中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）汽車、家電,、家裝……一批批大宗商品的潛在更新需求正進(jìn)入集中釋放期,。跟常規(guī)消費(fèi)品相比，作為大宗商品的房子如今也加入了以舊換新的行列,。據(jù)北京中指信息技術(shù)研究院統(tǒng)計(jì),，截至5月6日，全國(guó)已有超50城表態(tài)支持住房以舊換新,。
家電,、手機(jī)等以舊換新十分方便，但房子以舊換新如何操作,？怎樣換劃算,？市場(chǎng)接受度如何？《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者對(duì)此進(jìn)行了采訪,。
全國(guó)多地紛紛加入
出臺(tái)政策支持住房以舊換新的城市越來越多了,，已經(jīng)從二三線城市擴(kuò)散到了一線城市。
5月3日,，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì),、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合倡議，在上海全市發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng),。首批參加倡議的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20余家,、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)近10家，參加活動(dòng)的項(xiàng)目有30余個(gè),，主要分布在嘉定,、松江,、青浦、奉賢,、臨港等區(qū)域,。
4月23日，深圳市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)與深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)起商品住房“換馨家”活動(dòng),，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)積極參與,，與計(jì)劃出售二手商品住房并購(gòu)買新建商品住房的購(gòu)房居民簽署協(xié)議。
記者梳理發(fā)現(xiàn),，住房以舊換新政策的推廣可分為三個(gè)階段：第一階段從2023年下半年至今年初,，推出住房以舊換新的主要為三線城市，政策示范作用相對(duì)有限,；第二階段為今年4月,，以鄭州為代表的二線城市以舊換新政策加碼，更多城市采用國(guó)企收購(gòu)模式,；第三階段為4月下旬至今,，深圳、上海陸續(xù)發(fā)文,，住房以舊換新擴(kuò)展到一線城市,。有媒體發(fā)布消息稱，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)也在積極摸查開發(fā)商的意向,，預(yù)計(jì)將有相關(guān)配套政策出臺(tái),，進(jìn)一步促進(jìn)房屋置換需求的釋放。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),，除了一線城市上海,、深圳外，目前至少有包括常熟,、南京,、江陰、連云港,、哈爾濱,、鄭州等52個(gè)城市支持住房以舊換新。業(yè)內(nèi)人士建議,，如果居民有住房以舊換新的需求,，不妨先查詢所在城市是否有相關(guān)政策出臺(tái)。
中指研究院華南分院高級(jí)分析師孫紅梅對(duì)記者表示,，以舊換新有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用,。這一政策打通了一手、二手住房置換鏈條,，提升了住房買賣交易的便利度,，更好地滿足了居民剛性和改善性住房需求,。但市場(chǎng)的不確定性依然存在，以舊換新的模式能否真正解決樓市當(dāng)前面臨的問題,，需要經(jīng)過市場(chǎng)的檢驗(yàn)和時(shí)間的沉淀,。
操作模式各有特色
經(jīng)過記者梳理，各地住房以舊換新的模式大致可以分為幫賣,、回購(gòu)和補(bǔ)貼三種,。
一是幫賣。由開發(fā)商聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)舊房?jī)?yōu)先推售,，若在一定期限內(nèi)舊房售出,，則按流程購(gòu)買新房，若無法售出,，則新房訂金全額退款。比如上海參加以舊換新活動(dòng)的開發(fā)企業(yè)承諾,，在一定期限內(nèi),，舊房未成功出售的，購(gòu)新房的客戶可以無條件退房退款,；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也承諾,，對(duì)購(gòu)房居民的舊房“全城推、優(yōu)先賣”,。這種模式下,，“賣舊買新”會(huì)更加便利、節(jié)約交易成本,，但無法保證舊房一定能夠售出,。
二是回購(gòu)。其又分為出售新房的房企回購(gòu)消費(fèi)者手中的二手房,、國(guó)企或政府收購(gòu)舊房用作保障房,、安置房等方式。開發(fā)商或地方國(guó)企收購(gòu)舊房可以獲得財(cái)政補(bǔ)貼,，這種方式是今年以來住房以舊換新的主流,。比如浙江海寧表示，鼓勵(lì)房企購(gòu)買意向購(gòu)房人的存量房,，對(duì)房企購(gòu)買存量房的,，給予企業(yè)總購(gòu)房款2%的財(cái)政補(bǔ)貼?！斑@種方式更加直接,，舊房有人幫你收了，不怕賣不出去,。但也可能存在收購(gòu)價(jià)達(dá)不到預(yù)期,，以及房屋所在區(qū)域不在收購(gòu)范圍內(nèi)等問題,，需要仔細(xì)核對(duì)當(dāng)?shù)卣叩木唧w條款?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示,。
