中國消費者報報道 隨著房地產(chǎn)市場迎來發(fā)展新時期,，二手房在樓市成交中的比重越來越高,。同策研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年上海,、杭州二手住宅成交量分別是新房的3.73和3.26倍；北京,、深圳則達到2.67倍和2.21倍,；南京、廈門,、大連,、石家莊、蘇州,、廣州等城市二手房成交規(guī)模也超過了新房,。
買房是大事，交易需謹慎,。二手房交易流程長,、手續(xù)繁瑣，從選房看房,、簽署合同,，到申請貸款、資金轉(zhuǎn)付，再到辦理過戶,、物業(yè)交割,，涉及十幾個環(huán)節(jié)，需在多個部門奔波,。整個交易過程不僅耗時耗力,，還可能出現(xiàn)各種風(fēng)險，購房者稍不留神就會踩坑,、被騙,，輕則耗費大量時間和精力，重則房子沒買成并遭受巨額資金損失,，嚴重影響正常生活,。
在二手房交易過程中，需要注意哪些事項,？哪些問題常常會導(dǎo)致二手房交易糾紛,？如何才能保障交易順暢進行，盡量避免房產(chǎn)交易風(fēng)險,？為了推動行業(yè)健康有序發(fā)展,，切實保障消費者的合法權(quán)益，《中國消費者報》于7月21日發(fā)起了“二手房簽約交易安全”網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查,，力求讓消費者全面了解二手房交易風(fēng)險,，提高風(fēng)險防范意識，在買賣二手房時能更高效,、更放心,。
本次調(diào)查共收回10913份有效問卷。調(diào)查顯示,，遭遇過二手房交易糾紛的受訪者高達69.9%,；在二手房交易糾紛中，交易資金支付,、共有權(quán)人是否同意,、政策相關(guān)問題為最常見的三大原因,，占比分別為63.02%,、59.01%、41.9%,；有45.65%的受訪者對合同簽署環(huán)節(jié)極為重視,，認為做好這一步就可以規(guī)避掉主要的交易風(fēng)險。
近7成受訪者曾遇二手房交易風(fēng)險,，超3成遭金錢損失
安居樂業(yè)是人們對美好生活的向往,，房子不僅關(guān)乎金錢、資產(chǎn)，還關(guān)乎著一家人的幸福未來,。
2016年—2020年,，全國范圍內(nèi)住房消費類相關(guān)投訴數(shù)量呈波浪式上升的趨勢。從全國消協(xié)組織受理的投訴數(shù)據(jù)來看,，住房類消費投訴從2016年的3.79萬件上升至2020年的5.55萬件,，2020年的投訴量較2019年增加15.5%。
在房價高企的當(dāng)下,，買房可以說是大多數(shù)家庭最大的一筆開支,，甚至有時需要傾盡“六個錢包”。房子不是快消品,，不是可以一鍵下單然后等著送貨上門這么簡單,，尤其是在房地產(chǎn)市場成交中占比越來越高的二手房，因其經(jīng)濟實用性價比高,、配套資源較為齊備,、可選范圍廣等，日益受到置業(yè)者的青睞,，但與此同時,，二手房交易周期長、流程繁瑣,、情況復(fù)雜,，稍有不慎，交易風(fēng)險隨時可能發(fā)生,。
二手房交易高風(fēng)險的市場現(xiàn)狀在本次調(diào)查中得到了印證,。調(diào)查顯示，在10913名受訪者中,，69.9%的消費者曾經(jīng)遭遇過二手房交易糾紛,。
你遭遇過二手房交易糾紛嗎？ [單選題]
本次調(diào)查將常見的二手房交易風(fēng)險總結(jié)歸納為權(quán)屬問題,、資金支付問題,、共有權(quán)人問題、政策資質(zhì)問題,、物業(yè)交割問題等五大類,。
調(diào)查顯示，在這五大類常見的風(fēng)險中,，“交易資金支付問題”為消費者最常遇到的糾紛,，占比高達63.02%；其次為“共有權(quán)人簽約問題,，如夫妻雙方共有房屋產(chǎn)權(quán),，一方不同意出售”,，占比為59.01%；排名第三的為“政策資質(zhì)問題,，如不滿足購房資質(zhì),、貸款未批、房屋是政策房無法出售等”,，占比為41.9%,；緊隨其后的為“房屋權(quán)屬問題，如房屋被查封,、抵押等”,，占比為41.73%；最后為“物業(yè)交割問題,，如物業(yè)費,、水電費欠繳等”，占比為12.59%,。
你遇到的糾紛是由哪些問題導(dǎo)致的,？ [多選題]
二手房交易糾紛一旦發(fā)生，會給消費者帶來無盡的困擾,。針對“二手房交易糾紛給你造成怎樣的影響”這一問題,，有63.19%的受訪者表示“房子沒有交易成功”，占比最高,；有59.57%的受訪者表示“浪費時間和精力”,，排名第二；有43.73%的受訪者表示“嚴重影響正常生活”,，排名第三,；造成“資金損失”的占比達到35.23%；選擇“沒有影響”的受訪者僅為0.69%,。
這些糾紛給你造成怎樣的影響,？ [多選題]
超7成受訪者基本不了解二手房交易風(fēng)險，風(fēng)險信息多由經(jīng)紀人告知
