編者按：2022年,，我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力,，同時多地疫情反復(fù)、部分期房項目停工等因素頻出,，疊加中長期住房需求動能釋放減弱，房地產(chǎn)行業(yè)面臨前所未有的挑戰(zhàn),。
回顧過去這一年,，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，有39城放松限購,，寧波,、佛山更是全面取消限購；80多個城市首套房最低首付比例已經(jīng)降至兩成,；57城執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸,，促進(jìn)置換需求入市；170城減免住房轉(zhuǎn)讓稅費(fèi),、發(fā)放財政補(bǔ)貼刺激購房需求等,；243城放松公積金貸款……
隨著11月份保交樓紓困基金、“金融16條”“三箭齊發(fā)”等政策出臺,，房地產(chǎn)行業(yè)迎來多重利好,。展望2023年，防疫措施持續(xù)優(yōu)化,、經(jīng)濟(jì)社會運(yùn)行恢復(fù)常態(tài),，業(yè)內(nèi)專家對行業(yè)的未來走勢普遍持樂觀態(tài)度，認(rèn)為政策的寬松趨勢有望延續(xù)并有所加碼,，房地產(chǎn)行業(yè)即將觸底反彈,。
1. 房價
2022年，商品房銷售額持續(xù)下行,。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2022年1—11月，全國商品房銷售面積為121250萬㎡,，與去年同期相比下降23.3%,；商品房銷售金額為118648億元，與去年同期相比下降26.6%。
新建住宅價格方面,，2022年百城新建住宅價格自2014年后時隔7年再次出現(xiàn)年度下跌,，全年累計下跌0.02%。具體來看,，上半年百城新建住宅價格累計上漲0.15%,，漲幅較2021年同期收窄1.55個百分點；下半年,，受疫情多點散發(fā),、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大等因素影響，百城新房價格各月環(huán)比均下跌,。12月,，百城新建住宅均價16177元/平方米，環(huán)比下跌0.08%,，跌幅較11月擴(kuò)大0.02個百分點,，已連續(xù)6個月環(huán)比下跌。
另外,，據(jù)中指研究院發(fā)布的2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況顯示,，2022年，百強(qiáng)房企銷售總額約為7.6萬億元,，同比下降41.3%,。其中，碧桂園仍然穩(wěn)坐頭把交椅,，以4643億元的銷售額排在榜單第一位,，隨后是保利發(fā)展、萬科集團(tuán),，2022年銷售額分別達(dá)到4408億元,、4172.2億元。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)陳文靜在回顧2022年市場表現(xiàn)時對《中國消費(fèi)者報》記者表示,，雖有多個利好政策疊加,，但尚未從根本上扭轉(zhuǎn)樓市需求端低迷態(tài)勢。值得關(guān)注的是,，元旦假期期間,，重點監(jiān)測22城新建商品住宅成交面積較去年元旦假期增長超兩成，不同城市市場行情分化明顯,，一線城市市場韌性較強(qiáng),，核心一二線樓市活躍度有了明顯回升。
2. 土拍
受銷售持續(xù)下行及融資受限等因素影響,，2022年土地市場供需均表現(xiàn)低迷,，房企投資拿地大幅縮量,。根據(jù)諸葛找房發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年實現(xiàn)土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為90710.04萬㎡,，較去年下跌38.07%,；成交規(guī)劃建筑面積60291.32萬㎡，較去年下跌45.91%,，但平均土地成交樓面價為5119元/㎡,，較去年上漲5.98%，再度刷新了成交樓面價新高,。
值得注意的是，自2021年推行集中供地模式以來,，土地市場監(jiān)管逐步加強(qiáng),，供需兩端凸顯謹(jǐn)慎特征，土地供需規(guī)模連續(xù)2年下滑,，但平均成交樓面價已連續(xù)4年上揚(yáng),。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠對《中國消費(fèi)者報》記者表示，2022年土地市場基本呈現(xiàn)“溢價率低位徘徊,，流拍率高位震蕩”的特征,。年初全國多城積極出臺改善政策，土地市場熱度呈現(xiàn)持續(xù)微升的態(tài)勢,，5月份由于計劃集中拍地的活動較少,，市場熱度短暫下降，隨后于6月份再度回升,。進(jìn)入下半年,，房企銷售端尚未見明顯好轉(zhuǎn)，資金鏈持續(xù)承壓,，房企拿地態(tài)度轉(zhuǎn)變,，溢價率自7月份起持續(xù)下行，至10月份溢價率創(chuàng)新低,，僅有1.24%,。隨后，在11月諸多金融支持政策加速落地的積極影響下,，房企融資環(huán)境改善,，拿地信心微升，溢價率止降轉(zhuǎn)升為7%,，但仍處于歷史較低水平,。
從未來發(fā)展趨勢上看，當(dāng)前銷售市場下行壓力仍較大,，預(yù)計市場銷售企穩(wěn)回暖后,，房企才會逐步恢復(fù)投資拿地意愿,。
3. 保交樓
2022年7月28日，中共中央政治局會議提出要壓實地方政府責(zé)任,，首次提出“保交樓,、穩(wěn)民生”。隨后,，“保交樓”頻頻出現(xiàn)在重大會議的決策部署中,，監(jiān)管部門多次回應(yīng)并高度重視。據(jù)統(tǒng)計,，下半年各部委有20余次表態(tài)支持“保交樓”,，各地政府也加快落實相關(guān)舉措及配套資金，有超70省市結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況,，實質(zhì)推動“保交樓”舉措落地,。
