中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）2022年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境不斷改善,，土地市場(chǎng)也迎來(lái)集中供應(yīng)期,。目前，土地供應(yīng)“兩集中”的22個(gè)重點(diǎn)城市中,，北京,、上海等10個(gè)重點(diǎn)城市已公布首批次集中供地，寧波和無(wú)錫開(kāi)啟了首批次供地“預(yù)申請(qǐng)”模式,，北京,、福州、合肥和青島4個(gè)城市完成了首批次出讓,。
從目前首批次供地情況來(lái)看,，住宅用地供地節(jié)奏較去年首批次有所提前，優(yōu)質(zhì)地塊推出量增加,，土拍規(guī)則進(jìn)一步優(yōu)化，下調(diào)了保障性租賃住房比例等,，以帶動(dòng)房企拿地積極性,。
供地節(jié)奏提前
跟去年相比，今年首批次土地供應(yīng)明顯提前,。目前22個(gè)重點(diǎn)城市中已有10城公告首批次集中供地,。其中，北京在2022年1月7日便率先打響虎年“首批次供地”第一槍?zhuān)送飧Ｖ?、合肥和青島等城市也已經(jīng)完成了首批次土地出讓,。
中指研究院土地事業(yè)部分析師殷玉軒對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，2021年土地供應(yīng)“兩集中”政策出臺(tái),，22城首批次供地主要集中在3,、4月份，與去年相比,，2022年首批供地部分城市時(shí)間有所提前,。以北京為例，一方面是因?yàn)樵谑袌?chǎng)下行期,，北京土拍情況對(duì)市場(chǎng)存在風(fēng)向標(biāo)作用,，土地競(jìng)拍熱度改善有利于提振市場(chǎng)信心,；另一方面，北京今年或?qū)⒉捎盟呐喂┑?，首批次提前有利于合理安排供地?jì)劃,，避免市場(chǎng)供求大起大落，保障土地市場(chǎng)健康發(fā)展和平穩(wěn)運(yùn)行,。
中指研究院調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,，目前已發(fā)布首批次供地的10個(gè)城市中，除北京和廈門(mén)外,，其余8城地塊樓面價(jià)較2021年首批次供地均有所提升,，有7個(gè)城市地價(jià)較去年三批次供地有所上漲。
殷玉軒認(rèn)為,，樓面價(jià)上漲,，一方面跟各城市推出的主城區(qū)地塊規(guī)模占比提升、同一區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊規(guī)模有所增加有關(guān);另一方面,，地塊類(lèi)型的變化（如租賃用地減少等）也對(duì)地價(jià)產(chǎn)生一定結(jié)構(gòu)性帶動(dòng),。
值得一提的是，青島,、武漢,、廈門(mén)、重慶,、濟(jì)南等已明確全年供地計(jì)劃由三批次改為四批次供地,。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)消費(fèi)者報(bào)記者表示，“兩集中”供地批次的增多,，一方面可以減輕各批次供地壓力,，合理匹配各批次供地規(guī)模，避免大開(kāi)大合,，保障土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性,；另一方面，面對(duì)市場(chǎng)調(diào)整以及企業(yè)拿地意愿不高,、拿地能力不足等情況,，各地政府可以“因時(shí)制宜”調(diào)配全年供地計(jì)劃，有利于土地市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定,。
競(jìng)拍規(guī)則化繁為簡(jiǎn)
剛剛落幕的合肥首批次供地再現(xiàn)火爆場(chǎng)景,，19宗成交地塊中有15宗達(dá)到最高限價(jià)進(jìn)入競(jìng)報(bào)高品質(zhì)住宅方案階段。
對(duì)此,，殷玉軒告訴《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者,，之所以會(huì)如此源于合肥政府的誠(chéng)意。
此次對(duì)參拍門(mén)檻和拿地成本均做出了調(diào)整，優(yōu)化了競(jìng)價(jià)規(guī)則,，采用達(dá)到中止價(jià)后進(jìn)入“競(jìng)品質(zhì)”的競(jìng)價(jià)政策,，同時(shí)降低保障性住房配建比例、減少捆綁配建地塊的數(shù)量,。在開(kāi)拍前幾天還對(duì)《高品質(zhì)建設(shè)內(nèi)容和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行了調(diào)整,，縮小中小房企在競(jìng)品質(zhì)階段與頭部房企的差距。
除合肥外,，目前公布首批次供地的10城對(duì)競(jìng)拍規(guī)則化繁為簡(jiǎn)較為普遍,，競(jìng)拍規(guī)則更加注重市場(chǎng)穩(wěn)定和公平。比如北京增加競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售及搖號(hào)比重,，搖號(hào)地塊占比由25%提升至61%;為避免以競(jìng)配建,、競(jìng)自持等方式增加項(xiàng)目成本。武漢在去年第三批次供地的基礎(chǔ)上進(jìn)行了再精簡(jiǎn)和再優(yōu)化,，統(tǒng)一采取地價(jià)“熔斷”后以“搖號(hào)”方式直接確定競(jìng)得人,。上海從“評(píng)標(biāo)辦法”和“一次性報(bào)價(jià)”兩個(gè)方面進(jìn)行規(guī)則優(yōu)化，保證了土拍機(jī)制的公平性,。廈門(mén)放寬了地塊的付款周期,，一定程度上有利于緩解拿地企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力。
