編者按：2022年,，我國宏觀經濟面臨下行壓力,，同時多地疫情反復,、部分期房項目停工等因素頻出，疊加中長期住房需求動能釋放減弱,，房地產行業(yè)面臨前所未有的挑戰(zhàn),。
回顧過去這一年，據克而瑞統(tǒng)計,，有39城放松限購,，寧波、佛山更是全面取消限購,；80多個城市首套房最低首付比例已經降至兩成,；57城執(zhí)行認房不認貸，促進置換需求入市,；170城減免住房轉讓稅費,、發(fā)放財政補貼刺激購房需求等；243城放松公積金貸款……
隨著11月份保交樓紓困基金,、“金融16條”“三箭齊發(fā)”等政策出臺,，房地產行業(yè)迎來多重利好。展望2023年,，防疫措施持續(xù)優(yōu)化,、經濟社會運行恢復常態(tài)，業(yè)內專家對行業(yè)的未來走勢普遍持樂觀態(tài)度,，認為政策的寬松趨勢有望延續(xù)并有所加碼,，房地產行業(yè)即將觸底反彈。
1. 房價
2022年,，商品房銷售額持續(xù)下行,。根據國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，2022年1—11月,，全國商品房銷售面積為121250萬㎡,，與去年同期相比下降23.3%；商品房銷售金額為118648億元,，與去年同期相比下降26.6%,。
新建住宅價格方面，2022年百城新建住宅價格自2014年后時隔7年再次出現(xiàn)年度下跌,，全年累計下跌0.02%。具體來看,，上半年百城新建住宅價格累計上漲0.15%,，漲幅較2021年同期收窄1.55個百分點,；下半年，受疫情多點散發(fā),、經濟下行壓力加大等因素影響,，百城新房價格各月環(huán)比均下跌。12月,，百城新建住宅均價16177元/平方米,，環(huán)比下跌0.08%，跌幅較11月擴大0.02個百分點,，已連續(xù)6個月環(huán)比下跌,。
另外，據中指研究院發(fā)布的2022年中國房地產企業(yè)銷售情況顯示,，2022年,，百強房企銷售總額約為7.6萬億元，同比下降41.3%,。其中,，碧桂園仍然穩(wěn)坐頭把交椅，以4643億元的銷售額排在榜單第一位,，隨后是保利發(fā)展,、萬科集團，2022年銷售額分別達到4408億元,、4172.2億元,。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)陳文靜在回顧2022年市場表現(xiàn)時對《中國消費者報》記者表示，雖有多個利好政策疊加,，但尚未從根本上扭轉樓市需求端低迷態(tài)勢,。值得關注的是，元旦假期期間,，重點監(jiān)測22城新建商品住宅成交面積較去年元旦假期增長超兩成,，不同城市市場行情分化明顯，一線城市市場韌性較強,，核心一二線樓市活躍度有了明顯回升,。
2. 土拍
受銷售持續(xù)下行及融資受限等因素影響，2022年土地市場供需均表現(xiàn)低迷,，房企投資拿地大幅縮量,。根據諸葛找房發(fā)布的數(shù)據顯示，2022年實現(xiàn)土地供應規(guī)劃建筑面積為90710.04萬㎡,，較去年下跌38.07%,；成交規(guī)劃建筑面積60291.32萬㎡，較去年下跌45.91%，但平均土地成交樓面價為5119元/㎡,，較去年上漲5.98%,，再度刷新了成交樓面價新高。
值得注意的是,，自2021年推行集中供地模式以來,，土地市場監(jiān)管逐步加強，供需兩端凸顯謹慎特征,，土地供需規(guī)模連續(xù)2年下滑,，但平均成交樓面價已連續(xù)4年上揚。
諸葛找房數(shù)據研究中心分析師梁楠對《中國消費者報》記者表示,，2022年土地市場基本呈現(xiàn)“溢價率低位徘徊,，流拍率高位震蕩”的特征。年初全國多城積極出臺改善政策,，土地市場熱度呈現(xiàn)持續(xù)微升的態(tài)勢,，5月份由于計劃集中拍地的活動較少，市場熱度短暫下降,，隨后于6月份再度回升,。進入下半年，房企銷售端尚未見明顯好轉,，資金鏈持續(xù)承壓,，房企拿地態(tài)度轉變，溢價率自7月份起持續(xù)下行,，至10月份溢價率創(chuàng)新低,，僅有1.24%。隨后,，在11月諸多金融支持政策加速落地的積極影響下,，房企融資環(huán)境改善，拿地信心微升,，溢價率止降轉升為7%,，但仍處于歷史較低水平。
從未來發(fā)展趨勢上看,，當前銷售市場下行壓力仍較大,，預計市場銷售企穩(wěn)回暖后，房企才會逐步恢復投資拿地意愿,。
3. 保交樓
2022年7月28日,，中共中央政治局會議提出要壓實地方政府責任，首次提出“保交樓,、穩(wěn)民生”,。隨后，“保交樓”頻頻出現(xiàn)在重大會議的決策部署中，監(jiān)管部門多次回應并高度重視,。據統(tǒng)計,，下半年各部委有20余次表態(tài)支持“保交樓”,，各地政府也加快落實相關舉措及配套資金,，有超70省市結合當?shù)貙嶋H情況，實質推動“保交樓”舉措落地,。
