中國消費者報長沙訊（記者余知都）為快速回籠資金，湖南省寧鄉(xiāng)市一開發(fā)商將小區(qū)車位使用權整體打包轉讓給一家公司,，業(yè)主若想擁有車位,，就得加價從該公司購買,。5月16日，《中國消費者報》記者從寧鄉(xiāng)市人民法院獲悉,，開發(fā)商這種打包轉賣車位的做法被法院否定，該“打包轉賣”合同無效,，理由是“車位首先滿足業(yè)主需要”,。
寧鄉(xiāng)市某開發(fā)商為快速回籠資金，分別于2020年12月和2021年9月與某公司簽訂兩份《車位使用權轉讓框架協議》,，協議約定,，開發(fā)商將寧鄉(xiāng)市某小區(qū)4棟房屋299個車位使用權作價935萬余元轉讓給某公司，某公司需在約定時間內支付轉讓總價款,，且由該公司承擔所購買車位的物業(yè)管理費,。協議簽訂后，某公司陸續(xù)向開發(fā)商支付了轉讓款600余萬元,。
此后不久,，某公司認為開發(fā)商未交付符合條件的車位，且小區(qū)業(yè)主在知悉開發(fā)商以打包方式將車位轉讓給某公司后抵制情緒強烈,，開發(fā)商也未積極妥善解決,，可能導致車位難以出售，遂向寧鄉(xiāng)市人民法院起訴要求解除合同,。而開發(fā)商認為某公司未按照協議約定時間支付車位轉讓款,，向法院提起了反訴。
寧鄉(xiāng)市人民法院經審理認為,，建筑區(qū)劃內的車位,、車庫屬于該區(qū)域內商品房的配套設施。雖車位,、車庫在物理上具有獨立性,，但其社會功用在于滿足小區(qū)業(yè)主的居住需要，是對商品房提供的居住功能的延伸和拓展,。
此外,，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的第1190號公告中《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（2016年版）規(guī)定“居住區(qū)內必須配套設置居民汽車（含通勤車）停車場、庫”,，以國家標準的形式為建設單位等設置了設計,、修建車位、車庫，以滿足業(yè)主需求的強制性義務,。
《民法典》規(guī)定“建筑區(qū)劃內,，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要”,，以民事基本法的形式規(guī)定了業(yè)主對小區(qū)內車位,、車庫的優(yōu)先利益。在私家車日益成為普通家庭日常交通工具的當下,，建筑區(qū)劃內的車位,、車庫的強制配備應首先供業(yè)主使用，這是小區(qū)內業(yè)主享有的與商品房的占有,、居住相關聯的一種受法律保護的利益,。對業(yè)主而言，相當數量的車位,、車庫的配備,，亦是與其居住權密切相關的一種生活利益，該利益受到法律保護,。
法院認為,，轉讓車位使用權不得違反“首先滿足業(yè)主需要”的法律規(guī)定，雙方簽訂的《車位使用權轉讓框架協議》的目的并非滿足業(yè)主需要,，且有可能影響其他業(yè)主對車位的需求,，違反了上述法律規(guī)定，應屬無效,，法院認定《車位使用權轉讓框架協議》自始無效,。
據此，寧鄉(xiāng)市人民法院判決299個車位轉讓協議無效,，開發(fā)商向某公司退還轉讓價款600余萬元,。記者獲悉，該判決近日已生效,。
審理此案的寧鄉(xiāng)市人民法院藍月谷人民法庭庭長胡鴻在接受《中國消費者報》記者采訪時表示,，相當數量的車位、車庫的配備,，是與業(yè)主居住權密切相關的一種生活利益,，該利益受到法律保護。開發(fā)商不能因回籠資金的需要而將大量車位打包出售給他人而侵害業(yè)主的利益,。同時,，購買者也不要妄想通過購買大量車位以此囤積、加價轉售,，在開發(fā)商和業(yè)主間賺取差價,，獲取高額利潤,，這類行為往往會被法院認定為無效行為，到時不僅車位得不到,，給付資金的占用利息也得不到法院的支持,。
