中國消費者報訊 過去數(shù)十年的發(fā)展,，中國各城市之間的地域邊界被打破,，戶籍制度限制逐漸放開,，城鎮(zhèn)化進入高階階段,，人口跨區(qū)域,、多元化的流動頻率增強,，房地產(chǎn)市場發(fā)展格局也隨之變遷,，且城市間分化現(xiàn)象愈加明顯,。
那么，人口變局之下各城市房地產(chǎn)市場購房需求潛力如何?近日,，貝殼研究院對城市置業(yè)動力指數(shù)進行了大數(shù)據(jù)調(diào)查,，力圖橫向?qū)Ρ雀鞒鞘邪l(fā)展差異特征。研究發(fā)現(xiàn),，一線城市整體購房規(guī)模潛力優(yōu)勢突顯,，深圳置業(yè)動力指數(shù)排名居于榜首，長三角,、大灣區(qū),、京津冀、成渝四大城市群置業(yè)動力整體較高;榜單前50城呈現(xiàn)四種特質(zhì),，“績優(yōu)型”城市如北上廣深等兼具人口潛在置業(yè)需求與城市發(fā)展?jié)摿﹄p重優(yōu)勢;高性價比城市如成都,、武漢等，是年輕人定居的優(yōu)選,。
深圳置業(yè)動力指數(shù)居榜首
珠海,、寧波等強勢突圍
衡量城市置業(yè)動力高低，需要同時考慮當下人口基數(shù)代表的潛在置業(yè)需求,，以及基于城市發(fā)展?jié)摿Χ奈磥碓隽咳丝谧》啃枨?，因此選取常住人口、小學(xué)生人數(shù),、經(jīng)濟增長,、產(chǎn)業(yè)發(fā)展,、資源配套、創(chuàng)新能力等維度的細分指標,，構(gòu)建出城市置業(yè)動力排行榜,。
分城市看，一線及新一線城市置業(yè)動力指數(shù)排名靠前,。一線城市整體購房規(guī)模潛力優(yōu)勢突顯,，深圳置業(yè)動力指數(shù)最高，排名居于榜首,，北京和廣州次之,，上海排名第四位。新一線城市成都,、杭州緊隨一線城市之后,，重慶、武漢和南京亦躋身TOP10行列,。
值得注意的是,，二三線城市中珠海、寧波等強勢突圍,，置業(yè)需求動力表現(xiàn)較優(yōu),，躋身于TOP30行列。
珠海置業(yè)動力指數(shù)排名第 15位,，原因在于,，地處一體化程度比較高的大灣區(qū)，疊加政策利好影響,，珠海經(jīng)濟和社會環(huán)境發(fā)展優(yōu)勢顯現(xiàn),，對外來人口的吸引力較強,。數(shù)據(jù)顯示,，近5年來珠海常住人口和在校小學(xué)生規(guī)模增速分別達 24%和22%，人口的快速增長帶來潛在住房需求的顯著增加,。
與珠海較為類似,，寧波適時出臺的人才引進政策成效顯著，近3年來常住人口增量53.7萬人,，全國排名第七,，同時位于民營經(jīng)濟發(fā)達的浙江地帶，且受上海,、杭州等核心城市的輻射影響,，城市發(fā)展?jié)摿^大。
城市群對壘
集聚與分化并存
城市群是中國區(qū)域經(jīng)濟增長的重要引擎,，也是潛在置業(yè)人群的主要集聚地,。數(shù)據(jù)顯示,，置業(yè)需求動力較大的城市主要集中在長三角、大灣區(qū),、京津冀,、成渝四大城市群，TOP30城市中占據(jù)17個,。
但城市群內(nèi)部各城市置業(yè)動力分化程度不同,，這也折射出當下各個城市群發(fā)展格局的差異。
長三角和大灣區(qū)一體化程度高,，呈現(xiàn)出“強核心+多極點”特征,。長三角城市群中有7城置業(yè)動力指數(shù)排名TOP30，核心城市上海購房潛在需求規(guī)模大,，極點城市杭州,、南京、蘇州,、無錫,、合肥、寧波購房需求也表現(xiàn)不凡,。大灣區(qū)內(nèi)深圳和廣州置業(yè)需求動力排名前三,，東莞、珠海,、佛山等極點城市均躋身TOP30行列,。
