中國(guó)消費(fèi)者報(bào)訊（記者孫蔚）12月29日,，貝殼研究院發(fā)布《數(shù)字化居?。?021年新居住展望》主題年報(bào)，以數(shù)據(jù)復(fù)盤2020年的市場(chǎng)變化,，并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的走向進(jìn)行預(yù)判,，提出了2021年的七大展望。
圖為貝殼找房高級(jí)副總裁 貝殼研究院院長(zhǎng)李文杰發(fā)表致辭,。
趨勢(shì)1：2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中有升,，城市分化,，核心城市及城市圈穩(wěn)中向好
貝殼研究院分析認(rèn)為，2020年土地,、新房和二手房市場(chǎng)具有三個(gè)特點(diǎn)：
一是三級(jí)市場(chǎng)總體量平價(jià)漲，即成交量增長(zhǎng)幅度較弱,，價(jià)格上漲成為推動(dòng)交易額增長(zhǎng)的主要原因，其中地價(jià)漲幅高于房?jī)r(jià),。
二是土地,、新房和二手房的增長(zhǎng)主要受到高能級(jí)城市帶動(dòng),，一、二線城市市場(chǎng)熱度升溫明顯,，長(zhǎng)三角城市群,、珠三角城市群增長(zhǎng)突出,，在全國(guó)的占比提升。
三是二手房交易規(guī)模小幅回升,，新房交易規(guī)模增速進(jìn)一步放緩,，增速比去年回落2.3個(gè)百分點(diǎn)，為近三年以來(lái)同期最低值,。
對(duì)于2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)保持復(fù)蘇的原因,，貝殼研究院認(rèn)為有兩點(diǎn)：一是疫情激發(fā)消費(fèi)者住房條件改善的需求，消費(fèi)者更加看重房屋空間的居住品質(zhì)以及社區(qū)配套設(shè)施服務(wù)能力,，為此形成了巨大的改善性換房需求,；二是疫情沖擊下，房地產(chǎn)作為穩(wěn)定的資產(chǎn)品受到消費(fèi)者青睞,，房?jī)r(jià)的升溫帶動(dòng)土地價(jià)格上漲,。
在這樣的形勢(shì)下,，貝殼研究院預(yù)計(jì)2021年市場(chǎng)總體平穩(wěn)，土地市場(chǎng)成交量下降,，價(jià)格漲幅收窄到10%左右,。新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)總體成交體量與今年相當(dāng)，金融對(duì)房地產(chǎn)的助推紅利逐漸弱化,，房?jī)r(jià)普漲時(shí)代一去不返,。
從結(jié)構(gòu)上看，區(qū)域之間的市場(chǎng)分化進(jìn)一步加大,，2021年長(zhǎng)三角城市房?jī)r(jià)將保持溫和上漲,，珠三角市場(chǎng)可能受調(diào)控影響而有所降溫，但市場(chǎng)基本面仍然強(qiáng)勁,。其他非核心城市市場(chǎng)降溫的可能性更大。
趨勢(shì)2：十四五時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存量深化,，服務(wù)崛起
從十四五規(guī)劃建議看,，未來(lái)5年，我國(guó)房地產(chǎn)政策以防風(fēng)險(xiǎn),、保民生為主。其背后的主要原因是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到了總體平衡,、局部過(guò)剩的狀態(tài),，未來(lái)更多是要解決結(jié)構(gòu)失衡的問(wèn)題，尤其是核心城市新市民住房困難的問(wèn)題,；另一方面,，近年來(lái)房地產(chǎn)金融債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所加大，特別是房企的金融負(fù)債過(guò)高,，未來(lái)需要通過(guò)差別化信貸政策逐步化解金融風(fēng)險(xiǎn),。
在這樣的政策導(dǎo)向下，貝殼研究院預(yù)計(jì),，由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),、人口流動(dòng)等基本面主導(dǎo)的供需變化,，是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要驅(qū)動(dòng)因素，市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)幾大趨勢(shì)：
