中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者 孫蔚）8月2日,，廣東東莞樓市調(diào)控再升級(jí),，明確表示加快建立二手房成交指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制。同一天,，浙江金華也發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控措施,，其中同樣有加強(qiáng)二手房價(jià)格監(jiān)管的內(nèi)容，要開展熱點(diǎn)區(qū)域二手房交易參考價(jià)格發(fā)布試點(diǎn),，落實(shí)交易參考價(jià)格在金融信貸等方面的應(yīng)用,。
繼深圳首個(gè)發(fā)布二手房成交參考價(jià)后，截至目前,，今年已有成都,、西安、上海,、寧波,、紹興、無錫,、東莞和金華等9個(gè)城市出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)調(diào)控政策,，二手房成交參考價(jià)將成樓市調(diào)控風(fēng)向標(biāo)。
調(diào)控新手段
今年2月,，深圳發(fā)布了《二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制通知》,，表示為促進(jìn)二手住房市場信息透明，理性交易,，將建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制,，并公布了全市3595個(gè)小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格,。該參考價(jià)格是怎樣形成的?深圳住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)查分析的基礎(chǔ)上,，以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ),，參考周邊一手住房價(jià)格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格,。深圳住建局還闡釋了二手住房成交參考價(jià)的作用：加大二手住房交易信息公開力度,，引導(dǎo)市場理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價(jià)格,，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款,，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場預(yù)期,。
隨后,，從深圳開始，在全國范圍內(nèi),，提出將實(shí)施二手房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的城市在不斷增加,，進(jìn)入下半年，就有紹興,、無錫,、東莞、金華等城市相繼發(fā)布了相關(guān)政策,。
7月23日,，紹興發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)二手住房市場監(jiān)管的通知》，指出要參考二手住房網(wǎng)簽成交價(jià)格,、評(píng)估價(jià)格等因素,，形成住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，在重點(diǎn),、熱點(diǎn)區(qū)域先行試點(diǎn),，并適時(shí)在全市范圍內(nèi)推廣。
7月26日,，無錫發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》,，首批將發(fā)布100個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，并在無錫市住建局門戶網(wǎng)站,、微信公眾號(hào),、無錫房地產(chǎn)市場網(wǎng)等平臺(tái)發(fā)布。
8月2日,，金華發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,，明確要加強(qiáng)二手住房掛牌價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測，及時(shí)下架掛牌價(jià)格明顯異常房源,，在金華市區(qū)開展熱點(diǎn)區(qū)域二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布試點(diǎn),，落實(shí)交易參考價(jià)格在金融信貸等方面的應(yīng)用。
8月2日,，東莞發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》,，表示在前期發(fā)布成交活躍二手樓盤網(wǎng)簽交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，加快建立二手住房成交指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制,，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款,，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，并加大對(duì)掛牌價(jià)虛高亂象的整治力度,。
“預(yù)計(jì)未來加入這個(gè)隊(duì)列的城市會(huì)越來越多”,，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，此類政策具有非常好的導(dǎo)向作用,，無論是房東預(yù)期的調(diào)整,、房價(jià)的行政管控還是二手房供求關(guān)系的變化，都會(huì)促進(jìn)二手房市場的降溫,。
有助于樓市降溫
“不把二手房價(jià)格控制住,，新房價(jià)格就很難管控。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示,，一二手房價(jià)格倒掛也助長了投機(jī)炒作,。
