中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）“房住不炒”和“租售并舉”一直是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的兩大方針,。隨著我國城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，大城市的新市民,、青年人也面臨著“買不起房”“租不好房”的難題,，如何進(jìn)一步推動(dòng)租賃市場健康發(fā)展成為各界關(guān)注的熱點(diǎn)話題。2022年,，金融16條等一系列政策的出臺(tái)給樓市吹來了陣陣暖風(fēng),,。在住房租賃領(lǐng)域，近日,，央行,、銀保監(jiān)會(huì)也公開征求對(duì)支持住房租賃市場金融政策的意見,，在業(yè)內(nèi)引起廣泛熱議，或?qū)?duì)未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式起到深遠(yuǎn)影響,。
租賃需求正在持續(xù)釋放
春節(jié)后,，隨著各行各業(yè)復(fù)工呈現(xiàn)出良好態(tài)勢，住房租賃需求正在持續(xù)釋放,。貝殼研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,，2月，全國重點(diǎn)40城租金指數(shù)環(huán)比微漲1.2%,，同比下跌2.1%,。在經(jīng)濟(jì)向好趨勢的帶動(dòng)下，疊加春節(jié)后租賃“旺季”的季節(jié)性因素,，全國重點(diǎn)40城租金指數(shù)自去年9月連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌后,，從今年1月開始止跌回升，2月保持穩(wěn)中回升的趨勢,。
多數(shù)城市租金指數(shù)1月,、2月連續(xù)環(huán)比回升。2月,，重點(diǎn)40城中只有福州,、貴陽、石家莊,、煙臺(tái),、南通、惠州,、蕪湖等7城租金環(huán)比下跌,，其余33城均環(huán)比回升。
粵港澳大灣區(qū),、長三角城市群多數(shù)城市租賃市場活躍度提升較快,，廣州,、惠州,、東莞、佛山以及中山租賃成交量達(dá)到近一年以來的峰值,。從同比增幅來看,，排名前20的城市中,，超7成位于東南沿海地區(qū),、長三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū),，其中粵港澳大灣區(qū)有6城,，長三角城市群9城中有6城均排名前20,。一線城市中,，廣州,、深圳同比增幅最快,，其次為上海,、北京。
貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示,，春節(jié)后租賃市場的表現(xiàn)在一定程度上反映了城市外來人口的流向，能夠在一定范圍內(nèi)反映出城市的經(jīng)濟(jì)活力,。黃卉認(rèn)為,，相比去年，今年春節(jié)后租賃“旺季”市場熱度更高,，除了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來的新增、換租需求外,，此前受疫情或春節(jié)假期短期抑制的租賃需求得以釋放,，推高了市場熱度。
租賃市場將獲金融政策支持
由于住房租賃市場的特殊性,，若想大力發(fā)展,，迫切需要全方位的金融支持。近日,，央行、銀保監(jiān)會(huì)起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》,，共17條（以下簡稱金融17條）,，主要圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提,，重點(diǎn)支持自持物業(yè)專業(yè)化,、規(guī)模化住房租賃企業(yè)的發(fā)展等,，為租賃住房的投資,、開發(fā)、運(yùn)營和管理提供多元化,、多層次,、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系，意見反饋截止日期為3月26日。
此次金融17條中,，最受業(yè)界關(guān)注的內(nèi)容之一是加大了對(duì)租賃住房企業(yè)的信貸支持力度,。支持商業(yè)銀行向新建、改建長期租賃住房的各類主體發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款,，鼓勵(lì)商業(yè)銀行向符合條件的主體發(fā)放租賃住房團(tuán)體購房貸款,，期限最長不超過30年，支持向自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款,，允許經(jīng)營性貸款置換開發(fā)貸款,，期限最長不超過20年。向非自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放經(jīng)營性貸款,，期限最長不超過5年,。
“允許租賃企業(yè)貸款批量買住房且時(shí)間長達(dá)30年，這是空前的大招,。這意味著,，只要以住宅租賃為目的買房，都是允許貸款的,，這對(duì)于加速商品房的去化,、優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表、促進(jìn)樓市全面回暖,，都有著積極意義,?！辟Y深地產(chǎn)分析師許子對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示,。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，金融17條體現(xiàn)了建立全周期融資體系,、支持企業(yè)長期穩(wěn)健經(jīng)營的特點(diǎn),。政策明確了支持重點(diǎn)，就是規(guī)?；?、長期化經(jīng)營的住房租賃企業(yè)，即以租賃經(jīng)營為絕對(duì)主營業(yè)務(wù)的長租企業(yè),，目的也是想通過融資扶持,，讓這些企業(yè)能夠長期經(jīng)營下去，資金流可持續(xù),，而且也能盈利,。
租賃市場將迎來加速發(fā)展
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,，我國住房租賃人口數(shù)已超2億,。其中，約4100萬人租賃非市場化租賃住房（保障房、公租房等）,，其余1.6億人的租賃需求主要依靠市場化租賃來滿足,。
由于海量、分散化的個(gè)人房東房源是市場供給主體,，長租機(jī)構(gòu)運(yùn)營的機(jī)構(gòu)化房源占比僅為5%,，市場化租賃住房巿場一直存在諸多發(fā)展短板，比如租房需求與供給不平衡,、專業(yè)化程度低,、各方權(quán)益難保障等。因此,，在“房住不炒”“租售并舉”的定位下,，大力發(fā)展長租房市場已成為共識(shí)。
《2022中國城市長租市場發(fā)展藍(lán)皮書》認(rèn)為,，應(yīng)盡快提高機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)的占比,，建議一線城市達(dá)30%以上，全國整體達(dá)15%以上,。在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來,，綜合發(fā)達(dá)國家機(jī)構(gòu)化房源50%—60%的平均水平來看，在我國千億級(jí)住房租賃市場規(guī)模下,，我國長租機(jī)構(gòu)有著很大的發(fā)展空間,，再加上如今金融政策的大力支持，市場將獲得騰飛的動(dòng)力,。
長租機(jī)構(gòu)自如相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示：“已經(jīng)感受到了各界對(duì)于住房租賃市場的支持,，自如也為租賃市場的規(guī)范發(fā)展而努力。一方面,，在供給端增強(qiáng)房東對(duì)出租市場的信心,，努力擴(kuò)大市場供給的質(zhì)量和數(shù)量；另一方面,，在租客端采用信用認(rèn)證的方式,，免除租房押金，降低新市民,、青年人的租房壓力,，提高租房安居的幸福感?！?/p>
更為重要的是,，“高負(fù)債、高杠桿,、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)不可持續(xù),，探索房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式勢在必行。從這個(gè)意義上來說，住房租賃市場的發(fā)展決定了“租購并舉”能否實(shí)現(xiàn),，決定了房地產(chǎn)發(fā)展新模式能否順利推進(jìn),。
許子對(duì)記者表示：“房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式就是建立購買歸購買、租賃歸租賃的兩級(jí)住房市場結(jié)構(gòu),，核心點(diǎn)是租購并舉,，大力建設(shè)長租房，讓新市民,、青年人等住有所居,、居有尊嚴(yán)。租賃住房市場得到長足發(fā)展,，將對(duì)未來房地產(chǎn)業(yè)模式的轉(zhuǎn)變起到舉足輕重的影響,。”
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