第一,，市場(chǎng)存量化程度加深,；第二，區(qū)域市場(chǎng)分化加劇,，馬太效應(yīng)明顯,。未來(lái)人口會(huì)進(jìn)一步向長(zhǎng)三角、珠三角及成渝等城市群集聚,；第三,，從賣方市場(chǎng)進(jìn)入到買方市場(chǎng)。隨著交易難度變大,，交易周期拉長(zhǎng),，獲客成本會(huì)增加；第四,，從對(duì)房屋數(shù)量的要求向?qū)幼∑焚|(zhì)的要求轉(zhuǎn)變,。隨著人口數(shù)量紅利向人口質(zhì)量紅利轉(zhuǎn)變，中高收入群體擴(kuò)大,，對(duì)房屋品質(zhì)和居住綜合環(huán)境提出更高要求,，帶來(lái)改善住房需求增長(zhǎng)；第五,，居住消費(fèi)和服務(wù)在價(jià)值鏈的比重提升,。
趨勢(shì)3：疫情加速房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷，數(shù)字化革命重塑價(jià)值鏈
2020年疫情之下加速房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷進(jìn)程,，解決短期線下銷售受阻的問(wèn)題,，比如出現(xiàn)了一些房企開(kāi)發(fā)的“線上售樓處”、直播賣房等,，第三方電商平臺(tái)以流量導(dǎo)客為主要優(yōu)勢(shì)加入房產(chǎn)營(yíng)銷線上化行列,。
貝殼研究院認(rèn)為，今年開(kāi)發(fā)商嘗試“線上售樓處”和直播等形式拓展了線上獲客渠道,，是傳統(tǒng)線下?tīng)I(yíng)銷方式的補(bǔ)充,。隨著政府積極參與到線上化過(guò)程中，政務(wù)信息化不斷推進(jìn),，數(shù)字化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的改造將會(huì)更為深入,。
展望未來(lái)，在城鎮(zhèn)化深化,、人口紅利消退的背景下,，數(shù)字經(jīng)濟(jì)成為經(jīng)濟(jì)高階發(fā)展和創(chuàng)新的核心驅(qū)動(dòng)力之一。居住服務(wù)業(yè)進(jìn)入智能化階段，在房,、人,、流程等方面的線上化將加速，為消費(fèi)者提供更多的選擇權(quán)和更好的服務(wù)品質(zhì)與體驗(yàn),，同時(shí)也為服務(wù)者的品質(zhì)與效率賦能,。
趨勢(shì)4：房企從速度擴(kuò)張轉(zhuǎn)向穩(wěn)速提質(zhì)，圍繞上下游產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型
2020年,，房企們經(jīng)歷著比以往更多的考驗(yàn),，而未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)將有幾大趨勢(shì)：
第一，行業(yè)集中度加速提升,。今年前3房企集中度增加最快,，前 100房企集中度為67.2%，行業(yè)變革加速行業(yè)洗牌的過(guò)程中,，業(yè)績(jī)集中度仍有一定的提升空間,。
第二，融資新規(guī)影響下房企投資意愿降低,，拿地意愿明顯收縮,，搶占一、二線核心城市,，高能級(jí)市場(chǎng)加速上行,。但調(diào)控城市“限地價(jià)”、“限房?jī)r(jià)”的政策與核心城市的高競(jìng)爭(zhēng)性將不斷推高房企成本上升,，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平或?qū)⒅饾u下滑,。
第三，在融資新規(guī)廣泛適用后,，債券融資境規(guī)模增速下滑,，融資成本預(yù)期上升。
第四,，房企將處于中期基本盤與多元化的轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期。在強(qiáng)化內(nèi)生能力的同時(shí),，把握未來(lái)的轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期持續(xù)布局多元化業(yè)務(wù)板塊,，與國(guó)家十四五發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，以科技為支持工具,，重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)管理,、健康養(yǎng)老、人工智能與租賃業(yè)務(wù)等上下游產(chǎn)業(yè)鏈,。