不久前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次提出，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,，扎實做好“保交樓,、保民生、保穩(wěn)定”各項工作,。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對記者表示:“這是中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次就房地產(chǎn)提出‘三?！摺１＝粯鞘欠€(wěn)定需求側(cè)信心的基礎(chǔ),，是保民生的重要舉措,，更是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的前提。而房地產(chǎn)在恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)層面有著重要作用,，也是推動經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的支柱力量,。
2023年仍是“保交樓”的關(guān)鍵節(jié)點，伴隨著各個配套政策不斷落實,，保交樓資金落實速度有望加快,，將修復(fù)購房者置業(yè)信心，穩(wěn)定市場預(yù)期,。對于房企來說,，如何按時保質(zhì)交付已成為檢驗房企是否穩(wěn)健經(jīng)營的關(guān)鍵指標(biāo)。
4. 三箭齊發(fā)
2022年,，地產(chǎn)融資“三支箭”——信貸支持工具,、債券融資支持工具、股權(quán)融資工具連發(fā),，為房地產(chǎn)市場企穩(wěn)恢復(fù)提供了極大支持,。
11月11日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》,，涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸,、個人貸款,、存量融資展期、信托融資,、債券融資,、保交樓專項借款、保護(hù)個人征信,、延長貸款集中制,、住房租賃金融等共計16條措施，從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,，政策力度空前,。
11月28日，證監(jiān)會發(fā)文表示,，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資,，這是四年來再次啟動房地產(chǎn)股權(quán)融資。12月21日,，證監(jiān)會再發(fā)文稱，允許符合條件的房企借殼上市,，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關(guān)行業(yè)上市公司實施涉房重組,，這意味著在2010年被實質(zhì)上叫停的“房企借殼上市”重獲監(jiān)管層支持。
截至目前,，已有60家銀行向120多家房企授信額接近5萬億元,，多家房企申請儲架式發(fā)債總規(guī)模超過1200億元，30家上市房企發(fā)布定增,、配股再融資消息,。在市場信心較為脆弱的情況下，金融監(jiān)管部門“三箭”齊發(fā),，幫助房企恢復(fù)“造血”功能,，防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況,，對修復(fù)市場信心將起到積極作用,。
5. 支柱產(chǎn)業(yè)
行業(yè)定位決定政策導(dǎo)向，近期房地產(chǎn)再度被重申為“國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”,。
2022年12月15日,，國務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國—?dú)W盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭指出：“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險,，我們已出臺一些政策,，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況,，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖,?！?nbsp;
12月18日，中央財辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志在解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)熱點問題時再次強(qiáng)調(diào)：“要充分認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性,。房地產(chǎn)鏈條長,、涉及面廣，是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),?！?/p>
央行副行長劉國強(qiáng)也公開表示，當(dāng)前,，房地產(chǎn)是重點領(lǐng)域也是薄弱環(huán)節(jié),，理應(yīng)加大金融支持。房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè),，支柱不能大幅度擺動,，要保持總體穩(wěn)定。
業(yè)內(nèi)人士指出,，在當(dāng)前市場環(huán)境下,，肯定房地產(chǎn)的重要性更具積極意義，有助于房地產(chǎn)市場信心的修復(fù)和宏觀經(jīng)濟(jì)的改善,。
6. “五限”松綁
2022年可謂是房地產(chǎn)政策松綁大年,，以限購、限貸,、限價,、限售、限商為主的“五限”松綁成為主流,，并經(jīng)歷了從三四線城市到二線城市再到熱點城市的發(fā)展脈絡(luò),。
中指研究院統(tǒng)計顯示，今年已有超300個城市和地區(qū)出臺樓市利好政策近千條,，達(dá)到近5年來的峰值,。
