中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者 孫蔚）樓市調(diào)控正在進(jìn)入因城施策,、“一城一策”的深化階段,。近日，陜西咸陽(yáng)低調(diào)公布了樓市新政,，提出2020年-2022年期間,，咸陽(yáng)市主城區(qū)新建商品住房均價(jià)年度漲跌幅不超10%,，引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注,。
明確公布樓市漲跌幅
咸陽(yáng)市人民政府網(wǎng)站近日公布了《咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“一城一策”工作實(shí)施方案》(以下簡(jiǎn)稱《方案》),，該《方案》有效期至2022年12月31日。根據(jù)《方案》提出的工作目標(biāo),，2020年—2022年期間，咸陽(yáng)主城區(qū)內(nèi)商品住房去化周期控制在6至18個(gè)月,，非住宅商品房庫(kù)存逐步控制消化;2022年底前,，咸陽(yáng)全市初步形成租購(gòu)并舉的住房體系,，市場(chǎng)供需關(guān)系基本平衡;2020年-2022年期間，咸陽(yáng)市主城區(qū)新建商品住房均價(jià)年度漲跌幅不超10%,，各縣市新建商品住房均價(jià)年度漲跌幅控制在25%以內(nèi),，新建商品住房?jī)r(jià)格保持在合理區(qū)間。
知名地產(chǎn)分析師韓樂(lè)指出,，《方案》中最引人關(guān)注的是咸陽(yáng)對(duì)房?jī)r(jià)年度的控制目標(biāo)采用了“漲跌幅”的表述,。限制漲幅，可以看作是對(duì)過(guò)去咸陽(yáng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的表態(tài);而限制跌幅,，則可以提前預(yù)防房?jī)r(jià)下跌,。
合碩機(jī)構(gòu)分析師郭毅表示，實(shí)際上,，自2019年以來(lái),，國(guó)內(nèi)多個(gè)熱點(diǎn)城市相繼宣布將實(shí)施樓市調(diào)控“一城一策”試點(diǎn)，咸陽(yáng)作為三線城市的代表,，這份《方案》也給了市場(chǎng)一個(gè)參照樣本,。而“漲跌幅”的表述，顯然對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期是“房?jī)r(jià)有漲跌”,，而不是單向的“漲”,。
防范住房信貸風(fēng)險(xiǎn)
在防范房貸風(fēng)險(xiǎn)方面，《方案》指出,，加快健全完善社會(huì)征信體系,，綜合運(yùn)用征信系統(tǒng)采集的信息對(duì)信貸客戶的身份及貸款條件進(jìn)行交叉審核。防止開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)“假按揭”等虛假交易,，變相融資,。對(duì)于商業(yè)貸款購(gòu)房的居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房貸款最低首付比例為25%;首套房貸款最低首付比例為30%;二套房最低首付比例不得低于40%;購(gòu)買(mǎi)三套及以上住房的不得辦理貸款。使用公積金貸款購(gòu)房,，首套房最低首付比例為20%;再次使用公積金購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的,，最低首付比例不得低于40%，且夫妻雙方名下不允許存在任何未結(jié)清的貸款本息,。
在住房金融管理方面,，《方案》要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)等未取得相關(guān)金融資質(zhì)的,，不得利用P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)和股權(quán)眾籌平臺(tái)從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)“眾籌買(mǎi)房”等行為,，嚴(yán)禁各類機(jī)構(gòu)開(kāi)展“首付貸”性質(zhì)的業(yè)務(wù),。對(duì)違規(guī)通過(guò)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、投資或擔(dān)保類公司等非銀行渠道籌措首付款的,，不得發(fā)放個(gè)人住房貸款;對(duì)采取“分期首付”“零首付”“借款首付”等不正當(dāng)手段促進(jìn)銷(xiāo)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),，各商業(yè)銀行一經(jīng)發(fā)現(xiàn)即終止或從嚴(yán)控制合作關(guān)系。