部分城市還放寬競(jìng)買(mǎi)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì),，降低準(zhǔn)入門(mén)檻和保證金比例,。比如武漢下調(diào)保證金比例由最高50%下調(diào)至20%。 有的城市通過(guò)調(diào)低保障房和安置房比例,，調(diào)低最高地價(jià),、提升最高限價(jià)等，適當(dāng)給予房企部分利潤(rùn)空間,，進(jìn)一步激發(fā)企業(yè)拿地意愿,。比如青島和成都取消配建“人才住房”要求、武漢和廈門(mén)取消配套“保障房建設(shè)”要求,、北京含保障房建設(shè)地塊占比由33%下降至22%、合肥配建保障性租賃住房地塊數(shù)量明顯減少,，且配建保障性租賃住房最高建筑面積占比由35%下調(diào)至20%,、福州安置型商品房地塊占比較去年三批次也略有下降。
記者觀(guān)察到,，本輪土拍對(duì)住宅品質(zhì)的關(guān)注并沒(méi)有降低,，部分城市提升了建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，由“競(jìng)高標(biāo)”向“定高標(biāo)”轉(zhuǎn)變,，“重品質(zhì)”更加深入,。比如合肥住宅裝配率最低標(biāo)準(zhǔn)由30%提升至50%、青島城陽(yáng)區(qū)部分地塊裝配式建筑比例由40%提升至50%,，黃島區(qū)智慧化基礎(chǔ)設(shè)施也從“舒適級(jí)”提升至“品質(zhì)級(jí)”,，北京土拍規(guī)則由“競(jìng)高標(biāo)”向“定高標(biāo)”轉(zhuǎn)移,，定高標(biāo)地塊比例由8%提升至50%。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，隨著國(guó)家不斷強(qiáng)化房子回歸“居住屬性”要求,，預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將越來(lái)越注重品質(zhì)提升，“重品質(zhì)”的要求也將更加常態(tài)化,。
市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)一步分化
目前重點(diǎn)22城中,，北京、福州,、合肥和青島已先后完成首批次集中供地,。除了重點(diǎn)22城外，施行“兩集中”供地的城市名單在不斷擴(kuò)圍,，目前,，徐州、西安,、東莞已發(fā)布或完成首批次集中供地,，晉江、南昌等城市也已發(fā)布土地推介手冊(cè),，預(yù)計(jì)接下來(lái)將有越來(lái)越多的城市通過(guò)“集中供地”形式進(jìn)行土地出讓,。
從目前已完成出讓的土地市場(chǎng)熱度來(lái)看，城市分化明顯,，與2021年三批次相比,，北京、合肥市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較好,，競(jìng)價(jià)達(dá)上限地塊占比小幅提升,，底價(jià)成交地塊占比和流拍撤牌率明顯下降。而福州市場(chǎng)熱度不及預(yù)期,，底價(jià)成交地塊占比小幅提升,，競(jìng)價(jià)達(dá)上限地塊占比和流拍撤牌率基本保持不變。青島延續(xù)市場(chǎng)低溫態(tài)勢(shì),，但邊際有所改善,，本批次無(wú)地塊達(dá)最高限價(jià)，但底價(jià)成交地塊占比較去年三批次下降17個(gè)百分點(diǎn),。從首批次拿地企業(yè)來(lái)看,，國(guó)央企依舊是市場(chǎng)拿地主體，并且一二線(xiàn)核心城市依舊是房企拿地重點(diǎn),。
對(duì)于土地巿場(chǎng)未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì),，殷玉軒表示，短期來(lái)看，尚未首批推地的城市或?qū)⒗^續(xù)優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)和競(jìng)拍規(guī)則,，預(yù)計(jì)全年四批次供地的城市將繼續(xù)增加,，土拍規(guī)則或?qū)⒗^續(xù)從拿地門(mén)檻、競(jìng)拍規(guī)則如搖號(hào)等方面進(jìn)行調(diào)整,，在保證企業(yè)合理利潤(rùn)的同時(shí),，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。與此同時(shí),，當(dāng)前各地調(diào)控政策已進(jìn)入優(yōu)化調(diào)整通道,，建議企業(yè)及早把握各地政策動(dòng)向，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)和投資策略,，以便更好地跨越周期,。
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