jià)又高企,，剛需置業(yè)群體的選擇更偏向遠(yuǎn)離市中心。以北京為例,，從空間分布情況來看,，剛需購房群體主要集中在五環(huán)外區(qū)域，TOP5商圈包括回龍觀,、長陽,、北苑、常營和順義城,。上海也表現(xiàn)出類似情況,，主流成交商圈主要分布在中環(huán)外。而成都的大豐,、廣州的市橋,、杭州的臨平等非市中心熱門置業(yè)商圈，都成了剛需購房用戶城市生活的“第一站”,。
(樓蘭)
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