中國消費(fèi)者報(bào)訊 剛需是指為滿足基本居住需求而購房置業(yè)的群體。剛需人群購房資金有限,，買房時優(yōu)先會考慮自我承受能力,。綜合來看,，剛需人群可以歸納為以下幾個特征：一般是首套房或生活范圍內(nèi)唯一房產(chǎn);有不得不買房的強(qiáng)烈需求：如婚房,、異地安家、孩子上學(xué),、落戶等;所購房產(chǎn)為面積緊湊的中小戶型,，總價低。為準(zhǔn)確反映各地剛需購房狀況,，貝殼研究院近日發(fā)布了《2020城市剛需購房報(bào)告》,，其顯示，一線城市北京(350萬元),、深圳(345萬元)和上海(295萬元)剛需上車門檻最高,，而此次統(tǒng)計(jì)的30個城市中，有12城剛需“上車”線超過100萬元,。
10城套均總價超160萬元
本次調(diào)查基于貝殼找房數(shù)據(jù)平臺近1年來的成交數(shù)據(jù),，選取了4個一線城市、15個新一線城市與11個二線城市共30個城市作為研究樣本,，比較了各城市剛需購房群體在購房總價,、面積、區(qū)位等方面的選擇差異特征,。
調(diào)查顯示,，在套均總價排名前十的城市中，北京(350萬元),、深圳(345萬元),、上海(295萬元)三城領(lǐng)跑，組成了“300萬元區(qū)間”的第一陣營;廈門(266萬元),、杭州(226萬元)以超過200萬元水平,，構(gòu)成了第二梯隊(duì);值得一提的是，2020年前9月廈門二手房均價40242元/平方米,，超過眾多新一線和二線城市房價，躋身于房價一線陣營,。
而“160萬元”成為第三道分水嶺,，由廣州(198萬元)、南京(190萬元),、寧波(175萬元),、東莞(160萬元)、蘇州(159萬元)五城組成,，五城幾乎以超過160萬元“上車價”,，擠入城市排行榜前十。
除了TOP10城市，再加上中部核心城市武漢(140萬元),、西南中心城市成都(106萬元),，此次統(tǒng)計(jì)中共有12個新一線及二線城市，剛需上車線超過100萬元,。
而長沙(84萬元),、沈陽(73萬元)等8城市剛需上車門檻稍低，平均購房套均總價在百萬元以內(nèi),。以沈陽為例,，剛需房總價水平僅為北京的1/5。
一線城市剛需表現(xiàn)典型
報(bào)告將“剛需上車價”與“城市整體交易房價”進(jìn)行了對比分析發(fā)現(xiàn),，高房價城市才有典型的“剛需人群”,。
在30個樣本城市中，北京,、深圳,、廈門、杭州等高房價城市,，剛需上車均價顯著偏離整個市場交易均價,。其中，北京剛需客戶置業(yè)套均總價比全市成交套均價低77萬元,，深圳則低63萬元,。而房價相對較低城市如惠州、南通,、重慶,、合肥等，居住負(fù)擔(dān)整體不高,，剛需客戶購房總價與市場整體水平幾近持平,。
值得關(guān)注的是，如果單從性價比角度考慮,，“大面積-低價格”無疑是最優(yōu)的,。貝殼研究院分析師指出，“大面積-低價格”剛需友好置業(yè)城市包括了成都,、青島,、武漢、西安,、鄭州,、佛山、長沙等新一線城市及濟(jì)南,、南通,、昆明等二線城市,。
與之相反，北上廣深,、廈門和南京,，屬于典型的“小面積-高價格”類型，受到供需關(guān)系等因素影響,，剛需群體上車難度較大,，且在居住體驗(yàn)方面也有待提高。特別是廈門及南京,，兩個城市剛需主流交易戶型約七成集中在小戶型(兩居及以下),。
當(dāng)然，除了價格與面積,，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,，就業(yè)機(jī)會、未來成長空間等也是購房置業(yè)重要的參考指標(biāo),。本次調(diào)查綜合了城市人口潛在需求,、城市發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)，構(gòu)建出城市置業(yè)動力指數(shù),。研究結(jié)果顯示,，四個一線城市購房動力綜合水平仍然領(lǐng)跑全國，其中深圳置業(yè)動力指數(shù)最高,，排名居于百城購房動力榜榜首,。分項(xiàng)指標(biāo)上，重慶,、深圳,、東莞在人口潛在需求上排名前三;而在城市發(fā)展?jié)摿χ笜?biāo)上，新一線城市南京,、杭州表現(xiàn)亮眼,。
綜合對比來看，以長沙,、成都,、西安等為代表的城市，在居住友好性,、就業(yè)機(jī)會,、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面有相對優(yōu)勢，對剛需群體會形成持續(xù)吸引力,。
剛需置業(yè)偏離市中心
同時，剛需上車難在購房年齡上得到充分體現(xiàn),，平均購房年齡全面進(jìn)入“30+”時代,。剛需購房者年齡最大的為天津,，平均約37.5歲，重慶,、成都,、合肥、西安,、鄭州等新一線城市的剛需平均購房年齡相對較低,，其中重慶剛需購房年齡最低，約為29.4歲,。
由于對資金價格敏感而城市房價又高企,，剛需置業(yè)群體的選擇更偏向遠(yuǎn)離市中心。以北京為例,，從空間分布情況來看,，剛需購房群體主要集中在五環(huán)外區(qū)域，TOP5商圈包括回龍觀,、長陽,、北苑、常營和順義城,。上海也表現(xiàn)出類似情況,，主流成交商圈主要分布在中環(huán)外。而成都的大豐,、廣州的市橋,、杭州的臨平等非市中心熱門置業(yè)商圈，都成了剛需購房用戶城市生活的“第一站”,。
(樓蘭)