在限購方面，據(jù)不完全統(tǒng)計,，2022年超百條限購優(yōu)化政策發(fā)布,，遍及多個省會城市以及熱點二線城市，內(nèi)容主要圍繞縮小限購區(qū)域,、降低購房資質(zhì)和門檻,、放寬多孩家庭和老年家庭限購等。進(jìn)入12月,，多個重點城市繼續(xù)“松綁”限購,，包括成都、西安,、武漢,、南京等,，佛山甚至全面取消限購。
曾幾何時,，“認(rèn)房又認(rèn)貸”被認(rèn)為是極具影響力的樓市收緊政策,，2022年限貸政策的優(yōu)化成為重點，信號意義更加強(qiáng)烈,。2022年以來,，包括駐馬店、宜春,、株洲,、寶雞、蚌埠,、洛陽,、遵義、肇慶等眾多三四線城市,，以及鄭州,、蘭州、天津,、南京,、杭州等重點二線城市，優(yōu)化了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策,，即對擁有一套住房并已結(jié)清購房貸款的家庭，再次購房時執(zhí)行首套房貸款政策,。
7. 房貸利率
2022年,，央行三次下調(diào)貸款市場報價利率（LPR），以求刺激房地產(chǎn)市場需求,。1月20日,，1年期LPR為3.7%，較上月下調(diào)10個基點,；5年期以上LPR為4.6%,，較上月下調(diào)5個基點。5月20日,，1年期LPR維持3.70%不變,，5年期以上LPR下調(diào)15個基點至4.45%。8月22日,，LPR第三次下調(diào),，1年期LPR為3.65%，較上月下調(diào)5個基點,；5年期以上LPR為4.3%,，較上月大幅下調(diào)15個基點,。
不僅如此，央行還推出差別化信貸政策,，比如5月份的政策指出,，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點；9月份,，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限,，符合條件的城市可自主決定新發(fā)放首套住房貸款利率下限。
5年期以上LPR是房貸利率定價的“錨”,，很大程度上關(guān)系著房貸利率的變動,。信貸政策的進(jìn)一步寬松有助于降低居民購房成本，帶動住房需求釋放,。
8. 退稅
為了推動換房交易,，2022年9月30日，財政部,、稅務(wù)總局發(fā)布“關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策”的公告,，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人,，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠,。
其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的,，全部退還已繳納的個人所得稅,；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例,，退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅,。
該政策針對的人群是“賣一買一”的換房置業(yè)者，最高可以實現(xiàn)全部退還個稅,。該政對于有換房需求的消費(fèi)者來說,，有助于降低換房成本，激活改善性住房需求,。
9. 花式賣房
2022年,，樓市下行壓力加劇，為了激發(fā)人們的購房熱情,，各地開發(fā)商開啟瘋狂模式花式促銷賣房,。
3月，招商蛇口與雅達(dá)國際合作開發(fā)的烏鎮(zhèn)璟園發(fā)布了《買房送工作》的文章,，其中提到兩種賺薪方式,，第一種是入職萬億央企招商蛇口，第二種是推薦其他客戶購房獲得傭金。
6月中旬,，位于河南杞縣,、民權(quán)縣的兩個房地產(chǎn)項目，分別推出了“2元/斤,，小麥換房”和“5元/斤,，大蒜換房”的兩則廣告，“河南兩縣城買房小麥,、大蒜能抵首付”迅速登上熱搜,，引發(fā)熱議。隨后,，西瓜,、水蜜桃、土豬等農(nóng)產(chǎn)品紛紛跟房子扯上了關(guān)系,。
到了年底,，開發(fā)商的促銷又有了新花樣。11月13日,，南寧軌道薈在公眾號上發(fā)布了一則購房優(yōu)惠活動：購買南寧軌道地產(chǎn)旗下任一樓盤,，南寧軌道地產(chǎn)將送給業(yè)主地鐵“VIP會員卡”，免費(fèi)坐地鐵10年,。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國消費(fèi)者報》記者表示,，2022年開發(fā)商的日子不好過，更需要在銷售上大做文章,，不斷下沉尋找意向客戶,。但是，花式營銷在吸引眼球的同時,，也須注意防范風(fēng)險,，開發(fā)商更應(yīng)該把讓利做到實處，少一點噱頭,，多一份實在。
10. 保租房
2022年保障性租賃住房熱度持續(xù)升溫,，各地推出了眾多措施加快保租房建設(shè),，從頂層設(shè)計到籌建實施再到監(jiān)測評價等，相關(guān)政策日趨完善和細(xì)化,。
住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2022年，40個城市計劃籌集建設(shè)240萬套（間）保障性租賃住房,，數(shù)量相較2021年的94.2萬套（間）增長了2.55倍,。截至10月底，全國已開工建設(shè)和籌集保障性租賃住房約330萬套（間），其中,，40個城市已開工建設(shè)和籌集270多萬套（間）,，提前超額完成年度任務(wù)。
黨的二十大報告提出“加快建立多主體供給,、多渠道保障,、租購并舉的住房制度”，表明中央將繼續(xù)發(fā)力完善住房供應(yīng)制度政策,，并大力推動住房租賃市場發(fā)展,。相關(guān)部委也接連發(fā)文，組織各地做好發(fā)展保障性租賃住房情況的監(jiān)測評價,，督促各地加快保障性租賃住房建設(shè),。整體來看，保障性租賃住房已成為我國住房政策支持的最新發(fā)力點,，預(yù)計未來兩年將迎來建成高峰,，并將長期影響我國住房供應(yīng)體系。
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