“新房限價(jià)往往導(dǎo)致熱點(diǎn)城市出現(xiàn)一二手房市場價(jià)格倒掛。”平安證券分析師楊侃認(rèn)為,，與政府可以在新房預(yù)售或土地出讓環(huán)節(jié)限制售價(jià)不同,，二手房所有權(quán)、定價(jià)權(quán)在房主方面,，無法通過政策限制其掛牌,、成交價(jià)格。
在新房限購,、限價(jià)嚴(yán)格的熱點(diǎn)區(qū)域,，在“買到即賺到”的刺激下，大量剛需,、改善需求提前釋放,，進(jìn)一步推升新房市場熱度。今年以來,，西安,、杭州等熱點(diǎn)城市更是再現(xiàn)新房“萬人搖號(hào)”的現(xiàn)象。在火熱的新房市場“中簽難”,，無法滿足購房需求的家庭則進(jìn)入二手房市場,，這又進(jìn)一步推高了二手房價(jià)格。
“考慮到新房限價(jià)等傳統(tǒng)調(diào)控手段難以平抑二手房市場熱度,，二手房市場亟待規(guī)范,。”楊侃表示,，二手房成交參考價(jià)機(jī)制實(shí)施之后，深圳二手房成交大幅回落,，樓市熱度趨穩(wěn),。
二手房參考價(jià)出臺(tái)后，今年2月,，深圳二手房掛牌量環(huán)比1月下滑74%,。盡管2月有春節(jié)假期的影響，但從后續(xù)月份表現(xiàn)看,，二手房掛牌量仍維持低水平,。
二手住宅成交也顯著回落。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,，7月深圳二手住宅市場過戶2557套,，環(huán)比下跌1%，同比下跌81%,。
易居研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，今年1月份深圳二手房成交價(jià)格出現(xiàn)歷史最高點(diǎn)，即72436元/平方米,。隨著二手房成交參考價(jià)制度的推進(jìn),，到了6月份，二手房成交價(jià)為61500元/平方米,，縮水了15%,。
五城再被約談
從新房的限價(jià)、限購,、限貸,、限售，到發(fā)布二手房的參考價(jià),，意味著調(diào)控政策進(jìn)入深水區(qū),，開始加強(qiáng)對(duì)“沒抓手、沒工具,、主體難以監(jiān)管”的二手房市場的治理,。7月29日，住建部對(duì)銀川,、徐州,、金華、泉州,、惠州5個(gè)城市的約談就體現(xiàn)了這一點(diǎn),。
住建部指出，銀川、徐州,、金華,、泉州、惠州5個(gè)城市今年上半年新建商品住宅銷售價(jià)格和住宅用地價(jià)格增長過快,，市場預(yù)期不穩(wěn),，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。住建部副部長倪虹在約談上述5城主要負(fù)責(zé)同志時(shí)表示,，要堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署,，堅(jiān)持房子是用來住的,、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,，切實(shí)履行城市主體責(zé)任,，針對(duì)上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題,，加大調(diào)控和監(jiān)管力度,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
被住建部點(diǎn)名約談后,，金華于8月2日深夜迅速出臺(tái)了樓市調(diào)控新政,，提出了實(shí)行住宅限售、實(shí)行公證搖號(hào)銷售,、加強(qiáng)二手住宅價(jià)格監(jiān)管,、加強(qiáng)金融監(jiān)管、嚴(yán)格更名管理,、落實(shí)主體責(zé)任等十方面的舉措,。
上述5個(gè)城市樓市熱到什么程度?以金華為例，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),，金華新建商品住宅銷售價(jià)格在今年1月環(huán)比漲幅全國第一,。中房指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，今年上半年金華二手房價(jià)格累計(jì)漲幅在5%以上,。此外,，在土地市場方面，今年上半年,，金華及其下屬各個(gè)區(qū)和縣市也出現(xiàn)了土地溢價(jià)率居高不下的情況,。
來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，6月,，銀川新房銷售價(jià)格環(huán)漲0.8%,，同比漲11.2%，居全國第二;從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的歷年來70城房價(jià)數(shù)據(jù)可以看到，銀川新房房價(jià)從2017年3月到2021年6月一直處于上漲狀態(tài),，已經(jīng)連漲52個(gè)月,。6月份，徐州二手房房價(jià)漲幅超過10%,，幾乎與上海并列,。
因房價(jià)、地價(jià)波動(dòng)大,，捂盤捂地,、囤房炒房現(xiàn)象增多等，曾有超過20個(gè)城市被住建部約談,，其中有不少城市被多次約談,。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，此次約談進(jìn)一步表明“房價(jià)過熱必打壓”的導(dǎo)向,。在房地產(chǎn)調(diào)控壓力不減的背景下,，對(duì)地方政府調(diào)控不力的問責(zé)機(jī)制將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行下去，凡是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動(dòng)的城市,，都有被約談和問責(zé)的風(fēng)險(xiǎn),。
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