京津冀、成渝,、長江中游城市群呈現(xiàn)“雙核”發(fā)展格局,。京津冀城市群中的北京和天津、成渝城市群中的成都和重慶,、長江中游城市群中的武漢和長沙,，置業(yè)需求動力在所處城市群中較為突出，但城市群內(nèi)部協(xié)同發(fā)展能力較弱,，周邊城市購房置業(yè)動力相對不足,。
中原、關(guān)中平原等城市群以“單核強省會”發(fā)展模式為主導(dǎo),，其中鄭州和西安兩個省會城市優(yōu)勢顯著,，置業(yè)動力指數(shù)進入TOP15行列。
人口潛在置業(yè)需求
重慶,、深圳,、東莞居前三
如果從人口潛在需求指數(shù)和城市發(fā)展?jié)摿χ笖?shù)兩個分榜單看，一些城市表現(xiàn)較為亮眼。
重慶,、深圳和東莞人口潛在需求指數(shù)排名居前三;城市發(fā)展?jié)摿Ψ矫?，一線城市的北京和廣州、新一線城市的南京和杭州城市發(fā)展?jié)摿φ純?yōu),。
進一步將人口潛在需求指數(shù)與城市發(fā)展?jié)摿χ笖?shù)做二維交叉,，對綜合榜單TOP50城市進行歸類，得到績優(yōu)型,、潛力型,、短板型、弱勢型四種不同特質(zhì)的城市,。“績優(yōu)型”城市具有人口潛在置業(yè)需求和城市發(fā)展?jié)摿﹄p重優(yōu)勢,，包括北京、上海,、廣州,、深圳、成都,、杭州,、武漢等12個城市。“潛力型”城市包括南京,、珠海,、廈門、合肥等城市,。這些城市雖然當下的人口潛在置業(yè)需求動力相對較弱,，但在經(jīng)濟增長、產(chǎn)業(yè)發(fā)展,、資源配套,、創(chuàng)新能力等方面的綜合實力高于整體平均水平。“短板型”城市常住人口規(guī)模保持較高的水平,，能夠支撐其短期的樓市購房需求,，但在城市綜合發(fā)展實力方面有點“偏科”，對未來潛在人口流入的吸引力相對較弱,，例如淮南,、南陽,、保定等,。“弱勢型”城市在人口潛在置業(yè)需求和城市發(fā)展?jié)摿Ψ矫婢幱谙鄬α觿莸匚唬琓OP50城中占據(jù)17個,，主要以三四線城市為主,，典型城市如沈陽和哈爾濱。
考量城市實力與居住負擔
成都、武漢等6城是優(yōu)選
“良禽擇木,，人才擇城”,。自2017年人才爭奪的號角吹響以來，各城市以落戶,、補貼,、住房福利等為籌碼，相繼出臺各種優(yōu)惠措施以招攬人才,。值得一問：哪些城市性價比最高?當代年輕人應(yīng)該選擇哪個城市安頓自己?
定居一座城,，城市的綜合發(fā)展實力和住房負擔是最值得考慮的因素。貝殼研究院以置業(yè)動力指數(shù)來衡量城市的整體發(fā)展實力,，以月供收入比來評估城市的住房負擔,，通過交叉分析以對比50城的居住性價比。
北上廣深,、廈門,、杭州等城市位列雙高區(qū)間，雖然這些城市整體綜合實力較強,，潛在購房需求旺盛,，但較高的住房負擔也讓不少年輕人望塵莫及。以深圳為例,，置業(yè)需求動力指數(shù)排名榜首,，居住負擔亦居樣本城市首位，房貸月均還款金額占到家庭平均月收入的八成以上,。
高性價比城市包括成都,、武漢、重慶,、長沙,、蘇州、濟南等6城,。這些城市綜合發(fā)展實力較強,，置業(yè)動力指數(shù)均在TOP20行列，購房壓力相對較小,，月供占收入比值均在40%以下,，尤其是長沙，月還貸金額僅占到家庭平均月收入的24%左右,。
整體來看,，對于無力背負過重房貸、且對城市綜合發(fā)展實力有追求的年輕人來說,，成都,、重慶,、武漢等6個城市是優(yōu)選。 (樓蘭)
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