隨著房地產(chǎn)市場進入存量時代,，新房市場并不能滿足人們對于房屋的需求,，二手房交易熱情高漲。相較新房,，二手房交易流程復(fù)雜,、涉及相關(guān)部門眾多，全國平均辦理周期長達60天,，隱藏若干風(fēng)險點,。
比如,，在二手房交易中,，你或許聽說過租客冒充房主賣房,，交易被判無效的，但是,，你聽說過明明和真正的產(chǎn)權(quán)人簽了合同,，購房合同還被法院判為無效的嗎？
這是為什么呢,？原來賣方不是該房屋的唯一產(chǎn)權(quán)人,，該房屋為夫妻共有，在房屋交易中一旦其他共有權(quán)人表示“不知情,、不同意”,，購房合同就可能會被判無效。實際上,，在二手房交易中經(jīng)常會出現(xiàn)賣方以“共有權(quán)人不同意”為由而違約,，最終導(dǎo)致交易失敗。
本次調(diào)查顯示,，超5成消費者對二手房交易風(fēng)險認知度偏低,。在權(quán)屬問題、資金支付問題,、共有權(quán)人問題,、政策資質(zhì)問題、物業(yè)交割問題等五大類風(fēng)險中,，表示“了解1至2項”的受訪者占比最高,，為43.89%；還有10%的受訪者明確表示“都不了解”,。這意味著,，對二手房交易風(fēng)險認知度偏低的受訪者比例高達53.89%。
在二手房交易主要風(fēng)險中,，你了解哪些,？ [單選題]
消費者從何處得知二手房交易風(fēng)險？調(diào)查顯示,，房產(chǎn)經(jīng)紀人成為受訪者獲取風(fēng)險信息的最主要的渠道,，占比為74.7%；其次為互聯(lián)網(wǎng),，占比為52.27%,；從朋友處得知的比例也不低，占比為49.12%,。這說明在實際生活中,，房產(chǎn)經(jīng)紀人已經(jīng)越來越被購買二手房的消費者認可，一方面,，面對市場上紛繁蕪雜的房源,，房產(chǎn)經(jīng)紀人能基于其所掌握的供需信息幫助匹配買賣雙方,；另一方面，房產(chǎn)經(jīng)紀人具有房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)知識,，可以在交易過程中提供有關(guān)房產(chǎn),、交易等事項的專業(yè)建議。
你從何處知道這些風(fēng)險信息的,？ [多選題]
超4成受訪者認為做好合同簽署可以規(guī)避風(fēng)險,，超9成愿意選擇專業(yè)人士協(xié)助簽約
經(jīng)過多年的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場總體來說已經(jīng)較為成熟,，消費教育工作也較為到位,。本次調(diào)查顯示，購買二手房涉及到的各個環(huán)節(jié),，比如選房看房,、房屋核驗、簽署合同,、網(wǎng)簽備案,、房屋估值、貸款面簽,、首付款資金存管,、繳稅、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證,、首付款存管轉(zhuǎn)付,、抵押登記、銀行放貸,、產(chǎn)權(quán)過戶,、物業(yè)交割等流程，有88.11%的受訪者表示“清楚”,，表示“不清楚”的受訪者為11.89%,。
你是否清楚二手房主要購房環(huán)節(jié)？包括：選房看房,、房屋核驗,、簽署合同、網(wǎng)簽,、房屋估值,、辦理貸款面簽、首付款資金存管,、繳稅,、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證、首付款存管轉(zhuǎn)付,、抵押登記,、銀行放貸,、過戶、物業(yè)交割 [單選題]
那么,，在二手房交易中，做好哪個環(huán)節(jié)可以規(guī)避掉主要風(fēng)險呢,？針對這一關(guān)鍵問題,，“合同簽署環(huán)節(jié)”最被受訪者看重，占比達45.65%,；其次為“貸款環(huán)節(jié)”,，占比25.81%；再次為“選房看房環(huán)節(jié)”,，占比15.85%,；選擇“過戶環(huán)節(jié)”的受訪者占比為10.82%；選擇“物業(yè)交割”環(huán)節(jié)的受訪者為1.86%,。
你知道房產(chǎn)交易中,，做好哪個環(huán)節(jié)可以規(guī)避掉主要風(fēng)險？ [單選題]
如果把二手房屋交易比做蓋房子,，那么合同簽署就相當(dāng)于“打地基”,，只有地基打結(jié)實了，房子質(zhì)量才能讓人放心,。
雖然二手房交易中的很多風(fēng)險是在貸款,、過戶、物業(yè)交割等環(huán)節(jié)才暴露出來,，但其在簽約環(huán)節(jié)就已經(jīng)埋下伏筆,。在二手房交易中，大部分風(fēng)險如購房資質(zhì)風(fēng)險,、共有權(quán)人簽署風(fēng)險,、資金風(fēng)險，都可以在合同簽署環(huán)節(jié)通過資質(zhì)審核,、合同約定,、第三方資金存管等進行規(guī)避。
