中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）“樓市出新政策了,，我想快點(diǎn)賣掉手里的房子換個(gè)三居室?！苯?，廣州消費(fèi)者劉先生催著中介把他位于荔灣區(qū)的一套89平方米的二手房掛牌出售,。
劉先生所說的新政策是指廣州市自1月27日起正式取消120平方米以上住房限購，這意味著一線城市打響了解除樓市限購的第一槍,。緊接著,，上海限購松動(dòng)政策火熱出爐。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，臨近春節(jié),，作為樓市限購最嚴(yán)格的一線城市送出“新春大禮包”，給房地產(chǎn)市場釋放了更為積極的信號(hào),。
滬穗調(diào)整限購政策
1月26日,，住建部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)。會(huì)議要求,，適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì),，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，長短結(jié)合,、標(biāo)本兼治,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)持因城施策,、精準(zhǔn)施策,、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán),，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策,。
僅僅一天后，廣州市就發(fā)布了進(jìn)一步優(yōu)化該市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知,，在限購區(qū)域范圍內(nèi)購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房,，不納入限購范圍。同時(shí),，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋登記租賃備案手續(xù)的,，購房時(shí)核減家庭住房套數(shù)。
1月30日,，上海市住建委,、市房管局聯(lián)合印發(fā)通知對(duì)住房限購政策進(jìn)行優(yōu)化。自1月31日起,，在上海市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民,，可在外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）限購1套住房。除了一線城市外,，1月30日,，蘇州也宣布取消住房限購，蘇州戶籍與非蘇州戶籍市民均可不限制套數(shù),、不限制面積購買住房,。
據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，今年以來,，全國已有至少50個(gè)城市對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整,，內(nèi)容涉及放松限購、限貸和住房公積金,、調(diào)整房貸利率,、稅費(fèi)減免、發(fā)放契稅補(bǔ)貼和購房補(bǔ)貼等方面,。
加快改善型產(chǎn)品去化
“廣州一直走在樓市政策調(diào)整的前列,，是風(fēng)向標(biāo)般的存在?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對(duì)記者表示,，此次上海對(duì)單身戶籍的人群定向松綁，政策力度較??；廣州是一線城市中首個(gè)大幅度放開限購政策的城市，也為其他城市做出了表率,。
2023年9月20日,，廣州成為首個(gè)放松樓市限購的一線城市,，解除了番禺、南沙,、增城,、黃埔、白云等區(qū)域的限購,，二手房增值稅免征期由5年改為2年,，并將非廣州市戶籍居民家庭購房所需提供的在該市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明時(shí)間5年縮短為2年。此次則是進(jìn)一步解除了天河,、海珠,、荔灣、越秀四大核心區(qū)域的購房限制,，居民家庭和個(gè)人（不區(qū)分是否為本市戶籍）購買建筑面積120平方米以上住房不納入限購范圍,，成為首個(gè)調(diào)整房地產(chǎn)政策的一線城市。
“新政策發(fā)布后,，地產(chǎn)人的朋友圈被刷屏了,，限購區(qū)域的改善型樓盤紛紛開始大力宣傳，熱鬧得仿佛提前過年,?！睆V州鏈家一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。
