中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道(記者孫蔚)去年8月,，針對(duì)重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理的“三線四檔”政策出臺(tái),。按照監(jiān)管要求,，到2023年6月底,，試點(diǎn)房企“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo);2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo),。如今,，“三線四檔”政策出臺(tái)已經(jīng)一年,。在這一年里，房企都做了哪些努力?效果如何?行業(yè)經(jīng)歷了哪些變化?記者對(duì)此進(jìn)行了采訪,。
“三線四檔”影響深遠(yuǎn)
“行業(yè)發(fā)展的最佳窗口期已經(jīng)過(guò)去,，房地產(chǎn)公司依賴融資杠桿彎道超車的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。”這是接受《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者采訪的一位TOP10房企高管對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)新形勢(shì)的判斷,。之所以這么說(shuō),，在他看來(lái)，完全是由于“三線四檔”政策的出臺(tái)給行業(yè)帶來(lái)了深刻的影響與變革,。
所謂“三線四檔”,，是指2020年8月住建部、央行召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì),，12家房企出席會(huì)議,。會(huì)上提出三個(gè)監(jiān)管要求,，即“三道紅線”：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%,、凈負(fù)債率不得大于100%,、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。根據(jù)“三道紅線”踩線的條數(shù),，監(jiān)管部門將房企分成“紅,、橙、黃,、綠”四檔管理,，每降低一檔，有息負(fù)債規(guī)模增速上限增加5%,，即使是處于綠檔位置的房企,，有息負(fù)債年增幅也不得超過(guò)15%。而“踩線”數(shù)量越多,，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的降杠桿壓力越大,。按照監(jiān)管要求，從今年1月1日起,，房企正式進(jìn)入降杠桿測(cè)試期,。到2023年6月底，12家試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo),，2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo),。這一舉措被認(rèn)為是顛覆了房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去發(fā)展的底層邏輯，一時(shí)間在行業(yè)內(nèi)引發(fā)了極大的震動(dòng),。
貝殼研究院策略分析師賈莎莎對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示,，如按照“三線四檔”有息負(fù)債增長(zhǎng)規(guī)模的要求統(tǒng)計(jì)，僅TOP60上市房企每年預(yù)計(jì)將少增長(zhǎng)約9371億元的有息負(fù)債,。這將極大有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng),，有效預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)優(yōu)化全社會(huì)資源配置,。
調(diào)控效果加速顯現(xiàn)
“三線四檔”政策出臺(tái)已經(jīng)一年,，調(diào)控效果相當(dāng)顯著，不少房企的財(cái)務(wù)情況得到改善,，不僅控制了總有息負(fù)債規(guī)模的增長(zhǎng),，債務(wù)結(jié)構(gòu)也優(yōu)化顯著，還有部分企業(yè)快速下降至黃檔甚至是綠檔,。
克而瑞研究中心日前發(fā)布的報(bào)告顯示,，根據(jù)其監(jiān)測(cè)的99家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)情況來(lái)看，現(xiàn)金短債比和凈負(fù)債率兩項(xiàng)指標(biāo)相比2020年上半年均有明顯改善,，尤其是凈負(fù)債率的平均值,，相比2020年上半年下降了55個(gè)百分點(diǎn)。
從不同的顏色檔位來(lái)看，處于綠檔的房企明顯擴(kuò)容,，與去年年中的13%相比,，占比上升了22個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了35%;黃檔房企占比下降,，相比去年年中下降了6個(gè)百分點(diǎn),，至45%;此外橙檔、紅檔房企占比也有所下降,，分別下降至9%,、11%。
整體來(lái)看,，自“三線四檔”政策出臺(tái)以來(lái),，99家樣本房企中有41家房企成功降檔，其中24家成功回歸綠檔,。在降檔的房企中,，降一檔的有35家，降兩檔的有5家,，有一家房企成功連降三檔,，直接從紅檔企業(yè)變?yōu)榫G檔企業(yè)。此外,，在2020年踩線的房企中還有部分已提出了降檔時(shí)間表,，大多規(guī)劃未來(lái)3年內(nèi)力爭(zhēng)“三道紅線”的全部達(dá)標(biāo)。
據(jù)央行披露,，2021年二季度末,，房地產(chǎn)貸款余額50.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.5%,，低于各項(xiàng)貸款增速2.8個(gè)百分點(diǎn),，比上年末增速低2.2個(gè)百分點(diǎn)。賈莎莎告訴《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者：“一方面,，房地產(chǎn)貸款增速在持續(xù)下降;另一方面,，工業(yè)中長(zhǎng)期貸款增速繼續(xù)提升以及綠色貸款增長(zhǎng)速度加快，說(shuō)明金融資源在社會(huì)分工的角色中達(dá)到了更好的均衡,，為全社會(huì)高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的金融基礎(chǔ),。”
倒逼房企專注產(chǎn)品升級(jí)
以前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要依靠融資來(lái)驅(qū)動(dòng)投資,，對(duì)融資依賴度較高,。“三線四檔”政策對(duì)于長(zhǎng)期“高融資、高負(fù)債,、高杠桿”發(fā)展的房企來(lái)說(shuō),，無(wú)疑是近年來(lái)最重磅的政策之一。
北京房協(xié)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，“三線四檔”是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控由需求端向供應(yīng)端的重要調(diào)整,，將成為房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制中的重要舉措,，預(yù)計(jì)該項(xiàng)政策在未來(lái)的執(zhí)行階段，適用范圍和指標(biāo)維度會(huì)“更廣更深”,，監(jiān)管執(zhí)行力度會(huì)“只嚴(yán)不松”,。
進(jìn)入2021年,，房地產(chǎn)調(diào)控政策更加精準(zhǔn),、高頻，政策之間相互補(bǔ)充,、相互影響,，形成合力，短期內(nèi)房企壓力倍增,，但從長(zhǎng)期看,，則會(huì)加快房企的轉(zhuǎn)型升級(jí)，努力尋找合適的定位與發(fā)展的契機(jī),。
克而瑞研究中心分析師房玲對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示,，對(duì)房企而言，發(fā)展規(guī)模以及所在的梯隊(duì)會(huì)相對(duì)固定,，留給企業(yè)在傳統(tǒng)賽道上彎道超車的機(jī)會(huì)越來(lái)越小,，房企拿地失誤的容錯(cuò)率會(huì)越來(lái)越低，絕大多數(shù)房企會(huì)選擇聚焦主業(yè),。尤其是在銷售方面,，盡快回款顯得更加重要，這將倒逼房企對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理更為標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化,，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的關(guān)注將提高,，升級(jí)迭代產(chǎn)品成為關(guān)鍵。
房玲認(rèn)為,，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生深度重構(gòu),，結(jié)合我國(guó)“十四五規(guī)劃”的戰(zhàn)略方向，房企可以在租賃市場(chǎng),、物管服務(wù),、社區(qū)養(yǎng)老、城市更新,、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等更細(xì)分的領(lǐng)域中尋求更大的發(fā)展機(jī)遇,，布局企業(yè)新的增長(zhǎng)曲線。
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