中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）作為“517新政”的延續(xù)，收購(gòu)商品房用作保障房的工作已在全國(guó)層面提檔加速,。近日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開了收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議，明確表示“收儲(chǔ)”工作將推廣到全國(guó)縣級(jí)以上城市,。
“收儲(chǔ)”擴(kuò)容
距“517新政”出臺(tái)已經(jīng)過去了一個(gè)多月,，各地積極跟進(jìn)，政策效果正在逐步顯現(xiàn),。值得一提的是，除了需求端降首付,、取消房貸利率下限,、下調(diào)公積金貸款利率之外，“517新政”還提出將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款,，支持地方國(guó)企以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房,，這一新舉措引起了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注和討論。
近日,，住建設(shè)召開收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會(huì)議,，明確提出，各地要推動(dòng)縣級(jí)以上城市有力,、有序,、有效地開展收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房工作。
住建部副部長(zhǎng)董建國(guó)表示,，收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房是黨中央,、國(guó)務(wù)院作出的重要決策部署，有利于推動(dòng)已建成存量商品房去庫(kù)存,、助力房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,，盤活存量資源加大保障性住房供給，配合保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)和“白名單”機(jī)制,，防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),。
住建部要求,，市縣根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，綜合考慮保障性住房實(shí)際需求,、商品房市場(chǎng)庫(kù)存水平等因素,，按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”的思路,，自主決策,、自愿參與。要堅(jiān)持以需定購(gòu),，準(zhǔn)確摸清需求,，細(xì)致摸排本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況，合理確定可用作保障性住房的商品房房源,，提前鎖定保障性住房需求,。
在具體操作方面，市縣要堅(jiān)持規(guī)范實(shí)施,，防范各類風(fēng)險(xiǎn),，做到收購(gòu)主體規(guī)范、收購(gòu)過程規(guī)范,、配售配租規(guī)范,，做到收購(gòu)的已建成存量商品房戶型面積合適、價(jià)格合適,、位置合適,。要堅(jiān)持用好金融支持政策，實(shí)現(xiàn)資金可平衡,、項(xiàng)目可持續(xù),。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月末,，全國(guó)商品房待售面積74256萬平方米,，同比增長(zhǎng)15.8%，其中住宅待售面積增長(zhǎng)24.6%,。
中指研究院華南分院研究總監(jiān)楊永俊對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示,，征集商品房用作保障性住房的相關(guān)政策出臺(tái)，有利于緩解房企經(jīng)營(yíng)壓力,、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)。另外,，收購(gòu)現(xiàn)有新房作為保障性住房,，可避免重復(fù)建設(shè)，節(jié)約成本,，更好地滿足新市民,、新青年的住房需求,。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，通過收購(gòu)市場(chǎng)未售新房來改建保障房,，有利于加快保障性住房供給,，更好地滿足工薪收入群體的住房需求，促進(jìn)房產(chǎn)資源合理配置,，在消化市場(chǎng)庫(kù)存,、緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力等方面都有著積極作用，也有利于促進(jìn)房企加快項(xiàng)目竣工節(jié)奏,。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)記者表示,，收儲(chǔ)政策給予各市縣資金上的支持，能夠有效地幫助地方政府和企業(yè)將現(xiàn)有存量資產(chǎn)盤活,?！笆諆?chǔ)”商品房用作保障房的政策落地，對(duì)于拿地房企,、承租企業(yè)以及地方政府化債來說,，都能夠提供更好的支撐。
多地落實(shí)
6月24日,，山東省青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于加快推進(jìn)實(shí)施住房“以舊換新”工作的通知,。其中提到，支持國(guó)有平臺(tái)公司將收購(gòu)的存量房源用作市場(chǎng)化租賃住房,、保障性租賃住房等用途,。對(duì)于收購(gòu)的相對(duì)零散的房源，可用于市場(chǎng)化租賃,；對(duì)于通過企業(yè)或社區(qū)居民團(tuán)購(gòu),、資產(chǎn)置換等方式收購(gòu)的相對(duì)集中的房源,，滿足“交通便利,、配套齊全”的要求并符合我市保障性租賃住房有關(guān)規(guī)定的，可向項(xiàng)目所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請(qǐng)保障性租賃住房認(rèn)定,，在取得認(rèn)定書后,，享受相關(guān)優(yōu)惠政策。
