中國消費者報訊（記者 孫蔚）近日,，國家發(fā)改委發(fā)布了《進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》(以下簡稱“958號文”)，明確提出基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金試點行業(yè)包括保障性租賃住房,。業(yè)內(nèi)人士表示,，發(fā)展保障性租賃住房REITs，是解決大城市新市民,、青年人等住房困難問題的有效途徑，預(yù)計中國租賃住房REITs規(guī)模將超過3000億元,，有望成為下一個藍海。
政策保障提供發(fā)展基礎(chǔ)
近年來，我國租賃住房建設(shè)方面的支持政策頻出,。2021年政府工作報告指出：切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給,，盡最大努力幫助新市民,、青年人等緩解住房困難,。“十四五”規(guī)劃綱要明確提出,，加快培育和發(fā)展住房租賃市場,，有效盤活存量住房資源,，有力有序擴大城市租賃住房供給。
北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長劉俏對《中國消費者報》記者表示，推動保障性租賃住房REITs試點，對于解決大城市住房突出問題,、深化金融供給側(cè)改革等具有重要意義,。此次“958號文”的出臺，將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點行業(yè)中,，為租賃住房的公募REITs提供了強有力的政策保障和行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ),。
據(jù)劉俏介紹,，近兩年來,，共有18單租賃住房類REITs產(chǎn)品發(fā)行成功,，發(fā)行規(guī)模合計215.56億元，發(fā)行利率一般在4.5%-5%,。租賃住房類REITs從結(jié)構(gòu)搭建,、資本屬性,、專業(yè)化運作等方面對租賃住房REITs進行了有益探索,，完善了租賃住房REITs管理架構(gòu)和管理體系,，培育和吸引了更廣泛的投資者群體,。
租賃市場產(chǎn)品良莠不齊
調(diào)查顯示,，我國租賃住房市場發(fā)展滯后，住房租賃人口占比約為11%,，遠低于發(fā)達國家30%的水平,。
當(dāng)前,，租賃住房市場上運營的產(chǎn)品紛繁復(fù)雜，良莠不齊,。從房源分布角度來看，可以分為集中式和分散式;從營利模式上看,，又可以分為重資產(chǎn)持有模式,、二房東包租運營模式和輕資產(chǎn)運營三類。市場現(xiàn)狀是：分散式公寓的市場占有率高達75%,，多為二房東模式,，品質(zhì)參差不齊,。比如此前頗受市場和資本追捧的蛋殼暴雷,、跑路,，根本原因在于其營利模式是以“高進低出”+租金貸為核心,，并且無序擴張,。在做大市場規(guī)模的同時其綜合成本卻居高不下，長期處于虧損狀態(tài),，高負(fù)債最終導(dǎo)致現(xiàn)金鏈斷裂。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《中國消費者報》記者采訪時表示,，發(fā)展保障性租賃住房REITs是促進住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措,。保障性租賃住房REITs作為權(quán)益型的成熟資產(chǎn)持有平臺,，可為保障性租賃住房企業(yè)提供有效的退出渠道，可以使企業(yè)在不累積負(fù)債的同時,，形成項目開發(fā)和退出的閉環(huán),，形成可持續(xù)發(fā)展的開發(fā),、運營,、盤活的新模式,，提升租賃住房行業(yè)直接融資比例,，降低租賃住房行業(yè)杠桿率和金融風(fēng)險,。此外,，還可以通過使用募集資金,，收購空置或低效利用的符合條件的存量資產(chǎn),，將其改建為保障性租賃住房,。
仲量聯(lián)行中國區(qū)評估咨詢服務(wù)部執(zhí)行董事熊建平對《中國消費者報》記者表示：“保障性租賃住房REITs價值的體現(xiàn),，更多的是現(xiàn)金流的穩(wěn)定,、可變現(xiàn)、可持續(xù)的運營能力以及具有資本化的發(fā)展?jié)摿?，因此其底層資產(chǎn)在現(xiàn)金流,、產(chǎn)品化等方面的高質(zhì)量發(fā)展是核心所在。”保障性租賃住房REITs對產(chǎn)品高質(zhì)量的要求,，必然會有效過濾掉僅為擴大存量而存在的無效庫存，將引導(dǎo)滿足規(guī)劃要求下的租賃住房升級改造,，有助于形成成熟的市場格局,，最終實現(xiàn)合理有效運營管理下的更具效率和實操性的良性循環(huán)。
多維度因素助推租賃需求
住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示,，截至2020年底,，我國住房租賃市場整體市值約為2.52萬億元,。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示,，2020年我國流動人口為3.8億人,，與2010年相比增長1.54億人,，為2000年水平的3倍有余。而流動人口住房自有率持續(xù)處于低位,，對租賃住房需求強勁。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,，2019年全國城鎮(zhèn)流動人口中租房人口的比重高達91%,，顯示出強勁的租賃需求。
另外,，房價收入比高企和限購限貸等政策也擠壓了買房需求,。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù),，四個一線城市中,，深圳,、北京的房價收入比(指住房價格與居民家庭年收入之比)高于40,，而上海的房價收入比也在35左右,，遠高于國際主流城市10-20的區(qū)間水平。高企的房價刺激了租賃需求,，這勢必將推動一線城市居民的租賃住房需求。同時,，近年來我國一二線城市限購限貸政策不斷加碼,，促使大量未滿足購房條件的潛在購房者不得不轉(zhuǎn)向租賃市場以解決住房需求,。
對此,，熊建平對《中國消費者報》記者表示,，這一市場規(guī)模為租賃住房公募REITs發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)支撐，按照國際經(jīng)驗測算,，預(yù)計中國租賃住房REITs規(guī)模將會超過3000億元,。
7月23日,，在中國REITs論壇2021年會上,，中國建設(shè)銀行副行長張敏在致辭中表示，將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點范圍,，對進一步完善住房保障體系,，解決大城市住房突出問題具有十分重要的意義。結(jié)合前期探索經(jīng)驗,，他提出了兩點建議：一是要推動公募REITs稅收支持政策盡快出臺,，二是要結(jié)合保障性租賃住房情況明確試點項目申報要求,。
官方微信公眾號
官方微博
