中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者劉浩）購(gòu)買的全裝修房交付后還沒來(lái)得及入住,，房屋墻體卻出現(xiàn)了開裂,、漏水問(wèn)題……近日，記者從上海市寶山區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱上海寶山法院）獲悉,，該法院審結(jié)了一起商品房預(yù)售合同糾紛案件，業(yè)主購(gòu)買新房未入住便發(fā)現(xiàn)墻體開裂、出現(xiàn)漏水,，經(jīng)反復(fù)維修仍未能妥善解決。最終,，法院判決房地產(chǎn)公司賠償業(yè)主租金及物業(yè)費(fèi)損失,。
據(jù)了解，2019年8月,，王先生與某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》,。合同約定，房地產(chǎn)公司需在2021年6月30日前完成房屋交付,，若房屋含有其他工程質(zhì)量問(wèn)題的,，王先生在保修期內(nèi)有權(quán)要求房地產(chǎn)公司免費(fèi)修復(fù)。
2020年8月1日,，該房地產(chǎn)公司提前向王先生交付房屋,，但王先生未入住。兩個(gè)月后，王先生準(zhǔn)備入住時(shí),，卻發(fā)現(xiàn)房屋墻體存在開裂,、漏水情況。王先生向房地產(chǎn)公司報(bào)修,，房地產(chǎn)公司安排人員進(jìn)行了修復(fù),。然而，修復(fù)后不久,，墻體再次出現(xiàn)相同的問(wèn)題,。
接下來(lái)近半年的時(shí)間里，因?yàn)榉课輭w反復(fù)出現(xiàn)開裂,、漏水問(wèn)題,，王先生不斷與房地產(chǎn)公司進(jìn)行溝通并報(bào)修。房地產(chǎn)公司雖每次都安排人員維修,，但始終無(wú)法徹底解決問(wèn)題,。由于每次修復(fù)都需要開鑿墻體，導(dǎo)致王先生遲遲無(wú)法搬入新居,，只得在外租房,。王先生將房地產(chǎn)公司訴至法院，請(qǐng)求房地產(chǎn)公司徹底修復(fù)房屋內(nèi)存在的墻體開裂,、漏水等問(wèn)題,，并賠償近半年在外租房的租金及物業(yè)費(fèi)等損失。
庭審中,，被告房地產(chǎn)公司辯稱,，墻面有裂縫可以認(rèn)可，墻體滲水也是因?yàn)榱芽p存在,，但不影響王先生正常使用房屋,。《商品房預(yù)售合同》約定的交房時(shí)間是2021年6月30日,，房地產(chǎn)公司提早了近一年交付房屋,，王先生才有機(jī)會(huì)提前入住，不同意承擔(dān)合同約定交房期限之前的租金損失,，交房期限后的租金損失愿意承擔(dān),，物業(yè)費(fèi)同意交納一部分。
案件審理過(guò)程中,，經(jīng)王先生,、房地產(chǎn)公司共同申請(qǐng)，法院委托第三方鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)房屋墻體進(jìn)行鑒定,。鑒定結(jié)果顯示,，墻體的開裂與漏水非業(yè)主原因造成,，對(duì)生活質(zhì)量會(huì)產(chǎn)生一定影響。
上海寶山法院審理后認(rèn)為,，被告房地產(chǎn)公司作為房屋出售人,，應(yīng)當(dāng)將符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的房屋交付給原告王先生。無(wú)論是否比合同約定的時(shí)間早交付房屋,，房地產(chǎn)公司均需對(duì)房屋的質(zhì)量瑕疵承擔(dān)責(zé)任,。經(jīng)過(guò)鑒定，房屋確實(shí)存在非業(yè)主原因而產(chǎn)生的裝修質(zhì)量問(wèn)題,，房地產(chǎn)公司理應(yīng)就該裝修問(wèn)題提供符合要求的修復(fù)方案,。由于房屋墻體開裂、漏水問(wèn)題,，王先生已多次向房地產(chǎn)公司進(jìn)行報(bào)修,，但房地產(chǎn)公司始終未維修完畢。房屋的現(xiàn)狀對(duì)王先生使用該房屋確實(shí)存在一定影響,。
結(jié)合雙方認(rèn)可的租金標(biāo)準(zhǔn),，房屋墻體開裂、漏水對(duì)王先生的影響程度及后期修復(fù)所需時(shí)間,，法院依法判決被告房地產(chǎn)公司需從2020年8月1日（交付房屋之日）起支付原告王先生因未能入住而額外產(chǎn)生的租金及物業(yè)費(fèi)損失,。
判決作出后，原,、被告雙方均未提起上訴,。該判決現(xiàn)已生效。
法官說(shuō)法：提前交付不構(gòu)成開發(fā)商房屋質(zhì)量保證責(zé)任的豁免
《民法典》規(guī)定,，履行不符合約定的,，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。房屋開發(fā)商對(duì)于房屋的交付負(fù)有法定的質(zhì)量保證責(zé)任,。若房屋開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵，且該瑕疵造成了買受人的損害,，房屋開發(fā)商需向買受人承擔(dān)由瑕疵給付所產(chǎn)生的相應(yīng)責(zé)任,。
法官指出，本案中,，房地產(chǎn)公司主張房屋是在《房屋預(yù)售合同》所約定的交付期限屆滿前完成交付,，故無(wú)需承擔(dān)相應(yīng)的瑕疵給付責(zé)任。然而,，提前交付房屋是開發(fā)商與買受人的意思自治,，不違反法律規(guī)定，也不是瑕疵給付得以豁免的理由,。在提前交付的情況下,，房屋開發(fā)商仍需要向買受人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,。
《民法典》規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,，造成對(duì)方損失的,，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益,；但是,，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。
該案中,，房地產(chǎn)公司將存在墻面質(zhì)量問(wèn)題的房屋交付給王先生,，已違反了合同的交付義務(wù)。且由于房地產(chǎn)公司的瑕疵給付,，造成王先生長(zhǎng)期在外租房居住,，產(chǎn)生了額外損失。因此,，自發(fā)生墻體開裂,、漏水問(wèn)題起至修復(fù)之日止產(chǎn)生的租金及物業(yè)管理費(fèi)，房地產(chǎn)公司需要承擔(dān),。
基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境與預(yù)售全裝修房的業(yè)態(tài),，部分開發(fā)商為吸引客源，會(huì)選擇縮短工期,、加快交付時(shí)間等方式履行房屋預(yù)售合同的義務(wù),，由此產(chǎn)生的裝修質(zhì)量問(wèn)題將直接影響業(yè)主入住，進(jìn)而導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生,。
法官指出,，良好的宜居環(huán)境需要業(yè)主與開發(fā)商相向而行，共同努力,。一方面,，房屋開發(fā)商應(yīng)切實(shí)履行房屋預(yù)售合同約定的交付義務(wù)，保證交付房屋的房型,、裝修,、配套設(shè)施等符合合同約定及宜居要求。另一方面,，業(yè)主在發(fā)現(xiàn)接收房屋存在潛在的質(zhì)量問(wèn)題時(shí),，應(yīng)及時(shí)與房屋開發(fā)商進(jìn)行溝通協(xié)商，幫助房屋開發(fā)商妥善解決房屋的質(zhì)量問(wèn)題,。
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