本次調(diào)查發(fā)現(xiàn),，當(dāng)前二手房簽約環(huán)節(jié)主要在中介門店,、由經(jīng)紀人協(xié)助完成。由于經(jīng)紀人服務(wù)能力參差不齊,，整個簽約流程缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范,，消費者往往難以全面知曉房產(chǎn)交易風(fēng)險,無法最大程度給予規(guī)避。因此,，無論是消費者還是中介公司,、經(jīng)紀人,，都亟需安全合規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)化簽約流程去破解行業(yè)難題，確保二手房交易的安全性,。
如何為消費者提供標(biāo)準(zhǔn)化簽約服務(wù),，讓二手房交易更安全、更便捷,，是業(yè)內(nèi)一直在思索的一道難題,。本次調(diào)查顯示，針對“如果在二手房交易過程中,，有專業(yè)場地,、專業(yè)人士協(xié)助簽約，你會選擇嗎”這一問題,，明確表示愿意的受訪者比例高達96.66%,。
如果在房產(chǎn)交易過程中，有專業(yè)場地,、專業(yè)人士協(xié)助簽約你會選擇嗎,？ [單選題]
降低二手房交易風(fēng)險需全社會共同努力
二手房市場的規(guī)范與發(fā)展離不開社會各界的共同努力，對此,，受訪者們也給出了他們的建議,。針對“降低房產(chǎn)交易風(fēng)險需要從哪方面著手”的問題，71.71%的受訪者認為“有關(guān)部門完善相關(guān)法律法規(guī)”最重要,，占比最高,；其次為“加強宣傳，提升消費者自我保護意識”,，占比為67.44%,；第三為“監(jiān)管部門加強監(jiān)管，加大處罰力度”,，占比為52.48%,；另外，還有34.95%的受訪者認為“中介公司加強內(nèi)部管理,，嚴格審查”,。
你認為，要降低房產(chǎn)交易風(fēng)險需要從哪方面著手,？ [多選題]
相比往年,，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控進入深水區(qū)，調(diào)控政策的力度和密度都在明顯增加,，2021年截至目前,，全國各地樓市累計調(diào)控超過320次，其中中央各部門出臺的調(diào)控政策高達46次。
7月23日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、國家發(fā)展和改革委員會、公安部,、自然資源部,、國家稅務(wù)總局、國家市場監(jiān)督管理總局,、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會,、國家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室等八部門聯(lián)合下發(fā)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，將以問題為導(dǎo)向,，依法重點整治房地產(chǎn)開發(fā),、房屋買賣,、二手房虛假廣告,、信貸挪用、住房租賃,、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域人民群眾反映強烈,、社會關(guān)注度高的突出問題，力爭用3年左右時間,，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn),。
尤其是在二手房市場亂象整治方面，各地政府均有所加強,，對虛假房源,、違規(guī)炒作、哄抬房價等行為進行了有針對性的打擊,。
消費提示
“十四五”規(guī)劃提出,，要統(tǒng)籌發(fā)展和安全，加快建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟體系,，加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體,、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局。
發(fā)展離不開消費,，消費促進發(fā)展,。二手房市場經(jīng)過多年發(fā)展在政策法規(guī)、行業(yè)監(jiān)管,、企業(yè)自律,、消費教育等方面已經(jīng)有了長足進步，但行業(yè)亂象,、痛點依然存在,，消費體驗仍有優(yōu)化、提升的空間。
為了促進二手房市場健康,、可持續(xù)發(fā)展,，切實維護消費者的合法權(quán)益，除了相關(guān)部門加強監(jiān)管,、完善法律法規(guī),、企業(yè)加強自律外，《中國消費者報》對購買二手房的消費者做出如下建議和提醒：
1. 要選擇口碑好,、有資質(zhì)的中介機構(gòu),。在簽合同前，要查看中介機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照,、備案證明,，盡量選擇持有房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格證書的經(jīng)紀人員提供服務(wù)，此外,，還要看該公司是否具有不良記錄,。