趨勢(shì)5：經(jīng)紀(jì)行業(yè)會(huì)更加走向合作,，經(jīng)紀(jì)人的數(shù)字化加速推進(jìn)
2020年，經(jīng)紀(jì)人職業(yè)化升級(jí)顯著，表現(xiàn)為經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格認(rèn)證滲透率增加,、收入水平提升,，高學(xué)歷人才正在涌入，經(jīng)紀(jì)人職業(yè)認(rèn)可度得到提升,。
貝殼研究院報(bào)告指出,，2020年，平臺(tái)對(duì)中小經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)渡過(guò)疫情價(jià)值凸顯,。平臺(tái)通過(guò)質(zhì)量管控,，規(guī)范經(jīng)紀(jì)人作業(yè)行為，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益,，增強(qiáng)信任,。未來(lái)在變慢的市場(chǎng)環(huán)境中，平臺(tái)對(duì)于提升行業(yè)效率,、縮小經(jīng)紀(jì)人收入差距的作用越來(lái)越明顯,。下一個(gè)五年重點(diǎn)是居住服務(wù)者的數(shù)字化，消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)服務(wù)的要求正倒逼服務(wù)者提升職業(yè)化水平,。同時(shí),，以“線上化、大數(shù)據(jù),、云計(jì)算,、VR技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)”及新基建為底層的技術(shù)革命,，正在引領(lǐng)一場(chǎng)居住領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)升級(jí),。但我國(guó)居住領(lǐng)域服務(wù)者群體學(xué)歷水平與職業(yè)化水平有待提升，特別是產(chǎn)業(yè)數(shù)字化人才不足,，難以適應(yīng)新業(yè)態(tài)需求,。
對(duì)此，貝殼研究院認(rèn)為,，未來(lái)構(gòu)建居住行業(yè)專業(yè)人才學(xué)歷教育及職業(yè)教育體系,，服務(wù)者職業(yè)認(rèn)證、職業(yè)教育,、雇主品牌都得到更多重視,。政府和行業(yè)要通過(guò)數(shù)字化手段形成房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)信用評(píng)價(jià)機(jī)制，推動(dòng)服務(wù)者職業(yè)化,。
趨勢(shì)6：長(zhǎng)租公寓在困境中轉(zhuǎn)型,，重新平衡 “輕”和“重”的關(guān)系
2020年是長(zhǎng)租公寓遭遇寒冬的一年。依據(jù)公開(kāi)信息不完全統(tǒng)計(jì),，今年超40家長(zhǎng)租公寓企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)糾紛或資金鏈斷裂,。
貝殼研究院分析認(rèn)為，今年疫情對(duì)租賃市場(chǎng)的沖擊是長(zhǎng)租公寓企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難的直接原因，但長(zhǎng)租公寓企業(yè)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的深層次原因主要有三方面：首先,，以包租為主的商業(yè)模式單一,、靈活性差，抵抗市場(chǎng)波動(dòng)能力不足,；其次包租模式融資困難,，企業(yè)容易傾向于使用長(zhǎng)期預(yù)收款，容易陷入租金貸擴(kuò)張的陷阱,；三是行業(yè)進(jìn)入門檻過(guò)低,，經(jīng)營(yíng)企業(yè)缺乏一定的資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致行業(yè)魚龍混雜,。
貝殼研究院對(duì)比國(guó)外租賃專業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn),，提出未來(lái)中國(guó)長(zhǎng)租房發(fā)展的兩點(diǎn)趨勢(shì)：第一，租賃機(jī)構(gòu)化,、專業(yè)化運(yùn)營(yíng),；第二，托管方式可能更加適合當(dāng)下中國(guó)的國(guó)情,。