從目前市場反應(yīng)來看,，政策調(diào)整的效果立竿見影,，主要熱銷產(chǎn)品為120平方米以上大戶型房源,。廣州保利•天瑞項(xiàng)目銷售人員表示,，新政策推出的第一個(gè)周末，該項(xiàng)目就成交了8套房產(chǎn),。越秀地產(chǎn)位于廣州海珠區(qū)的江灣和樾項(xiàng)目顧客來訪量比以往明顯增多,。新世界廣匯尊府、耀勝尊府等多個(gè)廣州在售樓盤,，周末認(rèn)購量和帶看量也明顯增加,，目前銷售價(jià)格穩(wěn)定。
克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉告訴記者,，2023年廣州120平方米以上一手住宅合計(jì)供應(yīng)10456套,，占限購區(qū)域的42%；成交量8409套,，占限購區(qū)域的37%,。限購區(qū)域的一手住宅成交中，120平方米以上的成交均價(jià)為7.24萬元/平方米,，而120平米以下只有4.26萬元/平方米,。這說明在供應(yīng)和成交方面,，改善住宅占比4成左右，占據(jù)市場重要地位,，由此看出廣州此次的調(diào)整力度,。
中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠對(duì)記者表示，從2023年9月出臺(tái)的限購松綁政策來看,，政策優(yōu)化確實(shí)帶來了市場回暖,，短期也帶來了市場成交量的明顯回升。廣州此次針對(duì)限購區(qū)域限購政策的進(jìn)一步優(yōu)化,，將加快限購區(qū)域改善型產(chǎn)品的去化,，體現(xiàn)了政策讓商品房逐漸回歸居住屬性的宗旨。
“不限購對(duì)有改善,、高端改善型需求的購房者較為利好,，帶動(dòng)了2023年四季度120平方米以上房源成交量環(huán)比上漲?！敝兄秆芯吭禾K州分院高級(jí)分析師金珂預(yù)計(jì),，此次開放限購將打開需求端，對(duì)蘇州吸引更多外來人才產(chǎn)生一定的積極作用,，政策出臺(tái)時(shí)間臨近春節(jié)假期,，人員流動(dòng)大或?qū)?dòng)春節(jié)看房熱度。
京深何時(shí)跟上
“廣州此次松綁限購,，其意義和影響絕不僅于一城一地,。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為,，此次政策調(diào)整后,，改善型購房需求將被釋放，尤其是非廣州戶籍的居民家庭可以購買120平方米以上的住房,，將帶來不小的增量購買力,。粵港澳大灣區(qū)近兩年發(fā)展成果卓著,，廣州和深圳又是兩個(gè)核心級(jí)別的城市,，周邊城市居民前往廣州購房的需求不在少數(shù)，將在很大程度上活躍120平方米以上改善型住房的市場交易,。政策調(diào)整能夠取得的效果,，值得深圳、上海,、北京關(guān)注,。
在北上廣深4個(gè)一線城市中，往往是由廣州率先打響政策調(diào)整第一槍,，北京,、上海,、深圳根據(jù)效果再緊密跟進(jìn)。其中,，深圳一直跟進(jìn)得最快,。“因?yàn)閺V州和深圳距離太近了,，如果廣州不限購而深圳限購,，深圳的購房客就會(huì)被吸引到廣州?！毙の臅员硎?。
業(yè)內(nèi)人士指出，相比于廣州和深圳,，上海與北京兩座中心城市的公共資源稟賦更強(qiáng),，如果限購政策調(diào)整，外來需求對(duì)本地房地產(chǎn)市場的影響更大,。如果上海,、北京借鑒廣州進(jìn)行政策優(yōu)化調(diào)整，那么其釋放的外來購房需求肯定大于廣州,。因此,，如何評(píng)估自身城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，對(duì)既有限購政策進(jìn)行精準(zhǔn)有效的優(yōu)化調(diào)整,，是擺在地方政府面前的一個(gè)復(fù)雜問題,。
王小嬙認(rèn)為，當(dāng)下市場去化不佳主要是由于購買力較弱,，而120平方米以上戶型的客群為改善群體,，購買力相對(duì)充足，但以往購房需求受到限購政策影響,。因此,，有針對(duì)性地松綁限購政策,，有助于推動(dòng)市場各環(huán)節(jié)循環(huán),，加速消化庫存，促進(jìn)樓市企穩(wěn),。
金珂預(yù)計(jì),，未來各地將繼續(xù)優(yōu)化需求端政策，北上深有望參考廣州,、成都優(yōu)化大面積段限購政策,，按照因區(qū)、因需施策的方式優(yōu)化限購,；核心二線城市或?qū)⑷嫒∠拶?；更多低能?jí)城市或通過發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購房需求釋放,。
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