2. 做好合同簽署環(huán)節(jié)。雖然二手房交易中的很多風(fēng)險是在貸款,、過戶,、物業(yè)交割等環(huán)節(jié)才暴露出來，但在簽約環(huán)節(jié)就已經(jīng)埋下伏筆,，大部分風(fēng)險都可以在合同簽署環(huán)節(jié)進行規(guī)避,。
3. 簽二手房買賣合同前應(yīng)弄清房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，產(chǎn)權(quán)關(guān)系直接涉及交易的成功與否和當(dāng)事人的利益,。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，近年來的二手房買賣糾紛中有49%的比例是因為不小心買到了抵押房、查封房,。購房者付錢后,，發(fā)現(xiàn)房屋無法過戶，如果遇到背負巨債的賣家,，則很可能會“房財兩空”,。因此消費者在購房前應(yīng)要求中介公司提供房屋產(chǎn)權(quán)資料，核實房主的房產(chǎn)證,、身份證等,，避免聽信口頭說明和承諾。
4. 要注意防范共有產(chǎn)權(quán)人簽約風(fēng)險,，這是很多購房者可能會忽略的一個細節(jié),。若房產(chǎn)為夫妻雙方共同所有，需賣房配偶簽署《同意出售證明》,。否則,，即使簽了合同，也有可能被認定為無效而導(dǎo)致無法履行合同。
5. 買方要在簽訂合同前明確自身是否具備當(dāng)?shù)氐馁彿抠Y格,，申請貸款購房時能否滿足銀行的條件,，了解有無相關(guān)購房限制，千萬不要萬事俱備只欠“資質(zhì)”,。
6. 二手房交易涉及大量資金,，要特別注意支付風(fēng)險，建議一定要向經(jīng)紀人說明需要選擇資金存管,，給自己的錢上足“保險”,。即使是自行成交，沒有經(jīng)紀機構(gòu)提供服務(wù),，也要盡量與賣家協(xié)商進行交易資金監(jiān)管或托管,，或者在辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的同時支付房款。
7. 房屋交付與物業(yè)交割是二手房交易的重要環(huán)節(jié),，主要涉及移交鑰匙,、房屋附屬設(shè)施設(shè)備，以及水,、電,、供暖等費用交割,。交接時,，要根據(jù)房屋實際情況結(jié)算相關(guān)費用，還要注意留存足額的物業(yè)交割保證金,。如果交易房屋存在租約,，應(yīng)當(dāng)在合同中明確處置方式，并約定房屋交付時間,，如果租戶仍在租期內(nèi),，賣方需要提前通知租戶并要求租戶提供《承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明》。
8. 若在簽約過程中做到明確房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系,、確認共有產(chǎn)權(quán)人,、核查購房資質(zhì)、做第三方資金存管,、留足物業(yè)保證金等五個舉措,，便能規(guī)避房產(chǎn)交易中心最主要風(fēng)險點。然而,，當(dāng)前的實際情況是二手房簽約環(huán)節(jié)主要在門店完成,，整個流程缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，經(jīng)紀人服務(wù)水平參差不齊,，五大舉措難以保障全部落實,。為最大程度規(guī)避風(fēng)險，保障交易安全合規(guī)，消費者可選擇專業(yè)簽約機構(gòu)協(xié)助簽約,。
另外,，消費者是新時代消費趨勢的推動者，也是新時代消費風(fēng)尚的踐行者,。新時代需要有意識,、有能力、有責(zé)任的新型消費者,，消費者要有維權(quán)意識,、監(jiān)督意識。當(dāng)合法權(quán)益受到侵害時,，要勇于依法維權(quán),，不做沉默者、不做“受氣包”,；在關(guān)注個人權(quán)益的同時,，也要關(guān)注消費者整體利益，通過投訴,、舉報,，積極行使監(jiān)督權(quán)、建議權(quán),，督促經(jīng)營者守法經(jīng)營,，以點滴行動促進消費環(huán)境改善。
調(diào)查對象概述
本次網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查于2021年7月21日發(fā)起,，共收回10913份有效問卷,。其中，男性受訪者占比55.35%,，女性受訪者占比44.65%,。從年齡分布上看，80后受訪者占比最高,，為47.05%,，其次為90后，占比為30.76%,，而70后,、60后受訪者占比分別為15.91%、5.83%,。
中國消費者報
2021年7月27日
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