據(jù)記者了解,，不僅僅是青島,，自5月17日中國(guó)人民銀行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃后，近期已有多地發(fā)布政策,，明確收購(gòu)商品房用作保障房,。
6月17日，貴州省貴陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局就《進(jìn)一步促進(jìn)貴陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》（以下簡(jiǎn)稱《措施》）向社會(huì)公開征求意見,?！洞胧窋M提出推進(jìn)存量商品房去化,，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格按照“以需定購(gòu)”的原則收購(gòu)商品房用作保障性住房、安置房,，大力推行“房票”安置,，加快推進(jìn)未建成交付安置房清零，支持企業(yè)購(gòu)買存量公寓作為保障性住房,。
同日,，廣東省惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布公告，將征集惠州市域內(nèi)7個(gè)縣（區(qū)）中心區(qū)域120平方米以下的已建成未出售商品房房源用作保障性住房,，征集時(shí)間為2024年6月17日至7月17日,。
5月27日，云南省昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布征集商品住房用作保障性住房公告,，在五華區(qū),、盤龍區(qū)、官渡區(qū),、西山區(qū),、呈貢區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，已建成未出售的商品住房項(xiàng)目,，房源為單套建筑面積120平方米及以下的商品住房,，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟或整院等用作保障性住房,。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，今年第二季度以來，湖北,、寧夏,、廣州、武漢等多地鼓勵(lì)收購(gòu)符合條件的存量房源用作保障性住房,，部分城市如杭州臨安區(qū),、貴陽、惠州,、臨滄,、大理州等也發(fā)布了征集商品房用作保障性住房的公告。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示,，此次住建部再次強(qiáng)調(diào)要推動(dòng)條件成熟的項(xiàng)目盡快落地“收儲(chǔ)”政策,，有望加快各地保障房房源的籌集速度。相關(guān)房企應(yīng)該抓住這個(gè)有利時(shí)機(jī),，積極主動(dòng)推進(jìn)相關(guān)工作,。
難在“定價(jià)”
不過，接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，目前明確提出“收儲(chǔ)”的城市并不多,，規(guī)模也不大,，政策落實(shí)之所以相對(duì)較慢，有多方面原因,。其中,，如何定價(jià)、收益不匹配,、需求錯(cuò)位等,，是制約當(dāng)前“收儲(chǔ)”開展的難點(diǎn)問題。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,，征集房源如何定價(jià)是核心問題,，如果定價(jià)高，面臨的是資金虧損,；如果定價(jià)低,，企業(yè)會(huì)有抗性。同時(shí),，符合征集要求的商品房房源與保障房需求之間存在一定的區(qū)域,、資金和相應(yīng)的配套匹配度問題，要達(dá)成大量的房源征集目標(biāo)較為困難,。
記者梳理了各地發(fā)布的“收儲(chǔ)”公告發(fā)現(xiàn),，多數(shù)城市都對(duì)房源的基本條件提出了要求，如單套面積,、已取得竣工驗(yàn)收備案證明,、權(quán)屬清晰且可交易等，部分城市要求房源滿足一定的車位配比,、可實(shí)現(xiàn)封閉管理,、可拎包入住等。多數(shù)城市未明確具體定價(jià)規(guī)則,，少數(shù)城市明確按照周邊房源進(jìn)行定價(jià),，比如惠州提出“以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限”，杭州臨安表示“以不超過周邊房源,、車位的評(píng)估價(jià)作為本次收購(gòu)的最高限價(jià)”,。此外,，廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)購(gòu)買市場(chǎng)化商品房作為安置房源則采用成本法確定房源交易單價(jià),，原則上為“土地成本+建安成本”。
粵開證券研究院院長(zhǎng)羅志恒對(duì)記者表示,，保障性住房需求與商品房庫(kù)存之間往往存在錯(cuò)位的情況,。政府收儲(chǔ)將以存量新房、小戶型為主，且集中于高庫(kù)存且保障性住房缺口較大的城市,，而保障性住房缺口較大的是一二線城市,，但商品房去庫(kù)存緊迫性較高的卻是三四線城市。部分城市的商品房成本與收益不匹配,，也導(dǎo)致收儲(chǔ)推進(jìn)有一定難度,。部分城市的租金回報(bào)率偏低，租金可能無法覆蓋項(xiàng)目前期投入的利息支出及后期的運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本,。
廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉分析認(rèn)為,，整個(gè)收儲(chǔ)過程需要先摸排房源，然后是價(jià)格談判,，考慮到配售型保障房的價(jià)格只有同區(qū)域商品房的五折左右,，要實(shí)現(xiàn)資金平衡，收購(gòu)的價(jià)格會(huì)更低,，因此該過程可能會(huì)比較長(zhǎng),，能落地多少項(xiàng)目有很大不確定性。
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