中國消費者報報道(記者孫蔚)自今年4月份新一輪樓市調(diào)控密集發(fā)布以來,，部分過熱城市二手住宅成交量持續(xù)下滑，8月份二手房市場降溫態(tài)勢仍在進一步加劇,。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對《中國消費者報》記者表示,，當(dāng)前，全國主要城市二手房市場持續(xù)降溫,，隨著樓市調(diào)控的加碼,，疊加新房市場供應(yīng)不減，預(yù)計后續(xù)二手房市場或?qū)⒈３址€(wěn)中有降,。
市場降溫明顯
“8月份二手房市場整體止?jié)q轉(zhuǎn)跌,。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂對《中國消費者報》記者表示，8月重點50城二手房成交量連續(xù)多月環(huán)比下降,，9成以上城市二手房成交量同環(huán)比均下降,，深圳、上海,、杭州等重點城市同環(huán)比降幅均較大,；價格下跌城市數(shù)量增多，深圳二手房房價連續(xù)4個月下跌,，徐州,、銀川、金華等城市也出現(xiàn)價格下跌,。
易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《熱點城市二手住宅市場報告》也顯示,，8月受其監(jiān)測的13城二手住宅成交量約為5.7萬套，環(huán)比下跌17.9%,，同比下跌36.6%,。
在許小樂看來,，市場降溫的原因有三個：一是調(diào)控持續(xù)加碼，深圳,、廣州,、合肥等重點城市出臺二手房指導(dǎo)價，上海二手房貸款執(zhí)行“三價就低”,，提高了購房成本,；北京、杭州,、西安等限購,、限售以及學(xué)區(qū)房調(diào)控政策收緊，減少了購房資格,。二是信貸環(huán)境收緊,，房貸加息、放款慢甚至銀行不接單的城市增多,。三是在市場下行期,，需求端觀望情緒加重，消費者入市更加謹(jǐn)慎,。“對比來看,，二手房市場調(diào)整幅度超過了新房。”他分析認(rèn)為,，一方面二手房指導(dǎo)價及銀行貸款額度收緊對二手房的限制作用更大,；另一方面，市場下行預(yù)期在二手房市場傳遞更快,，相對而言,，重點城市新房限價的政策下仍存在一二手房價格倒掛，吸引了購房需求轉(zhuǎn)向新房市場,。
二手房參考價威力顯現(xiàn)
近期，大部分熱點城市響應(yīng)中央要求,，加強了對房地產(chǎn)市場秩序的持續(xù)整治,，出臺了二手房指導(dǎo)價、限購,、對贈與住房和離婚購房等歷史漏洞打補丁等調(diào)控政策,。
8月，深圳在二手房成交參考價等政策的影響下,，市場降溫顯著,，二手住宅成交量為1842套，同比下跌超8成,，維持在2012年以來除春節(jié)月份的最低值附近,。在易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的13個熱點城市中,，深圳的二手住宅成交量已經(jīng)連續(xù)4個月墊底。
8月,，杭州二手住宅成交量約為3160套,，環(huán)比暴跌5成，同比暴跌6成,。不到半年,，杭州二手住宅成交量就從歷史高位跌破歷史低位，并創(chuàng)下近十年8月單月成交量最低值,。
嚴(yán)躍進告訴《中國消費者報》記者,，8月5日，杭州出臺調(diào)控政策,，進一步加強住房限購,。落戶未滿5年需連續(xù)繳納兩年社保，非本地戶口需連續(xù)繳納4年社保,，方能在限購范圍內(nèi)購買1套住宅,。杭州樓市新政出臺后，之前被暫停的杭州新房供應(yīng)開閘,，2萬多套房源集中入市,，也導(dǎo)致杭州二手住宅市場進一步被分流。
與杭州類似的還有東莞,。8月2日,，東莞出臺“莞八條”，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整為5年,，并加快建立二手住房成交指導(dǎo)價發(fā)布機制,，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，加大對虛高掛牌價亂象的整治力度,。但從數(shù)據(jù)上來看,，東莞與杭州形成鮮明的對比，8月其二手房交易量不降反增,?！稛狳c城市二手住宅市場報告》顯示，8月份東莞二手住宅成交量環(huán)比增長約21%,，同比增長約75%,。嚴(yán)躍認(rèn)為，或許是8月初新政出臺后,，部分交易為規(guī)避新規(guī)加速網(wǎng)簽,，使得8月成交數(shù)據(jù)大幅異動。隨著時間推移,，政策效應(yīng)將逐步顯現(xiàn),，預(yù)計其未來幾個月二手住宅成交量下跌速度將和深圳類似,。
截至目前，在易居研究院監(jiān)測的13個熱點城市中,，深圳,、東莞、成都和無錫4個城市已經(jīng)出臺了二手房成交參考價,。另一方面,，包括北京、深圳,、杭州,、成都、金華和無錫等城市,，也因市場過熱被住建部約談,，占當(dāng)前全國被約談城市的三分之一。
未來市場或?qū)⒗^續(xù)下行
金九銀十是樓市傳統(tǒng)銷售旺季,，二手房市場走勢如何?對此,，許小樂認(rèn)為，年底前市場仍有向下調(diào)整的壓力,，市場預(yù)期或?qū)⒗^續(xù)下行,，8月二手房市場景氣度降至23，創(chuàng)2019年以來最低水平,，接近市場轉(zhuǎn)冷警戒線,。
“降溫態(tài)勢已經(jīng)明確。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對《中國消費者報》記者表示,，整體來看,，8月各類城市均已確定性進入降溫通道，雖有部分城市房價依然保持一定上漲,，但總體上漲力度已趨緩,，金九銀十同比將降溫，成色不足將是大概率趨勢,。
嚴(yán)躍進則認(rèn)為,，考慮到今年熱點城市調(diào)控力度史上罕見，且多個熱點城市的二手住宅價格環(huán)比漲幅已多月回落,，預(yù)計未來二手住宅價格同比漲幅將繼續(xù)回落,。此外,，熱點城市調(diào)控力度可能繼續(xù)加強,，熱點城市二手住宅市場或?qū)⑦M入“最冷冬季”。
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