三是補(bǔ)貼。對(duì)出售自有住房并購(gòu)買新建商品住房的個(gè)人或家庭給予一定的購(gòu)房補(bǔ)貼或者稅費(fèi)優(yōu)惠,。比如,，山東日照因?yàn)榻o予20%的購(gòu)房款補(bǔ)貼而備受關(guān)注。日照發(fā)文稱,，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展以舊換新業(yè)務(wù),，開發(fā)企業(yè)若已足額支付二手房收購(gòu)款項(xiàng)，后續(xù)二手房再出售時(shí),，對(duì)二手房購(gòu)房人給予房款20%的優(yōu)惠券補(bǔ)貼,。湖北襄陽表示，對(duì)出售原有住房并在半年內(nèi)購(gòu)買新建商品住房或購(gòu)買新建商品住房后至房屋交付前出售原有住房的納稅人,，對(duì)已繳納的增值稅按計(jì)稅價(jià)格的1.5%給予補(bǔ)貼,。廣東肇慶的政策更進(jìn)一步，支持推動(dòng)舊房轉(zhuǎn)保障性住房,，此類消費(fèi)者無需賣房,，可一次性獲取一定年限的租金用來購(gòu)買新房。
還有的城市以“帶押過戶”(不需要提前歸還舊貸款,、注銷抵押權(quán),，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)),、放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等政策配合以舊換新,，以更好地打通換房鏈條。如武漢市表示在當(dāng)?shù)貎H有一套住房且正掛牌出售的家庭,，辦理新購(gòu)一套個(gè)人商業(yè)性住房貸款時(shí)認(rèn)定為首套住房,。
實(shí)際操作難點(diǎn)不少
住房以舊換新政策能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，關(guān)鍵在于其能否滿足群眾需求,。接受記者采訪的消費(fèi)者紛紛表示,，政策意愿是好的，關(guān)鍵在于是否能從人們的實(shí)際需求出發(fā),，各個(gè)城市要拿出真金白銀,，讓置業(yè)者得實(shí)惠。
北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣在接受記者采訪時(shí)表示,，住房以舊換新在實(shí)際操作中存在不少難點(diǎn)：其一,，新房選擇范圍小，不具備吸引力，購(gòu)房人的參與意愿就不強(qiáng),。如果新房的品質(zhì)不佳,、位置不合適等，購(gòu)房人參與的意愿也會(huì)大大降低,。因此,，需要引入范圍更廣、品質(zhì)更優(yōu)的小區(qū)參與到以舊換新活動(dòng)中,。
其二,，二手房銷售難度較高。在以舊換新過程中,，許多城市要求購(gòu)房人需要在90天內(nèi)將舊房賣掉,，相對(duì)來說這個(gè)時(shí)間比較緊張，可能會(huì)存在銷售困難或者被壓價(jià)等情況,。
其三,，新舊房?jī)r(jià)格差距過大，可能會(huì)影響換房意愿,。如果舊房售賣的價(jià)格過低,，新房的價(jià)格過高，相應(yīng)的價(jià)格差和貸款可能會(huì)影響購(gòu)房人的換房意愿,。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)記者表示：“未來通過消化存量房產(chǎn)的方式來滿足配租型或者配售型保障房需求，或成為一種重要的方式,，其中關(guān)鍵是要遵循市場(chǎng)化,、法治化和商業(yè)可持續(xù)的原則。開發(fā)商,、政府要把房?jī)r(jià),、金融、稅收等該讓的利讓出來,，尤其是對(duì)開發(fā)商來說,，要把品質(zhì)好、性價(jià)比高的好房源拿出來,，不能把以舊換新當(dāng)作去庫(kù)存,、去尾貨的機(jī)會(huì)。要讓買家真正感受到,，要買的新房是能改善居住品質(zhì)的好房子,。”
潛在糾紛不容忽視
值得注意的是,，消費(fèi)者在進(jìn)行住房以舊換新時(shí)也要注意避免權(quán)益受損,。北京理道律師事務(wù)所主任律師王久成表示，消費(fèi)者應(yīng)該知曉并充分理解所在地政府關(guān)于住房以舊換新政策的內(nèi)容以及交易細(xì)則、辦理流程,。面對(duì)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的宣傳,，要學(xué)會(huì)甄別，查看其是否與政策相一致,，是否真實(shí),。對(duì)新舊房房源要詳細(xì)了解相關(guān)信息，謹(jǐn)慎選擇,，仔細(xì)閱讀和查看房屋買賣合同等文件,。
王久成進(jìn)一步分析指出，可能導(dǎo)致消費(fèi)者合法權(quán)益受損或者產(chǎn)生消費(fèi)糾紛的原因有五個(gè)方面：
一是住房以舊換新政策細(xì)則不完善,，無法真正保障消費(fèi)者的知情權(quán),；二是開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)可能利用政策信息不對(duì)等對(duì)房源信息進(jìn)行虛假宣傳,，甚至欺詐,；三是如果所購(gòu)新房為期房，可能存在逾期交房,、爛尾的風(fēng)險(xiǎn),，購(gòu)房資金退還難保障；四是舊房出售款如逾期支付,，可能導(dǎo)致新房交易糾紛,；五是舊房出售時(shí)隱瞞真實(shí)信息，可能導(dǎo)致合同無法履行的風(fēng)險(xiǎn),。
王玉臣則指出,，此輪以舊換新可選的新房范圍普遍較小，開發(fā)商可能會(huì)借此機(jī)會(huì)清庫(kù)存,，那么在這個(gè)過程中可能會(huì)伴隨房屋質(zhì)量問題,、虛假宣傳等商品常見的糾紛。另外,，需要注意換房流程的設(shè)置,。如果在以舊換新的過程中，相關(guān)流程設(shè)置不夠清晰和明確,，那么購(gòu)房人很有可能會(huì)掉入合同陷阱,，建議相關(guān)部門要地開發(fā)商及中介公司的合同設(shè)置進(jìn)行審核。
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