在土地市場(chǎng)方面,，《方案》提出,，要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目用地管控。按照商品住房去化周期及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏計(jì)劃,，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng),、土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況，適時(shí)采取“限地價(jià),、競(jìng)房?jī)r(jià),、競(jìng)配建”或“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等方式供應(yīng)商品住房用地,，穩(wěn)定土地價(jià)格,。同時(shí)，禁止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)銀行貸款,、信托資金,、保險(xiǎn)資金、資本市場(chǎng)融資,、資管計(jì)劃配資,、發(fā)行債券等方式籌措資金用于支付土地競(jìng)買(mǎi)保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款,，要提高重點(diǎn)調(diào)控區(qū)域普通商品住房用地競(jìng)買(mǎi)準(zhǔn)入門(mén)檻,。
在加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面，《方案》要求完善預(yù)售資金監(jiān)管制度,，確保購(gòu)房款優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè),，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須將購(gòu)房人按合同約定支付的預(yù)購(gòu)房款(包括定金,、首付款、分期付款,、一次性付款和銀行按揭貸款,、住房公積金貸款等)存入監(jiān)管銀行資金監(jiān)管賬戶。監(jiān)管銀行要確保商品房預(yù)售資金用于本項(xiàng)目工程建設(shè)及相關(guān)費(fèi)用,，避免資金不按用途使用,，有效防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
加強(qiáng)市場(chǎng)秩序整治
咸陽(yáng)距西安30多公里,。受西安樓市熱度外溢,，以及咸陽(yáng)城鎮(zhèn)化和居民改善住房條件的需求推動(dòng),，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)頻頻在咸陽(yáng)拿地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，近3年咸陽(yáng)聚集了大約20家左右的頭部房企,，僅今年上半年就有6家品牌房企進(jìn)入咸陽(yáng)主城區(qū)，這使得咸陽(yáng)土地價(jià)格翻番,。
市場(chǎng)的火熱也帶來(lái)了一些亂象，為此,，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理方面,，《方案》規(guī)定，商品房銷(xiāo)售價(jià)格備案原則上不高于“同地段,、同區(qū)域,、同品質(zhì)”樓盤(pán)均價(jià)。已具備預(yù)售條件的商品住房項(xiàng)目,，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)一次性申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》,，不得以分批、拆零,、裝修,、抵押等方式拖延入市時(shí)間;取得商品房預(yù)銷(xiāo)售許可證的項(xiàng)目，不得以認(rèn)購(gòu),、認(rèn)籌,、預(yù)定、排號(hào),、售卡,、VIP排號(hào)或收取凍結(jié)定金、預(yù)定款,、誠(chéng)意金等形式變相銷(xiāo)售;已取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目,，企業(yè)應(yīng)在10日內(nèi)將所有準(zhǔn)售房源一次性公開(kāi)銷(xiāo)售，不得捂盤(pán)惜售或者變相囤積房源,。同時(shí),，積極探索商品房預(yù)售許可審批制度在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的雙向調(diào)節(jié)，及時(shí)調(diào)整商品房供給節(jié)奏,。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治方面,，《方案》表示，按照“全覆蓋,、零容忍,、嚴(yán)執(zhí)法、重實(shí)效”的原則,，繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行拉網(wǎng)式檢查,，進(jìn)一步加大市場(chǎng)監(jiān)管聯(lián)合執(zhí)法查處力度,，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)侵害群眾利益違法違規(guī)行為，重點(diǎn)打擊捂盤(pán)惜售,、哄抬房?jī)r(jià),、發(fā)布虛假房地產(chǎn)廣告等投機(jī)炒房行為，以及強(qiáng)制提供代辦服務(wù),、擔(dān)保服務(wù),，或者以捆綁服務(wù)方式亂收費(fèi)，與投機(jī)炒房團(tuán)伙串通,，謀取不正當(dāng)利益等房地產(chǎn)“黑中介”“紅頂中介”的違法違規(guī)行為,。持續(xù)保持高壓嚴(yán)查態(tài)勢(shì)，對(duì)各類違法違規(guī)行為,，發(fā)現(xiàn)一起,，查處一起，并向社會(huì)公布,，形成震懾,。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控信息平臺(tái)，實(shí)行多部門(mén)聯(lián)合懲戒,。
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