不久前召開的中央經濟工作會議再次提出,，要確保房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好“保交樓,、保民生,、保穩(wěn)定”各項工作。
58安居客房產研究院分院院長張波對記者表示:“這是中央經濟工作會議首次就房地產提出‘三?！?。保交樓是穩(wěn)定需求側信心的基礎，是保民生的重要舉措,，更是房地產市場穩(wěn)定的前提,。而房地產在恢復和擴大消費層面有著重要作用，也是推動經濟穩(wěn)定發(fā)展的支柱力量,。
2023年仍是“保交樓”的關鍵節(jié)點,，伴隨著各個配套政策不斷落實，保交樓資金落實速度有望加快,，將修復購房者置業(yè)信心,，穩(wěn)定市場預期。對于房企來說,，如何按時保質交付已成為檢驗房企是否穩(wěn)健經營的關鍵指標,。
4. 三箭齊發(fā)
2022年，地產融資“三支箭”——信貸支持工具,、債券融資支持工具,、股權融資工具連發(fā)，為房地產市場企穩(wěn)恢復提供了極大支持,。
11月11日,，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涉及房地產開發(fā)貸,、個人貸款,、存量融資展期、信托融資,、債券融資,、保交樓專項借款、保護個人征信、延長貸款集中制,、住房租賃金融等共計16條措施,，從供需兩端全面支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，政策力度空前,。
11月28日,，證監(jiān)會發(fā)文表示，恢復上市房企和涉房上市公司再融資,，這是四年來再次啟動房地產股權融資,。12月21日，證監(jiān)會再發(fā)文稱,，允許符合條件的房企借殼上市,，允許房地產和建筑等密切相關行業(yè)上市公司實施涉房重組，這意味著在2010年被實質上叫停的“房企借殼上市”重獲監(jiān)管層支持,。
截至目前,，已有60家銀行向120多家房企授信額接近5萬億元，多家房企申請儲架式發(fā)債總規(guī)模超過1200億元,，30家上市房企發(fā)布定增,、配股再融資消息。在市場信心較為脆弱的情況下,，金融監(jiān)管部門“三箭”齊發(fā),，幫助房企恢復“造血”功能，防范化解優(yōu)質頭部房企風險,，改善房企資產負債狀況,，對修復市場信心將起到積極作用。
5. 支柱產業(yè)
行業(yè)定位決定政策導向,，近期房地產再度被重申為“國民經濟支柱產業(yè)”,。
2022年12月15日，國務院副總理劉鶴在第五輪中國—歐盟工商領袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭指出：“房地產是國民經濟的支柱產業(yè),，針對當前出現(xiàn)的下行風險,，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措,，努力改善行業(yè)的資產負債狀況,，引導市場預期和信心回暖?！?nbsp;
12月18日,，中央財辦有關負責同志在解讀中央經濟工作會議精神和當前經濟熱點問題時再次強調：“要充分認識到房地產行業(yè)的重要性。房地產鏈條長,、涉及面廣,，是國民經濟支柱產業(yè),。”
央行副行長劉國強也公開表示,，當前,，房地產是重點領域也是薄弱環(huán)節(jié)，理應加大金融支持,。房地產是支柱產業(yè),，支柱不能大幅度擺動，要保持總體穩(wěn)定,。
業(yè)內人士指出,，在當前市場環(huán)境下,，肯定房地產的重要性更具積極意義,，有助于房地產市場信心的修復和宏觀經濟的改善。
6. “五限”松綁
2022年可謂是房地產政策松綁大年,，以限購,、限貸、限價,、限售,、限商為主的“五限”松綁成為主流，并經歷了從三四線城市到二線城市再到熱點城市的發(fā)展脈絡,。
中指研究院統(tǒng)計顯示,，今年已有超300個城市和地區(qū)出臺樓市利好政策近千條，達到近5年來的峰值,。
在限購方面,，據不完全統(tǒng)計，2022年超百條限購優(yōu)化政策發(fā)布,，遍及多個省會城市以及熱點二線城市,，內容主要圍繞縮小限購區(qū)域、降低購房資質和門檻,、放寬多孩家庭和老年家庭限購等,。進入12月，多個重點城市繼續(xù)“松綁”限購,，包括成都,、西安、武漢,、南京等，佛山甚至全面取消限購,。
曾幾何時,，“認房又認貸”被認為是極具影響力的樓市收緊政策,，2022年限貸政策的優(yōu)化成為重點,，信號意義更加強烈。2022年以來,，包括駐馬店,、宜春,、株洲、寶雞,、蚌埠、洛陽,、遵義,、肇慶等眾多三四線城市,，以及鄭州、蘭州,、天津,、南京,、杭州等重點二線城市，優(yōu)化了“認房又認貸”政策,，即對擁有一套住房并已結清購房貸款的家庭，再次購房時執(zhí)行首套房貸款政策,。
