中國消費者報報道(記者孫蔚)去年8月，針對重點房企資金監(jiān)測和融資管理的“三線四檔”政策出臺,。按照監(jiān)管要求,，到2023年6月底，試點房企“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo);2023年底所有房企實現(xiàn)達(dá)標(biāo),。如今,，“三線四檔”政策出臺已經(jīng)一年。在這一年里,，房企都做了哪些努力?效果如何?行業(yè)經(jīng)歷了哪些變化?記者對此進(jìn)行了采訪,。
“三線四檔”影響深遠(yuǎn)
“行業(yè)發(fā)展的最佳窗口期已經(jīng)過去，房地產(chǎn)公司依賴融資杠桿彎道超車的時代已經(jīng)一去不復(fù)返,。”這是接受《中國消費者報》記者采訪的一位TOP10房企高管對于房地產(chǎn)行業(yè)新形勢的判斷,。之所以這么說，在他看來,，完全是由于“三線四檔”政策的出臺給行業(yè)帶來了深刻的影響與變革,。
所謂“三線四檔”,，是指2020年8月住建部、央行召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會,，12家房企出席會議。會上提出三個監(jiān)管要求,，即“三道紅線”：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%,、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍,。根據(jù)“三道紅線”踩線的條數(shù),，監(jiān)管部門將房企分成“紅、橙,、黃,、綠”四檔管理，每降低一檔,，有息負(fù)債規(guī)模增速上限增加5%,，即使是處于綠檔位置的房企，有息負(fù)債年增幅也不得超過15%,。而“踩線”數(shù)量越多,，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的降杠桿壓力越大。按照監(jiān)管要求,，從今年1月1日起,，房企正式進(jìn)入降杠桿測試期。到2023年6月底,，12家試點房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo),，2023年底所有房企實現(xiàn)達(dá)標(biāo)。這一舉措被認(rèn)為是顛覆了房地產(chǎn)行業(yè)過去發(fā)展的底層邏輯,，一時間在行業(yè)內(nèi)引發(fā)了極大的震動,。
貝殼研究院策略分析師賈莎莎對《中國消費者報》記者表示，如按照“三線四檔”有息負(fù)債增長規(guī)模的要求統(tǒng)計,，僅TOP60上市房企每年預(yù)計將少增長約9371億元的有息負(fù)債,。這將極大有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營，有效預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險,，同時優(yōu)化全社會資源配置,。
調(diào)控效果加速顯現(xiàn)
“三線四檔”政策出臺已經(jīng)一年，調(diào)控效果相當(dāng)顯著,，不少房企的財務(wù)情況得到改善,，不僅控制了總有息負(fù)債規(guī)模的增長，債務(wù)結(jié)構(gòu)也優(yōu)化顯著,，還有部分企業(yè)快速下降至黃檔甚至是綠檔,。
克而瑞研究中心日前發(fā)布的報告顯示,，根據(jù)其監(jiān)測的99家重點房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)情況來看，現(xiàn)金短債比和凈負(fù)債率兩項指標(biāo)相比2020年上半年均有明顯改善,，尤其是凈負(fù)債率的平均值,，相比2020年上半年下降了55個百分點。
從不同的顏色檔位來看,，處于綠檔的房企明顯擴(kuò)容,，與去年年中的13%相比，占比上升了22個百分點,，達(dá)到了35%;黃檔房企占比下降,，相比去年年中下降了6個百分點，至45%;此外橙檔,、紅檔房企占比也有所下降,，分別下降至9%、11%,。
整體來看,，自“三線四檔”政策出臺以來，99家樣本房企中有41家房企成功降檔,，其中24家成功回歸綠檔,。在降檔的房企中，降一檔的有35家,，降兩檔的有5家,，有一家房企成功連降三檔，直接從紅檔企業(yè)變?yōu)榫G檔企業(yè),。此外,，在2020年踩線的房企中還有部分已提出了降檔時間表，大多規(guī)劃未來3年內(nèi)力爭“三道紅線”的全部達(dá)標(biāo),。
據(jù)央行披露,，2021年二季度末，房地產(chǎn)貸款余額50.8萬億元,，同比增長9.5%,，低于各項貸款增速2.8個百分點，比上年末增速低2.2個百分點,。賈莎莎告訴《中國消費者報》記者：“一方面,，房地產(chǎn)貸款增速在持續(xù)下降;另一方面，工業(yè)中長期貸款增速繼續(xù)提升以及綠色貸款增長速度加快,，說明金融資源在社會分工的角色中達(dá)到了更好的均衡,，為全社會高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了堅實的金融基礎(chǔ)。”
倒逼房企專注產(chǎn)品升級
以前,，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要依靠融資來驅(qū)動投資,，對融資依賴度較高,。“三線四檔”政策對于長期“高融資、高負(fù)債,、高杠桿”發(fā)展的房企來說,，無疑是近年來最重磅的政策之一。
北京房協(xié)副秘書長陳志對《中國消費者報》記者表示,，“三線四檔”是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控由需求端向供應(yīng)端的重要調(diào)整,，將成為房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制中的重要舉措，預(yù)計該項政策在未來的執(zhí)行階段,，適用范圍和指標(biāo)維度會“更廣更深”，監(jiān)管執(zhí)行力度會“只嚴(yán)不松”,。
進(jìn)入2021年,，房地產(chǎn)調(diào)控政策更加精準(zhǔn)、高頻,，政策之間相互補(bǔ)充,、相互影響，形成合力,，短期內(nèi)房企壓力倍增,，但從長期看，則會加快房企的轉(zhuǎn)型升級,，努力尋找合適的定位與發(fā)展的契機(jī),。
克而瑞研究中心分析師房玲對《中國消費者報》記者表示，對房企而言,，發(fā)展規(guī)模以及所在的梯隊會相對固定,，留給企業(yè)在傳統(tǒng)賽道上彎道超車的機(jī)會越來越小，房企拿地失誤的容錯率會越來越低,，絕大多數(shù)房企會選擇聚焦主業(yè),。尤其是在銷售方面，盡快回款顯得更加重要,，這將倒逼房企對項目運營管理更為標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化,，對項目品質(zhì)的關(guān)注將提高，升級迭代產(chǎn)品成為關(guān)鍵,。
房玲認(rèn)為,，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生深度重構(gòu)，結(jié)合我國“十四五規(guī)劃”的戰(zhàn)略方向,，房企可以在租賃市場,、物管服務(wù)、社區(qū)養(yǎng)老,、城市更新,、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等更細(xì)分的領(lǐng)域中尋求更大的發(fā)展機(jī)遇,，布局企業(yè)新的增長曲線。
官方微信公眾號
官方微博