對(duì)于未來(lái)租賃市場(chǎng)發(fā)展的舉措,，貝殼研究院建議，要堅(jiān)持機(jī)構(gòu)化租賃的方向不動(dòng)搖,，其次,，逐步解決行業(yè)融資難題，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)合規(guī)化經(jīng)營(yíng)的監(jiān)管,。長(zhǎng)租企業(yè)需不斷迭代商業(yè)模式,，平衡“輕”和“重”的關(guān)系，注重自身的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力建設(shè),。
趨勢(shì)7：老舊小區(qū)改造蓄勢(shì)待發(fā),，模式破局仍需政策引領(lǐng)
2020年是老舊小區(qū)改造的元年，盡管政策大力支持,，但市場(chǎng)上仍以觀望為主,。老舊小區(qū)改造是一個(gè)上萬(wàn)億的市場(chǎng)，但想進(jìn)入這片藍(lán)海卻并不容易,。
各地落實(shí)并推進(jìn)老舊小區(qū)改造的過(guò)程中普遍面臨三個(gè)最重要的困難：第一,，居民針對(duì)改造意見(jiàn)難以達(dá)成統(tǒng)一，阻礙老舊小區(qū)改造的實(shí)施,；第二，居民對(duì)于改造經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的擔(dān)憂,；第三,，改造后的物業(yè)維護(hù)問(wèn)題。
針對(duì)這三個(gè)關(guān)鍵困難，各地政府在積極推進(jìn)老舊小區(qū)改造的過(guò)程中均積極出臺(tái)了政策突破三大改造難題：改造項(xiàng)目居民議定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整,，降低立項(xiàng)難度,；拓展老舊小區(qū)改造資金來(lái)源；引入社會(huì)資本參與改造后續(xù)物業(yè)管理,。
目前老舊小區(qū)改造的居民出資意愿低,，企業(yè)參與積極性不高，導(dǎo)致過(guò)度依賴財(cái)政資金,，資金缺口大,，企業(yè)參與老舊小區(qū)改造沒(méi)有可靠的融資機(jī)制，也沒(méi)有形成成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式,，社會(huì)力量參與意愿不高,。
對(duì)此，貝殼研究院建議,，政策上還需要進(jìn)一步加大支持力度：
第一,，明確老舊小區(qū)改造后的持續(xù)服務(wù)和運(yùn)營(yíng)的保障機(jī)制,如物業(yè)管理、停車管理和便民服務(wù)設(shè)施等進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)性收費(fèi),，以及社區(qū)養(yǎng)老服務(wù),、電梯運(yùn)營(yíng)等服務(wù)性收費(fèi)的合規(guī)性。對(duì)于小區(qū)內(nèi)低效空間資源的特許經(jīng)營(yíng)使用方式及使用時(shí)限,，給予法律政策層面的明確保障,。出臺(tái)老舊小區(qū)規(guī)劃配套指標(biāo)體系，鼓勵(lì)通過(guò)新建或改擴(kuò)建等方式,，將閑置空間資源改造成社區(qū)停車場(chǎng),、養(yǎng)老、托幼,、醫(yī)療,、助餐等公共服務(wù)設(shè)施。
第二,，支持社會(huì)力量通過(guò)質(zhì)押老舊小區(qū)更新改造項(xiàng)目的收益權(quán)的方式來(lái)申請(qǐng)金融機(jī)構(gòu)貸款,。把社會(huì)力量與政府部門、街道辦事處等簽署的合作協(xié)議,，可作為金融機(jī)構(gòu)貸款的審批要件,。對(duì)于老舊小區(qū)改造所形成具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的非產(chǎn)權(quán)業(yè)務(wù)，提供針對(duì)性優(yōu)惠擔(dān)保費(fèi)率,，降低擔(dān)保資產(chǎn)抵押和擔(dān)保措施限制,，研究制定政策性擔(dān)保公司等專項(xiàng)支持工作政策。
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