7. 房貸利率
2022年，央行三次下調貸款市場報價利率（LPR）,，以求刺激房地產市場需求,。1月20日,，1年期LPR為3.7%，較上月下調10個基點,；5年期以上LPR為4.6%，較上月下調5個基點,。5月20日,，1年期LPR維持3.70%不變,，5年期以上LPR下調15個基點至4.45%。8月22日,，LPR第三次下調，1年期LPR為3.65%,，較上月下調5個基點,；5年期以上LPR為4.3%,，較上月大幅下調15個基點。
不僅如此,，央行還推出差別化信貸政策,，比如5月份的政策指出，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點,；9月份，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限,，符合條件的城市可自主決定新發(fā)放首套住房貸款利率下限,。
5年期以上LPR是房貸利率定價的“錨”,，很大程度上關系著房貸利率的變動,。信貸政策的進一步寬松有助于降低居民購房成本,，帶動住房需求釋放。
8. 退稅
為了推動換房交易,，2022年9月30日,，財政部、稅務總局發(fā)布“關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策”的公告,，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人,，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
其中,，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉讓金額的,，全部退還已繳納的個人所得稅,；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉讓金額的比例,，退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。
該政策針對的人群是“賣一買一”的換房置業(yè)者,，最高可以實現(xiàn)全部退還個稅。該政對于有換房需求的消費者來說,，有助于降低換房成本,，激活改善性住房需求,。
9. 花式賣房
2022年，樓市下行壓力加劇,，為了激發(fā)人們的購房熱情，各地開發(fā)商開啟瘋狂模式花式促銷賣房,。
3月,，招商蛇口與雅達國際合作開發(fā)的烏鎮(zhèn)璟園發(fā)布了《買房送工作》的文章,，其中提到兩種賺薪方式，第一種是入職萬億央企招商蛇口,，第二種是推薦其他客戶購房獲得傭金。
6月中旬,，位于河南杞縣,、民權縣的兩個房地產項目,，分別推出了“2元/斤,，小麥換房”和“5元/斤,，大蒜換房”的兩則廣告，“河南兩縣城買房小麥,、大蒜能抵首付”迅速登上熱搜,，引發(fā)熱議,。隨后，西瓜,、水蜜桃、土豬等農產品紛紛跟房子扯上了關系,。
到了年底，開發(fā)商的促銷又有了新花樣,。11月13日,，南寧軌道薈在公眾號上發(fā)布了一則購房優(yōu)惠活動：購買南寧軌道地產旗下任一樓盤,，南寧軌道地產將送給業(yè)主地鐵“VIP會員卡”,，免費坐地鐵10年,。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《中國消費者報》記者表示，2022年開發(fā)商的日子不好過,，更需要在銷售上大做文章,，不斷下沉尋找意向客戶。但是,，花式營銷在吸引眼球的同時,，也須注意防范風險，開發(fā)商更應該把讓利做到實處,，少一點噱頭,，多一份實在,。
10. 保租房
2022年保障性租賃住房熱度持續(xù)升溫，各地推出了眾多措施加快保租房建設,，從頂層設計到籌建實施再到監(jiān)測評價等，相關政策日趨完善和細化,。
住建部統(tǒng)計數(shù)據顯示,，2022年,，40個城市計劃籌集建設240萬套（間）保障性租賃住房，數(shù)量相較2021年的94.2萬套（間）增長了2.55倍,。截至10月底,，全國已開工建設和籌集保障性租賃住房約330萬套（間）,，其中，40個城市已開工建設和籌集270多萬套（間）,，提前超額完成年度任務。
黨的二十大報告提出“加快建立多主體供給,、多渠道保障,、租購并舉的住房制度”,，表明中央將繼續(xù)發(fā)力完善住房供應制度政策，并大力推動住房租賃市場發(fā)展,。相關部委也接連發(fā)文,，組織各地做好發(fā)展保障性租賃住房情況的監(jiān)測評價,，督促各地加快保障性租賃住房建設。整體來看,，保障性租賃住房已成為我國住房政策支持的最新發(fā)力點,，預計未來兩年將迎來建成高峰,，并將長期影響我國住房供應體系。
